Gebührenstreitwert im Verfahren zur Mietpreisbremse

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung der nach § 556d BGB zulässigen Miete bemisst sich nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anzuwenden.

I. Die Kl. als Mieter nahmen die Bekl. als Vermieterin beim Amtsgericht Hamburg mit der Klage vom 6.5.2022 u. a. auf Feststellung in Anspruch, dass die im Mietänderungsvertrag vom 26.3./14.2021 vereinbarte monatliche Nettokaltmiete von 880,46 € i.H.v. 127,04 € unwirksam sei. Die Kl. haben hierzu die Auffassung vertreten, dass nach den Regelungen zur Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB i.V.m. dem H. Mietenspiegel 2019 die zulässige Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung 753,42 € betrage.

Mit Beschluss vom 19.12.2022 hat das Amtsgericht festgestellt, dass zwischen den Parteien ein Vergleich zustande gekommen ist. Den Streitwert hat das Amtsgericht in dem Beschluss auf 4.506,64 € festgesetzt. Dabei entfiel auf den Feststellungsantrag ein Wert von 1.524,48 €, berechnet nach dem 12-fachen des monatlich verminderten Betrags (12 x 127,04 €). Das Amtsgericht hat sich zur Begründung auf den Beschluss des Kammergerichts vom 29.9.2022 (NZM 2022, 964) bezogen.

Gegen den Beschluss des Amtsgerichts hat der Prozessbevollmächtigte der Kl. aus eigenem Recht Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Streitwert um einen Betrag von 3.811,20 € heraufzusetzen. Er vertritt die Auffassung, eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG scheide aus, da eine planwidrige Regelungslücke nicht bestehe. Vielmehr richte sich der Streitwert für den Feststellungsantrag nach § 9 ZPO. Der Streitwert für den Feststellungsantrag betrage daher nicht 1.524,48 €, sondern 5.335,68 € (42 x 127,04 €).

Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluss vom 20.2.2023 zurückgewiesen und die weitere Beschwerde zugelassen. Zur Begründung hat das Landgericht unter Bezugnahme auf den Beschluss des Kammergerichts vom 29.9.2022 ausgeführt, eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG in der seit dem 1.1.2021 geltenden Fassung sei gerechtfertigt, weil eine planwidrige Regelungslücke vorliege. Zwar erfasse der Wortlaut der Bestimmung den vorliegenden Fall nicht. Indes sei nach der neuen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG der Wille des Gesetzgebers ersichtlich, Streitigkeiten über die Höhe der Miete aus sozialpolitischen Gründen auf den streitigen Jahresbetrag zu begrenzen.

Hiergegen wendet sich der Prozessbevollmächtigte der Kl. mit seiner weiteren Beschwerde.

II. 1. Die weitere Beschwerde ist nach § 68 Abs. 1 Nr. 5 GKG i.V.m. § 66 Abs. 4 GKG statthaft, weil das Landgericht sie als Beschwerdegericht zugelassen hat. Die weitere Beschwerde ist auch zulässig, weil der Prozessbevollmächtigte der Kl., der die Beschwerde im eigenen Namen nach § 32 Abs. 2 RVG eingelegt hat, das Rechtsmittel formgerecht und innerhalb der Frist des § 68 Abs. 1 Satz 6 GKG eingelegt hat.

2. Die weitere Beschwerde ist auch begründet. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung, dass die Vereinbarung der Parteien über die Miethöhe unwirksam ist, soweit sie die nach § 556d BGB zu ermittelnde Grenze übersteigt, bemisst sich nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag.

Nach dem Wortlaut des § 41 Abs. 5 GKG in der seit dem 1.1.2021 geltenden Fassung ist für den Streitwert bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag des Erhöhungsbetrags und bei der Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend. Hier handelt es sich indes weder um eine Klage des Vermieters auf Mieterhöhung bzw. um eine Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam ist (vgl. dazu Toussaint-Elzer, Kostenrecht, 53. Aufl., § 41 GKG, Rn. 44 m.w.N.), noch um einen Antrag des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete, sondern um einen Antrag auf Feststellung, dass die vereinbarte Miete, soweit sie gegen die Mietpreisbremse verstößt, nach § 556d BGB i.V.m. § 556g Abs. 1 BGB unwirksam ist. Damit begehren die Kl. zwar im Ergebnis eine Herabsetzung der vereinbarten Miete, um eine in § 41 Abs. 5 GKG genannte Mietminderung nach § 536 BGB handelt es sich allerdings nicht.

Mithin stellt sich für den Streitwert die Frage, ob § 41 Abs. 5 GKG analog anzuwenden ist mit der Folge, dass der Streitwert für den Feststellungsantrag auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrags begrenzt wäre (KG, NZM 2022, 964; zustimmend BeckOK, BGB/Schüller, 66. Ed. 1.5.2023, BGB § 556g Rn. 35b) oder ob eine analoge Anwendung ausscheidet und sich der Streitwert nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO richtet, wonach der 42-fache monatliche Differenzbetrag maßgeblich wäre (LG Berlin WuM 2023, 164; MDR 2023, 600; zustimmend Schneider, AGS 2023, 183, 184).

Der Senat hält die letztgenannte Auffassung für zutreffend.

Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrunde liegenden - Regelungsplan ergeben, wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (BGH, NZM 2016, 890, Rn. 10).

Eine solche planwidrige Regelungslücke liegt hier nicht vor.

Der Gesetzgeber hat durch die Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG mit dem Inkrafttreten des Kostenrechtsänderungsgesetzes zum 1.1.2021 im Anschluss an die oben angeführte Entscheidung des BGH, wonach der Wert der Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen ist, aus sozialpolitischen Erwägungen den Streitwert auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung begrenzt (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 53).

Dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung die Fälle der Feststellungsansprüche nach § 556d BGB i.V.m. § 556g Abs. 1 BGB, die im Ergebnis auf eine Herabsetzung der Miete auf den wirksamen Teil abzielen, übersehen hat, ist nicht ersichtlich. Die Bestimmung des § 556d BGB, dessen Verfassungsmäßigkeit das BVerfG 2019 bestätigt hat, ist im Jahr 2015 in Kraft getreten, und damit weit vor dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2021. Dass der Gesetzgeber den Wert sämtlicher Feststellungsklagen bezüglich der Miethöhe, also auch den Fall der Feststellungsklagen des Mieters im Hinblick auf die Mietpreisbremse, aus sozialpolitischen Erwägungen auf den Jahresbetrag begrenzen wollte und eine entsprechende Regelung in der Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG nur versehentlich unterlassen hat, kann nicht festgestellt werden. Aus der Begründung des Gesetzgebers geht nämlich nicht mit hinreichender Klarheit ein Regelungsplan dahingehend hervor, er habe den Wert von Streitigkeiten über die Höhe der Miete aus sozialpolitischen Gründen stets auf den streitigen Jahresbetrag beschränken wollen.

Dabei verkennt der Senat nicht, dass es - auch aus sozialpolitischen Erwägungen - durchaus naheliegend wäre, wenn der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung einer nach § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höhe übersteigenden Miete dem Wert einer Klage des Mieters auf Feststellung, dass eine Mieterhöhung wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 557b BGB, des § 558 BGB oder des § 560 BGB unwirksam sei, entsprechen würde. Eine Regelung hierzu bleibt indes dem Gesetzgeber vorbehalten.

Der Streitwert für die Geltendmachung von Ansprüchen aus der sog. Mietpreisbremse bemisst sich mithin nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anwendbar (vgl. auch BGH BeckRS 2022, 13835).

3. Der Streitwert für den Feststellungsantrag beträgt 5.335,68 € (42 x 127,04 €), so dass sich insgesamt der tenorierte Streitwert von 8.317,84 € ergibt.

Nicht nur bei den Gerichten in Berlin ist streitig, ob in einem Klageverfahren zur Mietpreisbremse der Streitwert nach dem Jahresbetrag der streitigen Miete oder nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag zu berechnen ist. Das OLG Hamburg hält Letzteres für richtig.

Die Kläger klagten u. a. auf Feststellung, dass ihre Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse überhöht sei. Nach Abschluss eines Vergleichs setzte das Amtsgericht den Gebührenstreitwert auf den Jahresbetrag der streitigen Miete fest; das Landgericht Hamburg bestätigte das. Die Rechtsanwälte der Mieter legten die vom Landgericht zugelassene weitere Beschwerde ein.

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied, dass für eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG kein Raum sei. Wenn dort geregelt sei, dass bei der Klage auf Mietminderung aus sozialpolitischen Erwägungen nur der Jahresbetrag maßgeblich sei, handele es sich um einen Sonderfall. Eine planwidrige Regelungslücke als Voraussetzung für eine analoge Anwendung scheide aus. Nach § 9 ZPO sei vielmehr der dreieinhalbfache Jahresbetrag maßgeblich.

So auch die 67. und die 65. Kammer des LG Berlin (GE 2023, 239; 241); a.A. die 64. Kammer (GE 2022, 1258).