Gebührenstreitwert bei Modernisierungsduldungsklagen

Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-) Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen.

Die Streitwertbeschwerde ist gemäß § 32 Abs. 2 RVG i.V.m. § 68 Abs. 1 GKG zulässig, insbesondere ist die Mindestbeschwer des § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG erreicht und die Frist der §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 63 Abs. 3 Satz 2 GKG gewahrt. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Der Streitwertbeschwerde war abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert hier auf bis 4.000 € beläuft. Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Diese waren im vorliegenden Rechtsstreit gerichtet auf die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an und in der streitgegenständlichen Wohnung.

Bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung für die Streitwertfestsetzung maßgebend. Bei der Bestimmung des Jahresbetrags der möglichen Mieterhöhung ist neben dem Nettogrundentgelt für den überlassenen Wohnraum auch die vom Vermieter beabsichtigte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen zu berücksichtigen, da der Mieter nach der Durchführung der Maßnahmen und der Erhöhung des Mietzinses nicht nur mit dem erhöhten Grundentgelt, sondern zusätzlich auch mit den neu eingeführten oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen wirtschaftlich belastet wird.

Zwar wird bei Streitigkeiten über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses auf das vom Mieter zu entrichtende „Entgelt” abgestellt, unter das gemäß § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG nur das vom Mieter geschuldete Nettogrundentgelt fällt, es sein denn, die Parteien hätten die Entrichtung von Nebenkosten als nicht abrechnungspflichtige Pauschale vereinbart. Die in § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG angeordnete gebührenrechtliche Ausklammerung der Nebenkostenvorauszahlungen kann jedoch weder zur Auslegung des § 41 Abs. 5 Alt. 3 GKG noch analog auf Duldungsklagen bei vom Vermieter beabsichtigter Erhöhung der Grundmiete und gleichzeitiger Einführung oder Erhöhung von bereits eingeführten Nebenkostenvorauszahlungen herangezogen werden. Denn einerseits ist der in § 41 GKG verwandte Rechtsbegriff des „Entgelts” für die Auslegung einer „möglichen Mieterhöhung” i.S.d. § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG, die auch in der Gesetzesbegründung nicht näher bestimmt wird (vgl. BT-Drucks. 15/1971, S. 155), ohne Aussagekraft. Andererseits sind die unterschiedlichen Regelungstatbestände des § 41 GKG mangels planwidriger Regelungslücke nicht analogiefähig (vgl. BGH, Beschl. v. 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, NZM 2016, 890; Kammer, Beschl. v. 10.11.2016 - 67 S 285/16, GE 2017, 230).

Davon ausgehend bemisst sich der Gebührenstreitwert für die auf die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage nicht nur auf den Jahresbetrag der voraussichtlichen Erhöhung der Nettokaltmiete (1.335,72 € [12 x 111,31 €]), sondern zusätzlich auch nach dem Jahresbetrag der von der Kl. beabsichtigten Einführung monatlicher Heizkostenvorauszahlungen (1.494,60 € [12 x 124,55 €]).

Soweit die Klage auf Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen gerichtet war, ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend, § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG. Da im zweiten Rechtszug insoweit nur noch die Duldung von Bagatellmängeln streitgegenständlich war, ergibt sich insoweit gemäß §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 41 Abs. 5 Alt. 3 GKG ein Gebührenstreitwert von 500 € und damit insgesamt ein solcher von bis 4.000 € (1.335,72 € + 1.494,60 € + 500 €).

Für Ansprüche des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist wertmäßig § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 des Gerichtskostengesetzes (GKG) einschlägig (Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung). Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls wertmäßig zu berücksichtigen.

Die Vermieterin ging im Rahmen einer Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in die Berufung zum Landgericht. Nach Beilegung des Rechtsstreits erließ die ZK 67 des LG Berlin einen Streitwertbeschluss. Dagegen erhob der Prozessbevollmächtigte der Vermieterin (im eigenen Namen) Streitwertbeschwerde gegen den aus seiner Sicht zu niedrig angesetzten Wert – mit Erfolg.

Die Kammer änderte ihren Streitwertbeschluss ab. Der Streitwertbeschwerde sei abzuhelfen, da sich der Gebührenstreitwert vorliegend bis auf 4.000 € belaufe. Im Rechtsmittelverfahren (hier die Berufung) bestimme sich der Streitwert gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG nach den Anträgen des Rechtsmittelführers (hier also des klagenden Vermieters). Diese seien im vorliegenden Rechtsstreit auf die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an und in der streitgegenständlichen Wohnung gerichtet gewesen.

Bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sei gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung für die Streitwertfestsetzung maßgebend. Bei der Bestimmung des Jahresbetrages der möglichen Mieterhöhung sei neben dem Nettogrundentgelt für den überlassenen Wohnraum auch die vom Vermieter beabsichtigte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen zu berücksichtigen, da der Mieter nach der Durchführung der Maßnahmen und der Erhöhung des Mietzinses nicht nur mit dem erhöhten Grundentgelt, sondern zusätzlich auch mit den neu eingeführten oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen wirtschaftlich belastet werde.

Zwar werde bei Streitigkeiten über das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses auf das vom Mieter zu entrichtende „Entgelt“ abgestellt, unter das gemäß § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG nur das dem Vermieter geschuldete Nettogrundentgelt falle, es sei denn, die Parteien hätten die Entrichtung von Nebenkosten als nicht abrechnungspflichtige Pauschale vereinbart. Die angeordnete gebührenrechtliche Ausklammerung der Nebenkostenvorauszahlungen könne jedoch weder zur Auslegung des § 41 Abs. 5 GKG noch analog auf Duldungsklagen bei vom Vermieter beabsichtigter Erhöhung der Grundmiete und gleichzeitiger Einführung oder Erhöhung von bereits eingeführten Nebenkostenvorauszahlungen herangezogen werden. Denn einerseits sei der in § 41 GKG verwandte Rechtsbegriff des „Entgelts“ für die Auslegung einer möglichen Mieterhöhung im Sinne des § 41 Abs. 5 GKG, die auch in der Gesetzesbegründung nicht näher bestimmt werde, ohne Aussagekraft. Andererseits seien die unterschiedlichen Regelungstatbestände des § 41 GKG mangels planwidriger Regelungslücke nicht analogiefähig.

Davon ausgehend bemisst sich der Gebührenstreitwert für die auf die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichtete Klage nicht nur auf den Jahresbetrag der voraussichtlichen Erhöhung der Nettokaltmiete (hier: 1.335,72 € [12 x 111,31 €]), sondern zusätzlich auch nach dem Jahresbetrag der von der Klägerin beabsichtigten Einführung monatlicher Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.494,60 € (12 x 124,55 €).