Gebührenstreit, Klage auf Feststellung der Minderung

Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Mieters, dass der Mietzins um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz gemindert sei, bestimmt sich gemäß §§ 48 GKG, 9 ZPO.

Handelt es sich nach dem für die Streitwertbemessung maßgeblichen Vortrag des Mieters um einen behebbaren Mangel, und ist die Mangelbeseitigung ebenfalls ein (nicht notwendig prozessuales) Anliegen des Mieters, gilt § 9 Satz 2 ZPO.

Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Minderung auf eine bestimmte Dauer - nämlich bis zur Mängelbeseitigung - begrenzt ist und ihr Gesamtbetrag regelmäßig unter dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag liegt. Nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG ist im Allgemeinen von einem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung auszugehen.

Der Kl. hat vor dem AG Schöneberg die Feststellung der Minderungsberechtigung begehrt. Das AG hat den Gebührenstreitwert nach dem 12fachen Wert der monatlichen Minderungsbeträge festgesetzt. Hiergegen Beschwerde des Prozessbevollmächtigten der Bekl., der den 42fachen Wert für maßgeblich hält. Das LG hat in der (Erst-) Beschwerde stattgegeben und den Wert gemäß §§ 48 GKG, 9 ZPO nach dem 42fachen Wert festgesetzt. Der Kl. begehrt mit seiner weiteren Beschwerde die Festsetzung nach einem 12fachen Wert.

Die gemäß §§ 68 Abs. 1 Satz 5 und 6, 66 Abs. 4 GKG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Das Amtsgericht hatte den Wert - abgesehen von einem für die Widerklage in Höhe von 105,24 € gemäß § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG außer Ansatz bleibenden Wert - der Höhe nach im Ergebnis zutreffend festgesetzt.

Das Landgericht hat ebenfalls noch zutreffend den Gebührenstreitwert nach den §§ 40, 48 GKG, 9 ZPO bestimmt. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist aber bei behebbaren Mängeln, deren Beseitigung der Mieter auch nur außerprozessual ernsthaft begehrt, für die Wertfestsetzung auf eine bestimmte Dauer des Minderungsrechts abzustellen, die hier mit einem Jahr angenommen werden kann.

§ 48 Abs. 1 GKG verweist auf die Regelungen der ZPO, „soweit nichts anderes bestimmt ist”. Gemäß § 9 Satz 1 ZPO berechnet sich der Wert eines Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen nach dem 3,5fachen Wert des einjährigen Bezugs. Gemäß § 9 Satz 2 ist bei bestimmter Dauer des Bezugs der Gesamtbetrag maßgeblich, wenn er geringer ist. Für den Anspruch auf Feststellung eines bestimmten Minderungsbetrages findet sich im GKG keine gesonderte Regelung, so dass gemäß § 48 GKG auf § 9 ZPO abzustellen ist.

Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG (so noch KG, 8 W 96/13, 6.1.2014, zitiert jeweils nach juris, mit Nachweisen zur bisherigen Rechtsprechung und zum Meinungsstand) dürften nicht (mehr) vorliegen (ebenso OLG Frankfurt/Main, 2 W 61/14, 10.9.2014; OLG Karlsruhe, 10 W 18/13, 20.9.2013).

Die im Zuge des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes 2004 eingeführte Fassung des § 41 Abs. 5 GKG regelt konkret benannte Tatbestände, nämlich Ansprüche auf Mieterhöhung, Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen und Ansprüche des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen. Für diese Ansprüche wird abweichend von der allgemein nach den Vorschriften der ZPO maßgeblichen Wertbemessung eine konkrete Berechnung vorgeschrieben, die für den Gebührenstreitwert eines Anspruchs des Mieters auf Instandsetzung bzw. Mangelbeseitigung den Jahresbetrag einer angemessenen Minderung als maßgeblich bestimmt. Die Intention des Gesetzgebers bestand erklärtermaßen darin, eine bis dahin streitige Rechtsfrage über den Wert der vorgenannten Ansprüche gesetzlich zu klären. Sozialpolitische Erwägungen sollten maßgeblich sein, Instandsetzungs- Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen nicht nach ihrem Kostenaufwand sondern nach einem begrenzten Streitwert zu bemessen (vgl. BT-Drs. 15/1971, S. 154 f.). Dem Mieter sollte danach ein ungestörter Mietgebrauch zu einem hinnehmbarem Kostenaufwand ermöglicht werden.

Eine planwidrige Regelungslücke in § 41 Abs. 5 GKG kann nicht angenommen werden. Dagegen spricht bereits die konkrete Normierung einzelner genau bezeichneter Ansprüche. Hätte der Gesetzgeber sämtliche Ansprüche des Mieters unter die Regelung fassen wollen, wäre nicht die Aufzählung einzelner Ansprüche, sondern eine allgemeinere Bezeichnung angebracht gewesen (vgl. OLG Karlsruhe, 10 W 18/13, Rn. 29 bei juris). Außerdem sind seit der Neuregelung 2004 zahlreiche weitere Änderungen des Gerichtskostengesetzes in Kraft getreten, ohne dass der Gesetzgeber Veranlassung gesehen hätte, die Norm im Sinne der divergierenden Entscheidungen einer Klarstellung zuzuführen.

Die Feststellungsklage des Mieters, dass die Miete in Höhe eines bestimmten Betrages gemindert sei, ist in der Sache eine negative Feststellungsklage, mit der der Mieter seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet. Der Bundesgerichtshof hat auch nach dem Inkrafttreten des § 41 Abs. 5 GKG Ansprüche des Mieters, mit denen der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet, nach §§ 48 GKG, 9 ZPO beurteilt (BGH, XII ZR 256/03, 21.9.2005, Rn. 14 bei juris; BGH, XII ZR 248/04, 20.4.2005, Rn. 4 bei juris, zu einem Mietvertrag über eine Telefonanlage). Zwar sind die Entscheidungen zu älteren Sachverhalten ergangen, es hätte jedoch Veranlassung bestanden, die als grundsätzlich angegebene Bewertung einzuschränken, wenn sie unter der neuen Regelung des § 41 Abs. 5 GKG keinen Bestand mehr hätte haben sollen. In diesem Sinne hat sich der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auch in der ebenfalls einen älteren Sachverhalt betreffenden Entscheidung vom 2. November 2005 (XII ZR 137/05) mit der Neuregelung des § 41 Abs. 5 GKG befasst und unter anderem ausdrücklich klargestellt, dass die Vorschrift auch für die Geschäftsraummiete gelte. In dieser Entscheidung hat er einen Anspruch des Mieters auf Kündigung eines störenden Mitmieters als Anspruch auf ungestörten Mietgebrauch im Sinne einer Mangelbeseitigung qualifiziert und diesen nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 GKG mit dem zwölffachen monatlichen Minderungsbetrag bewertet (vgl. konkret Rn. 12 ff. bei juris). Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in unveröffentlichten Beschlüssen - so das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung - ebenfalls den Streitwert für Feststellungsklagen des Mieters, einen bestimmten Mietzins nicht zu schulden, nach dem 42fachen Betrag festgesetzt (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 155/11).

Die negative Feststellungsklage bezüglich einer Minderung - nämlich einen bestimmten Betrag nicht zu schulden - ist nicht das Spiegelbild einer Mängelbeseitigungsklage, sondern das Spiegelbild einer (künftigen) Leistungsklage des Vermieters (vgl. BGH, XII ZR 248/04, 20.4.2005). Soweit der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. Mai 2000 (XII ZR 314/99) den Begriff des Spiegelbildes erwähnt hat, bezog sich das auf die Begründung seiner Auffassung, dass die Mangelbeseitigungsklage nach dem Wert (der Beschwer) einer fiktiven Mietminderung und nicht nach den Kosten der Mangelbeseitigung zu bemessen sei, weil das Minderungsrecht und der Anspruch auf Instandsetzung sich wertmäßig entsprächen und der Mängelbeseitigungsanspruch „gleichsam spiegelbildlich” einem Minderungsrecht gleichgesetzt und entsprechend bewertet werden könne. Diese Rechtsprechung kann insbesondere auch vor dem Hintergrund der später ergangenen und oben zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht dahingehend verstanden werden, dass der Feststellungsanspruch bezüglich der Mietminderung inhaltlich mit dem Anspruch auf Mangelbeseitigung derart gleichgestellt werde, dass die Regelung des § 41 Abs. 5 GKG auf die Minderungsfeststellungsklage analoge Anwendung finden müsse. Die Begründung der auf diese BGH-Entscheidung Bezug nehmenden Beschlüsse des OLG Düsseldorf (24 W 16/09, 11.5.2009) und des OLG Brandenburg (3 U 169/08, 10.6.2009) zur Rechtfertigung einer analogen Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG überzeugen insofern nicht. Die ebenfalls in diesem Zusammenhang für eine Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG herangezogene Entscheidung des OLG Hamburg (4 W 12/09, 20.2.2009) bezog sich auf ein Beweissicherungsverfahren zur Feststellung bestimmter Mängel, für dessen Wert der zwölffache monatliche Minderungsbetrag angesetzt wurde, ohne dass insoweit auch über den Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage auf Minderung entschieden worden wäre.

Allerdings ist bei der gebotenen Anwendung der §§ 48 GKG, 9 ZPO dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Feststellung der Minderung bei behebbaren Mängeln immer nur bis zur Mängelbeseitigung begehrt werden kann und einer entsprechenden Feststellungsklage des Mieters die zeitliche Begrenzung für den Fall der Beseitigung des Mangels immanent ist. Verlangt der Mieter - auch nur außerprozessual - eine Mangelbeseitigung, und ist diese nach den mitgeteilten Umständen nicht unmöglich, ist sein Feststellungsbegehren daher regelmäßig dahin zu verstehen, dass es durch die Mangelbeseitigung begrenzt wird. Ein Zeithorizont von dreieinhalb Jahren bis zur Mangelbeseitigung, von dem § 9 Satz 1 ZPO ausgeht, entspricht jedoch nicht dem Begehren des Mieters. Im Allgemeinen - insofern kann der Rechtsgedanke des § 41 Abs. 5 GKG herangezogen werden - entspricht der Gesamtbetrag in § 9 Satz 2 ZPO in der Regel höchstens einem Jahreswert der begehrten Minderung, da in diesem Zeitrahmen regelmäßig eine Mangelbeseitigung zu erwarten sein dürfte.

Diese Würdigung wird auch dem Umstand gerecht, dass der Mieter nicht aus Kostengründen gezwungen sein darf, eine gegenüber der Minderungsfeststellungsklage günstigere Mangelbeseitigungsklage, für die gemäß § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag der Minderung gilt, zu erheben. Jedenfalls wenn seinem Vorbringen auch ein mindestens außerprozessuales Anliegen auf Mangelbeseitigung zu entnehmen ist und es sich nicht um einen unbehebbaren Mangel handelt, muss ihm die kostenneutrale Wahl bleiben, einen Mangel mittelbar im Wege der Feststellungsklage auf Minderung oder im Rahmen einer Mangelbeseitigungsklage gerichtlich klären zu lassen. Schon wegen der Komplexität eines im Regelfall als vertretbare Handlung gemäß § 887 ZPO zu vollstreckenden Mangelbeseitigungsanspruchs kann es im berechtigten Interesse des Mieters liegen, nur eine Feststellungsklage zu verfolgen, in deren Rahmen das Vorliegen eines Mangels ebenfalls geklärt würde. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Fall einer irrtümlich überhöht einbehaltenen Minderungsquote ausdrücklich ausgeführt, dass es dem Mieter zur Vermeidung des Verzugsrisikos zumutbar sei, den Minderungsbetrag unter Vorbehalt zu leisten und seine Rechte gerichtlich klären zu lassen (VIII ZR 138/11, 11.7.2012, Rn. 20 bei juris). Im Zusammenhang mit der gerichtlichen Klärung hat der Mieter es dann in der Hand, den Streitwert auf ein für ihn zumutbares Maß zu begrenzen (vgl. BGH, XII ZR 248/04, 20.4.2005, Rn. 4). Macht er wie hier deutlich, dass ihm auch an einer Mängelbeseitigung gelegen ist, reicht sein Minderungsfeststellungsbegehren regelmäßig nicht über den jährlichen Betrag der Minderung hinaus (in diesem Sinn auch der unveröffentlichte Beschluss des Senats, 12 W 51/15, 14.12.2015, bei Feststellung „bis zur Mängelbeseitigung”). Auch der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat den Zusammenhang des Minderungsbegehrens mit der dort gleichzeitig geltend gemachten Mangelbeseitigung unter diesem Aspekt beurteilt und aus diesem Grund einen zwölffachen Betrag für angemessen gehalten (vgl. 8 W 44/12, 11.6.2012, Rn. 5 bei juris).

Der Wert einer Feststellungsklage des Mieters, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, bestimmt sich im Allgemeinen nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.

Zum Sachverhalt wird auf den vorstehend behandelten Parallelfall (KG 8 W 13/16) verwiesen. Vorliegend hat dieselbe Abteilung des AG Schöneberg den Gebührenstreitwert nach dem 12fachen Wert der monatlichen Minderungsbeträge festgesetzt. Dagegen legte der Vermieter Beschwerde ein mit dem Antrag, den Wert auf den 42fachen monatlichen Betrag festzusetzen. Beschwerdekammer war wiederum die ZK 63 des LG Berlin, die den amtsgerichtlichen Beschluss abänderte, allerdings die Rechtsbeschwerde zuließ, die auch eingelegt wurde.

Der 12. Senat des KG änderte die landgerichtliche Entscheidung ab und kam im Ergebnis wie (vorstehend) der 8. Senat dazu, dass der Wert sich „im Allgemeinen“ nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung richte (der 8. Senat spricht davon, dass der Wert „regelmäßig“ eher mit einem Jahr als mit 3 1/2 Jahren anzunehmen sei).

Die rechtliche Begründung beider Beschlüsse ist allerdings unterschiedlich. Der 8. Senat nimmt an, dass das Feststellungsinteresse nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der Minderung zu schätzen sei. § 9 Satz 1 ZPO sei in dieser Konstellation nicht anwendbar. Der 12. Senat löst das Problem über § 9 ZPO, jedoch nicht Satz 1, sondern Satz 2. Hierbei geht er ebenfalls davon aus, dass § 41 Abs. 5 GKG mangels planwidriger Regelungslücke nicht analog anzuwenden ist. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass die Minderung auf eine bestimmte Dauer – nämlich bis zur Mängelbeseitigung – begrenzt sei und der Gesamtbetrag regelmäßig unter dem 3 1/2fachen Jahresbetrag liege. Nach dem Rechtsgedanken des § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG sei daher im Allgemeinen von einem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung auszugehen.

Diese Würdigung werde auch dem Umstand gerecht, dass der Mieter nicht aus Kostengründen gezwungen sein dürfe, eine gegenüber der Minderungsfeststellungsklage günstigere Mangelbeseitigungsklage zu erheben. Jedenfalls, wenn seinem Vorbringen auch ein mindestens außerprozessuales Anliegen auf Mangelbeseitigung zu entnehmen sei und es sich nicht um einen unbehebbaren Mangel handele, müsse ihm die kostenneutrale Wahl bleiben, einen Mangel unmittelbar im Wege der Feststellungsklage auf Minderung oder im Rahmen einer Mangelbeseitigungsklage gerichtlich klären zu lassen.

Es dürfte spannend werden, wie in Berlin vor allem die Rechtsprechung der Mietberufungskammern reagieren wird. Dazu müssten allerdings erst einmal alle maßgeblichen Entscheidungen veröffentlicht sein.