Gebührenstreitwert für Räumungsklage nach Nettomiete plus Umsatzsteuer

Der Gebührenstreitwert des Räumungsbegehrens bemißt sich nach der Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer, wenn die Nebenkosten nicht pauschal festgelegt sind, sondern auf Grund einer Abrechnung ermittelt werden.

Die Kl. nahmen den beklagten Mieter auf Räumung eines Ladenlokals und Zahlung in Anspruch. Der Mietvertrag der Parteien vom 30. März 2004 war ab 1. Juli 2004 auf unbestimmte Zeit geschlossen und für die klagenden Vermieter binnen sechs Monaten, für den Bekl. binnen drei Monaten ordentlich kündbar. Der Mietzins belief sich anfänglich auf 1.300 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen von 135 € und 16 % Mehrwertsteuer, mithin auf insgesamt 1.664,60 €. Ab 1. April 2005 erhöhte sich der Grundmietzins vereinbarungsgemäß auf 1.340 €.

Bevor - entsprechend der Verfügung des Einzelrichters - die wegen Zahlungsverzugs des Bekl. eingereichte Klage auf Räumung des Mietobjekts und Zahlung von Mietrückständen in Höhe von 7.225,60 € zugestellt werden konnte, ermäßigten die Kl. zunächst den Zahlungsantrag auf 4.170,20 € und erklärten den Rechtsstreit in Höhe der Differenz für erledigt. Ebenfalls noch vor Klagezustellung nahmen die Kl. nach außergerichtlicher Einigung mit dem Bekl. die Klage zurück.

Das Landgericht - Zivilkammer - hat den Streitwert zunächst auf 17.491,60 € festgesetzt. Der Beschwerde der Prozeßbevollmächtigten der Kl. half der Einzelrichter ab und setzte den Wert antragsgemäß nunmehr auf 27.757,60 € fest. Dagegen richtet sich die Beschwerde des Bekl., der die Wiederherstellung der Entscheidung der Zivilkammer begehrt. Der Einzelrichter hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die Beschwerde des Bekl. ist gemäß §§ 68 Abs. 1, 66 Abs. 5 und 6, 63 Abs. 2 GKG zulässig und begründet.

Über den Antrag des Bekl. hinaus ist der Wert von Amts wegen gemäß § 63 Abs. 3 GKG herabzusetzen. (...)

a) Der Streitwert des Räumungsantrags beträgt gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG 9.326,40 € (6 Mon. x 1.554,40 €/Mon.). Der Senat folgt damit grundsätzlich der Wertfestsetzung des Landgerichts in dem zunächst von der Kammer gefaßten und von den Vertretern der Kl. angefochtenen Beschluß vom 13. September 2005. Maßgeblich für den Streitwert eines Räumungsrechtsstreits ist nach der genannten Vorschrift "das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt", es sei denn, der nach § 41 Abs. 1 GKG zu ermittelnde Streitwert "für die streitige Zeit" ist geringer. Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die "streitige Zeit" ist hier mit sechs Monaten anzusetzen, und zwar ab dem Monatsende nach Zustellung der Kündigung am 3. Juni 2005, mithin ab 30. Juni 2005.

Im Mietvertrag der Parteien wurde den klagenden Vermietern das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis binnen einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Damit kann die streitige Zeit, für die nach Ausspruch der Kündigung im Schreiben vom 27. Mai 2005, zugestellt am 3. Juni 2005, allenfalls Mietzins noch hätte beansprucht werden können, nur für diesen Zeitraum angenommen werden. Hätte nämlich die fristlose Kündigung der Kl. wegen des Zahlungsverzugs des Bekl. keinen Bestand gehabt, hätte das Mietverhältnis der Parteien nach sechs Monaten ohnehin sein Ende gefunden. Denn die fristlose Kündigung hätte in eine fristgemäße Kündigung umgedeutet werden müssen, weil hier der Wille der kündigenden Kl., das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden, eindeutig vorlag (vgl. BGH NJW 1998, 1551; OLG Düsseldorf DWW 2005, 302 = GuT 2205, 228; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 391 m. w. N.).

b) Indessen hat das Landgericht die hier für den Streitwert maßgebliche Höhe des Mietzinses unrichtig ermittelt. Es ist nämlich statt der monatlichen Brutto-Miete von 1.711,00 € lediglich ein Monatsbetrag von 1.554,40 € anzusetzen.

aa) Unter "Entgelt" hat der Senat allerdings bisher, nämlich zu der insoweit gleichlautenden, bis zum 30. Juni 2004 geltenden Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 GKG a. F. die sogenannte Bruttomiete (Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung) verstanden (Senat ZMR 1998, 692 = OLGR 1998, 355). Der Senat folgte damit vor allem aus rechtspraktischen Gründen einer freilich umstrittenen, aber im Vordringen befindlichen Auffassung (vgl. die Nachweise aaO.), die zu einer vereinheitlichten Streitwertbestimmung beitragen wollte (vgl. dazu jüngst auch BGH GE 2005, 667 = NJW 2005, 1713 zu der ähnlich umstrittenen Frage, was unter "Miete" im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB zu verstehen ist).

Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht fest. Zwar hat sich der Wortlaut der hier maßgeblichen kostenrechtlichen Bestimmung gegenüber der früher geltenden Bestimmung nicht geändert. § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG enthält aber eine Verweisung auf § 41 Abs. 1 GKG und damit auch auf Satz 2 dieser Bestimmung, die durch das Kostenmodernisierungsgesetz eingeführt worden ist und seit dem 1. Juli 2004 gilt. bb) Danach sind unter "Entgelt" im Sinne des § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG das Nettogrundentgelt und die Nebenkosten nur dann zu verstehen, wenn diese in Gestalt einer Pauschale vereinbart worden sind, die nicht gesondert abzurechnen ist. Daraus folgt, daß Betriebskosten (Nebenkosten), die wie hier als Vorauszahlungen geschuldet werden und abgerechnet werden müssen, nicht zum Entgelt im Sinne des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG gehören. Aus systematischen Erwägungen ist im übrigen anzunehmen, daß der Gesetzgeber den Begriff "Entgelt" in beiden Absätzen des § 41 GKG einheitlich verwendet wissen will (so zutreffend KG ZMR 2005, 123 = KGR Berlin 2005, 211; LG Krefeld WuM 2005, 263; Hartmann, Kostengesetze, 34. Aufl., § 41 GKG Rn. 21). Daß nunmehr "Mietentgelt" im kostenrechtlichen Sinne abweichend vom "Mietentgelt" im materiell-rechtlichen Sinne, wie es der Bundesgerichtshof versteht (GE 2005, 667 = NJW 2005, 1713), definiert ist (vgl. zur Kritik Kretzer ZMR 2005, 516), ist zwar dem Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung abträglich, aber wegen der unterschiedlichen Interessen in beiden Gesetzesbestimmungen hinzunehmen.

cc) Zu dieser Miete ohne Nebenkosten (1.340 €) kommt schließlich die von den Parteien vereinbarte Mehrwertsteuer von 16 %, hier 214,40 € hinzu. Denn Nettogrundentgelt ist nicht als die Miete vor Zuschlag der Umsatzsteuer, sondern in Abgrenzung zur "Bruttomiete", mithin ohne Einbeziehung der Betriebskosten, zu verstehen. Auch dies erschließt sich aus dem Wortlaut des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG, der allein die Nebenkosten dem "Nettogrundentgelt" gegenüberstellt. Entsprechendes wurde früher überwiegend schon zu § 16 Abs. 1 GKG a. F. vertreten (vgl. KG NZM 2000, 659; OLG Hamm MDR 2001, 1377; LG Paderborn MDR 2003, 56; Hartmann aaO. Rn. 25). Denn die Mehrwertsteuer ist kein Teil der Nebenkosten. Daraus errechnet sich ein Teilstreitwert von 9.326,40 €.

c) Auch der Wert des Zahlungsantrags ist nicht zutreffend festgesetzt worden. Er trägt der Teilerledigungserklärung der Kl. nicht Rechnung. Der Streitwert nach einseitiger Erledigungserklärung bestimmt sich nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten, weil die Parteien in einem solchen Fall normalerweise an der Fortsetzung des Rechtsstreits nur insoweit ein rechtlich beachtliches Interesse haben, als es um die Prozeßkosten geht (vgl. BGH NZM 1999, 21; NJW-RR 1990, 1474). Im Fall der einseitig erklärten Teilerledigung richtet sich der Streitwert des erledigten Teils regelmäßig nach den bisher für den erledigten Teil entstandenen Kosten (BGH NJW-RR 1996, 1210; a. A. Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., § 3 Rn. 16 "Erledigung der Hauptsache" m. w. N.). Der auf den erledigten Teil entfallende Kostenwert ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln, die ergibt, um welchen Betrag diejenigen Kosten überschritten worden sind, die angefallen wären, wenn die Kl. den Rechtsstreit von Anfang an nur über den nicht erledigten Teil der Hauptsache geführt hätte. Danach ist hier der Wert ab Eingang der Teilerledigungserklärung von 16.552 € um 3.055,40 € zuzüglich einer Kostendifferenz von 129,32 € (3 Gerichtsgebühren zu 23 € = 69 € und Anwaltskosten der Kl. zu 40 € + 3/10 + 16 % = 60,32 €) auf 13.625,92 € zu ermäßigen.

Der Gebührenstreitwert einer Räumungsklage ist nach der auf die Zeit bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist geschuldeten Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer zu berechnen. Der Streitwert nach einseitiger Erledigungserklärung bestimmt sich nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Räumung eines Ladenlokals und Zahlung in Anspruch. Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag war für ihn binnen sechs Monaten, für den Mieter binnen drei Monaten ordentlich kündbar. Bevor die Klage zugestellt werden konnte, ermäßigte der Vermieter den Zahlungsantrag, erklärte ihn in Höhe der Differenz einseitig für erledigt und nahm sodann die Klage insgesamt zurück.

Das OLG Düsseldorf setzte auf die Beschwerde des Mieters den Gebührenstreitwert für den Räumungsanspruch auf sechs Nettomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, und denjenigen für den einseitig für erledigt erklärten Zahlungsanspruch auf die bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung insoweit entstandenen Kosten fest. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs schloß es sich unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung dem Kammergericht (u. a. GE 2005, 916) an, daß unter "Entgelt" im Sinne des § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG die Miete einschließlich der Betriebskosten nur dann zu verstehen sei, wenn diese als nicht abrechenbare Pauschale vereinbart worden seien. Auch hinsichtlich der Mehrwertsteuer schloß es sich dem Kammergericht (aaO. und NZM 2000, 659) an. Da die vom Vermieter erklärte Kündigung angesichts der vereinbarten Kündigungsfrist in sechs Monaten zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, seien als "streitige Zeit" aber nur diese sechs Monate anzusetzen. Hinsichtlich des Gebührenstreitwertes beruft sich das OLG Düsseldorf auf ältere Entscheidungen des BGH, die allerdings umstritten sind.

Neben dem 8. Zivilsenat (Beschluß vom 25. Oktober 2004 - 8 W 75/04 -, ZMR 2005, 123) und dem 12. Zivilsenat (Beschluß vom 8. Juni 2005 - 12 W 26/05 -, GE 2005, 916) des Kammergerichts vertritt wohl auch das OLG Stuttgart (Beschluß vom 29. Juni 2005 - 5 W 34/05 -, ZMR 2005, 953 zu Heimverträgen) die Auffassung, daß für die Bemessung des Gebührenstreitwertes die Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer maßgebend ist (ebenso LG Berlin, Beschluß vom 22. Dezember 2004 - 62 T 140/04 -, GE 2005, 241).

Zur Wertberechnung nach § 41 GKG bei gestaffeltem Mietentgelt in der streitigen Zeit wird auf den Beschluß des BGH vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03 - (NZM 2005, 944 = ZMR 2006, 28 = NJW-RR 2006, 17 = GE 2006, 320) hingewiesen.