Gebundenes Wahlrecht bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Gebundenes Wahlrecht bei Mieterhöhung nach Modernisierung; allgemeine als überholende Mieterhöhung; zeitliche Abfolge von Erhöhungen; faktischer Mieterhöhungsausschluss

Bei einer wahlweise möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) und § 559 BGB (Modernisierung) wirkt die allgemeine Mieterhöhung als überholende, die eine zeitlich nachgelagerte Mieterhöhung wegen vorher durchgeführter Baumaßnahmen i. d. R. ausschließt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) hat in der Wohnung der Bekl. (Mieter) im August/September 2009 die vorhandenen Fenster ersetzt. Ende September 2009 bat der Kl. um Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. In der Begründung seines Mieterhöhungsschreibens nahm der Kl. ausdrücklich auch auf die neuen Fenster und ihre verbesserten Eigenschaften Bezug. Die Bekl. stimmten der begehrten Mieterhöhung zu.

Im Juli 2010 verlangte der Kl. eine Modernisierungsmieterhöhung für die Isolierglasfenster. Die Bekl. zahlte die Erhöhung nicht. Das AG wies seine Zahlungsklage ab.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete.

Die Klage muss dabei schon deshalb ohne Erfolg bleiben, weil der Kl. die von ihm erklärten Mieterhöhungsbegehren bzw. Mieterhöhungen nicht zureichend aufeinander abgestimmt hat. Als juristisch geklärt angesehen werden kann dabei, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ein Wahlrecht dahin gehend hat, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. früher § 2 MHG) oder nach § 559 BGB (vgl. früher § 3 MHG) durchzusetzen (vgl. zu diesem Wahlrecht etwa Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Vorb. zu § 558 Rdn. 12). [...]

Wählt der Vermieter demgegenüber - wie hier - den Weg, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen, so kann danach eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden. Zutreffend hat dazu bereits das OLG Hamm in einem Rechtsentscheid vom 30.10.1982 (4 RE Miet 6/82, NJW 1983, 289) wie folgt ausgeführt:

„Der Umstand, dass dem Vermieter vom Gesetz her die Möglichkeit gegeben ist, die Modernisierung entweder in ein Verfahren nach § 2 MHG einzubeziehen oder einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG zu erheben, hat in der Literatur zu einer Erörterung dieses Wahlrechts geführt. Diese Erörterungen haben das - selbstverständliche - Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls nicht berechtigt ist, die Modernisierung zunächst zur Grundlage eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG (Anpassung an Mieten für bereits vergleichbar modernisierte Wohnungen) zu machen, um dann, nachdem dieses Verfahren erfolgreich abgeschlossen worden ist, den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG nochmals gesondert zu erheben. Insofern ist ein Verbot von ‚kumulativen Mieterhöhung' anerkannt und sicherlich gerechtfertigt."

Von einer „kumulativen Mieterhöhung" kann dabei freilich nur dann die Rede sein, wenn die durchgeführte Modernisierung sowohl Bedeutung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch für die nach § 559 BGB hatte.

Nach Auffassung der Klägervertreter soll dies hier nun deshalb nicht der Fall sein, weil der Kl. auch ohne die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme eine Zustimmung der Bekl. zur (ersten) Mieterhöhung nach § 558 BGB habe erlangen können. Da die Bekl. dem damaligen Erhöhungsverlangen durch den Mieterverein zustimmen ließen, schwebt dem Kl. wohl vor, dass jetzt gleichsam fiktiv zu prüfen sei, ob die Bekl. seinerzeit auch dann verpflichtet gewesen wären der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen, falls damals die neuen Fenster noch nicht eingebaut gewesen wären. Für diesen Fall müsse auch die auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung wirksam sein.

Dem ist nicht zu folgen. Mit dem AG Lichtenberg (Urteil vom 10.9.2002 - 8 C 60/02 -, MM 2002, 483) ist vielmehr davon auszugehen, dass es Sache des Vermieters ist, bei der Formulierung seiner Mieterhöhungsbegehren (bzw. Mieterhöhungen) die erforderliche Sorgfalt an den Tag zu legen.

Schwebt einem Vermieter dabei vor, sowohl eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch nach § 559 BGB (in dieser Reihenfolge) vorzunehmen, so ist er gehalten, den von ihm für begründet erachteten Anspruch auf Zustimmung der Mieter zu der Mieterhöhung eindeutig und klar zu formulieren.

Allein überzeugend ist es, dazu von dem Vermieter zu verlangen, dass er unzweifelhaft in seinem Begehren auf Zustimmung (zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB) zum Ausdruck bringt, dass er den Anspruch auch für den Fall für gegeben erachtet, dass die bereits vorgenommene Modernisierung (fiktiv) unberücksichtigt bleibt. In einem solchen Fall ist der Mieter in die Lage versetzt, zu prüfen, ob er die Mieterhöhung unter diesen Umständen für berechtigt erachtet oder nicht. Fehlt es an einem solchen Vorbehalt, der ausdrücklich zu erklären ist (vgl. ebenso AG Lichtenberg bei Rdn. 20, zitiert nach juris), so muss der Mieter das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters dahin gehend verstehen, „dass der gegenwärtige, d. h. der modernisierte Zustand die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden soll, da dies der Regelfall bei § 2 MHG (heute: § 558 BGB, Anm. des Gerichts) ist" (vgl. AG Lichtenberg, erneut bei Rdn. 20).

Diesen Überlegungen ist ohne Einschränkung zu folgen. Damit steht aber zugleich fest, dass der Kl. hier keine Erhöhung der Miete mehr nach § 559 BGB durchsetzen kann. In seinem damaligen Mieterhöhungsbegehren vom 28.9.2009 hat der Kl. nämlich keinen ausdrücklichen Vorbehalt gemacht. Im Gegenteil: Der Kl. hat seinerzeit sogar ausdrücklich auf die neu eingebauten Fenster Bezug genommen und diese (hinsichtlich des verbesserten Schallschutzes) sogar als werterhöhenden Faktor für seine Mieterhöhungsbegehren angeführt. Nach dem Empfängerhorizont - also den Verständnismöglichkeiten der Bekl. - durften die Bekl. daher davon ausgehen, dass sie nach einer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren in der Folgezeit nicht erneut mit einer Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung konfrontiert würden. Den so von ihm selbst geschaffenen Vertrauenstatbestand muss sich der Kl. entgegenhalten lassen.

Führt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, die zu einer höheren ortsüblichen Miete führen – beispielsweise, weil er damit in ein neues Mietspiegelfeld mit höheren Mieten „rutscht" –, lässt ihm der Gesetzgeber grundsätzlich die Wahl, ob er aufgrund der Baumaßnahmen einen Modernisierungszuschlag (Mieterhöhung nach § 559 BGB) oder eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mieterhöhung nach § 558 BGB) fordert. Hat er sich allerdings für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entschieden, ist ihm der Weg für eine Modernisierungsmiete abgeschnitten – umgekehrt nicht. Die allgemeine Mieterhöhung nach § 558 BGB „überholt" nämlich alle anderen.

Ein Vermieter baute energiesparende Fenster ein und verlangte – mit ausdrücklichem Bezug darauf – eine höhere ortsübliche Miete. Etwas mehr als ein halbes Jahr später machte er wegen des Einbaus der Isolierglasfenster einen Modernisierungszuschlag geltend – zweimal zahlen wollten die Mieter nicht.

Das AG Kerpen schloss sich der Auffassung an. Mit Verweis auf einen Rechtsentscheid des OLG Hamm wies es darauf hin, dass kumulative Mieterhöhungen aus demselben Grund unzulässig sind. Habe der Vermieter sich entschieden, auf die ortsübliche Miete zu erhöhen und dabei auf den durch Modernisierung erreichten Ausstattungsstand abgestellt, sei die Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags überholt.

Grundsätzlich gilt das Prinzip, erst den Modernisierungszuschlag geltend zu machen. Denn erstens ist das eine einseitige Mieterhöhung, zweitens gilt keine Kappungsgrenze und drittens keine Wartefrist. Liegt die dann erreichte Miete immer noch unter der ortsüblichen, darf die allgemeine Mieterhöhung folgen.