Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Mie-te gerichteten Klage

Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31. Dezember 2020 erfolgten Klageerhebung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages.

I. Der beklagte Vermieter begehrt mit seiner Streitwertbeschwerde die Abänderung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung, nachdem das Amtsgericht den Streitwert mit Beschluss vom 15.4.2022 auf 14.722,31 € festgesetzt hat, wobei ein Teilbetrag von 12.748,26 € auf den Feststellungsantrag hinsichtlich der zulässigen Nettokaltmiete entfalle und ein weiterer Teilbetrag i.H.v. 1.948,94 € auf von den Kl. geltend gemachte überzahlte Miete für die Monate Mai bis einschließlich November 2021.

Das Amtsgericht hat der Streitwertbeschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. Das gemäß § 568 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und ZPO auf die Kammer übertragene Beschwerdeverfahren führt im Ergebnis zur Zurückweisung der Beschwerde sowie gemäß § 63 GKG zur von Amts wegen vorzunehmenden Heraufsetzung des Streitwerts auf bis 19.000 €.

Die Streitwertbeschwerde des Bekl. ist gemäß § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 63 Abs. 3 Satz 2 GKG gewahrt. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Anders als der Bekl. mit seiner Beschwerde geltend macht, ist weder der 18-fache Wert der begehrten Differenz anzusetzen (ausgehend von einer erstmaligen Geltendmachung der überhöhten Miete ab Mai 2021 bis zum Ende der am 31.10.2022 endenden Mietstaffel [dazu 1.]) noch gemäß § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag der streitigen Miete (dazu 2.).

Vielmehr bemisst sich der Gebührenstreitwert für den auf Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete gerichteten Klageantrag zu 1) nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten und der von den Kl. geltend gemachten Mietzinshöhe, §§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 3, 9 ZPO (dazu 3.).

1. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist bei der Bemessung des Gebührenstreitwerts nicht der 18-fache Differenzbetrag ab dem auf die Rüge vom 28.4.2021 folgenden Monat Mai 2021 bis zum Ende der im Zeitpunkt des Streitwertbeschlusses laufenden Mietstaffel zum 31.10.2022 zugrunde zu legen. Maßgeblich ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, insofern das klägerische Begehren. In diesem aber fehlt für eine solche „Befristung“ des Feststellungsantrags bis zum Ende der im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung einschlägigen Staffel jeglicher tatsächliche Anhaltspunkt.

2. Es ist auch nicht der Jahresbetrag der streitigen Miete anzusetzen.

Eine direkte Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG scheidet aufgrund des entgegenstehenden Wortlautes aus, da die hier einschlägige Konstellation der Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete von der Vorschrift nicht genannt wird.

Für die analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (vgl. BGH, Urt. v. 1. Juli 2014 - VI ZR 345/13, juris Rn. 14). Hier liegt jedoch kein unbeabsichtigtes Abweichen des Gesetzgebers vor.

Der Gesetzgeber hat die Vorschrift des § 41 Abs. 5 GKG erst im Jahr 2020 durch das Kostenrechtsänderungsgesetz mit Wirkung zum 1.1.2021 dahingehend geändert, dass beim Streitwert von Feststellungsklagen über die Minderung der Miete der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend ist. Er hat diesbezüglich ausgeführt, dass die Regelung den Gebührenstreitwert aus sozialpolitischen Erwägungen begrenze. Es gehe dabei darum, die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum zu dämpfen. Ausgangspunkt der Neuregelung war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Feststellungsklage eines Mieters mit dem Ziel der Mietminderung (vgl. BGH, Beschl. v. 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, GE 2016, 1025), wonach der Wortlaut von § 41 GKG die Feststellungsklage auf Minderung der Miete nicht erfasse und daher insoweit § 9 ZPO (dreieinhalbfacher Jahresbetrag) anwendbar sei (vgl. BT-Drs. 19/23484, S. 53).

Es ist nicht überzeugend, dass der Gesetzgeber, der sich ausdrücklich mit der Frage des bei mietrechtlichen Feststellungsklagen zugrunde zu legenden Gebührenstreitwerts beschäftigt und diese nunmehr in § 41 Abs. 5 GKG n.F. beantwortet hat, in diesem Zuge die Konstellation von Klagen auf Feststellung der zulässigen Miethöhe „übersehen“ haben sollte. Dies wäre jedoch Voraussetzung für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke und damit die analoge Anwendbarkeit von § 41 Abs. 5 GKG. Die Kammer vermag vor diesem Hintergrund der auch von dem Bekl. vorgetragenen Rechtsauffassung des Kammergerichts nicht beizutreten (vgl. dazu KG, Beschl. v. 29. September 2022 - 12 W 26/22, GE 2022, 1258).

Ob die unterschiedliche Handhabung von Feststellungsklagen hinsichtlich der Geltendmachung einer Mietminderung einerseits und solchen auf Feststellung der zulässigen Nettokaltmiete andererseits aus sozialpolitischen oder sonstigen Erwägungen sinnvoll und angemessen ist, ist eine dem Gesetzgeber vorbehaltene Frage und nicht Gegenstand der hiesigen Entscheidung.

3. Gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG kann die Festsetzung von dem Rechtsmittelgericht von Amts wegen geändert werden, wenn das Verfahren wegen der Entscheidung über den Streitwert in der Rechtsmittelinstanz schwebt. Trotz der Formulierung des § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG als „Kann-Bestimmung“ handelt es sich nicht um eine Ermessensvorschrift. Vielmehr muss das Gericht die Festsetzung ändern, wenn es deren Unrichtigkeit erkennt (vgl. Dörndorfer, in: Binz/Dörndorfer/Zimmermann, GKG, FamGKG, JVEG, 5. Aufl. 2021, § 63 GKG Rn. 10 m.w.N.). Ein „Verböserungsverbot“ (Verbot der reformatio in peius) gilt wegen der Besonderheiten der Regelung des § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG nicht, solange das Gericht den Streitwert von Amts wegen abändern kann (vgl. Laube, in: BeckOK Kostenrecht, 49. Ed., Stand: 1.10.2022, § 68 GKG Rn. 161 m.w.N.).

Ausgehend hiervon war unter Berücksichtigung der in § 3 lit. b) des streitgegenständlichen Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung als Gebührenstreitwert für den Klageantrag zu 1) ein Betrag von 14.236,77 € anzusetzen.

Insofern ist bei der Berechnung bezüglich des 42-fachen Differenzbetrags zu berücksichtigen, dass sich dieser Differenzbetrag nach den in dem Mietvertrag enthaltenen Mietstaffeln jeweils zum 1. November eines Jahres erhöht. Im Ergebnis ist daher für den Zeitraum Dezember 2021 bis einschließlich Oktober 2022 der monatliche Differenzbetrag mit 303,53 € anzusetzen (1.029,58 € - 726,05 €), für den Zeitraum November 2022 bis einschließlich Oktober 2023 mit 329,27 € (1.055,32 € - 726,05 €), für den Zeitraum November 2023 bis einschließlich Oktober 2024 mit 355,20 € (1.081,70 € - 726,05 €) und schließlich für den Zeitraum November 2024 bis einschließlich Mai 2025 mit 382,70 € (1.108,75 € - 726,05 €).

4. Schließlich besteht auch entgegen der Ansicht des Bekl. keine (teilweise) wirtschaftliche Identität zwischen den von den Kl. verfolgten Zahlungs- und Feststellungsansprüchen. Die Zahlungsansprüche beziehen sich auf den Zeitraum vor Klageerhebung (die Monate Mai bis einschließlich November 2021), die Feststellungsklage auf den Zeitraum ab Dezember 2021.

5. Eine Kostenentscheidung war gemäß § 68 Abs. 3 GKG nicht veranlasst.

6. Die weitere Beschwerde gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 4 Satz 1 GKG war nicht zuzulassen. Zwar weicht die Kammer mit der hiesigen Entscheidung von der zitierten Rechtsprechung des Kammergerichts ab (vgl. KG, Beschl. v. 29. September 2022 - 12 W 26/22, GE 2022, 1258). Nach den Grundsätzen der Divergenzzulassung ist eine solche jedoch nur dann veranlasst, wenn die Rechtsprechung, von der im Einzelfall abgewichen wird, ihrerseits im Einklang mit höchstrichterlicher Rechtsprechung steht (vgl. Kessal-Wulf, in: BeckOK ZPO, 46. Ed., Stand: 1.4.2022, § 543 Rn. 26 m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen war die weitere Beschwerde nicht zuzulassen, da die Entscheidung des Kammergerichts in Widerspruch zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht, wonach eine analoge Anwendbarkeit von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ausscheidet (vgl. BGH, Beschl. v. 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, GE 2016, 1025).

Das Kammergericht hatte kürzlich entschieden, dass die Vorschrift des § 41 Abs. 5 Gerichtskostengesetz (GKG), wonach der Gebührenstreitwert für eine Klage auf Feststellung der Minderung nur nach dem Jahresbetrag der Minderung (und nicht nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag) zu berechnen ist (GE 2022, 1241, 1258), analog auch für Feststellungsklagen bei Überschreitungen der Mietpreisbremse gilt. Die 67. Kammer des LG Berlin hält das nicht für überzeugend und entschied, dass der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage sich auch im Falle einer nach dem 31. Dezember 2020 erfolgten Klageerhebung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages bemisst, wodurch hohe Streitwerte (und Kosten) erreicht werden.

Nach Abschluss des Verfahrens, in dem die Mieter auf Feststellung geklagt hatten, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß, setzte das Amtsgericht den Gebührenstreitwert auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz fest. In seiner Beschwerde berief sich der Vermieter auf dem Beschluss des Kammergerichts und beantragte, den Gebührenstreitwert auf den Jahresbetrag herabzusetzen.

Das Landgericht Berlin wies die Beschwerde zurück, weil die Ausnahmevorschrift des § 41 Abs. 5 GKG weder direkt noch analog anwendbar sei. Eine planwidrige Regelungslücke liege nicht vor. Wenn der Gesetzgeber mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz auch den Streitwert für Feststellungsklagen zur Minderung aus sozialpolitischen Erwägungen begrenzt habe, folge daraus, dass andere Fälle davon gerade nicht erfasst seien. Dass der Gesetzgeber dies „übersehen“ habe, sei nicht ersichtlich. Maßgeblich sei daher entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (GE 2016, 1025) nach § 9 ZPO der dreieinhalbfache Jahresbetrag.

In § 41 Abs. 5 GKG sind die Fälle aufgezählt, in denen der Gebührenstreitwert für Gericht und Anwälte nur nach dem streitigen Jahresbetrag zu berechnen ist: Mieterhöhung, Instandsetzungsverlangen des Mieters mit fiktiver Minderung, Duldungsklagen des Vermieters mit fiktiver Mieterhöhung oder Minderung. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Feststellungsklage auf Minderung darunter nicht fällt, ist mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz seit dem 1. Januar 2021 auch dies dazugekommen, um die Rechtsprechung des BGH zu korrigieren.

Der Streit um eine mögliche analoge Anwendung der Vorschrift ist nicht neu, denn nach dem Rechtsgefühl sind viele mietrechtliche Feststellungsklagen vergleichbar und sollten damit gleichbehandelt werden. Bis zur Entscheidung des BGH bejahte die wohl überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur eine analoge Anwendung auf Klagen zur Minderung (vgl. die beeindruckende Aufzählung in GE 2016, 1025). Auch der Bundesgerichtshof war in dem Verfahren zunächst dieser Auffassung und hat dann erst auf Gegenvorstellung seinen eigenen abweichenden Streitwertbeschluss geändert (dazu Lutz, NZM 2021, 21).

Wie das Kammergericht (analoge Anwendung auch nach dem 31. Dezember 2020) hatte auch die 64. Kammer des LG Berlin entschieden (BeckRS 2022, 27533) und die Auffassung des AG Charlottenburg (BeckRS 2022, 27534) bestätigt, dass es widersinnig sei, bei einer Räumungsklage nur den Jahresbetrag der Miete zugrunde zu legen, während bei einer Klage auf Herabsetzung der Miete der Wert höher liegen könne.

Nachdem jetzt auch die 65. Kammer (siehe nebenstehend) wie die 67. entschieden hat und wie der BGH den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde legt, bleibt abzuwarten, ob das Kammergericht seine Rechtsprechung ändert.