Gebührenstreitwert für Klage auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung

Gebührenstreitwert für Klage auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung; Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtung; Gebührenprivilegierung

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerde, ist zulässig, insbesondere nach § 6 GKG, §§ 32 Abs. 2, 2 RVG statthaft sowie form- und noch fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet.

Der Streitwert für den Antrag zu 2) war hier auf den 3,5 fachen Jahresbetrag der festgestellten Minderung der Miete (655,25 € x 5 % x 12 Monate x 3,5), insgesamt 1376,03 € festzusetzen.

Der Streitwert für die Feststellungsklage richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (XII. Zivilsenat) gemäß §§ 3, 9 ZPO nach dem 3,5fachen Jahresbetrag des mit der begehrten Feststellung bestrittenen Betrages. In seinem Beschluss vom 20. April 2005 (XII ZB 248/04, NJW-RR 2005, 938. f. = NZM 2005, 519 f. = MDR 2005, 501 f. zitiert nach juris) hat der XII. Zivilsenat zu dieser Frage ausgeführt:

„§ 41 Abs. 1 GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag grundsätzlich nicht in Betracht, auch wenn die Parteien - wie hier - letztlich über den Fortbestand des zugrunde liegenden Mietverhältnisses streiten. Denn der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand ist nicht durch den Streit über Bestehen oder Dauer des Mietverhältnisses bestimmt, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis, nämlich die künftige Geldforderung des Vermieters. Aus diesem Grunde fällt die Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung zukünftigen Mietzinses nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG (vgl. bereits BGH JurBüro 1966, 309; BGH KostRsp. § 16 GKG, Nr. 39). Die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, stellt in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Mieters auf Zahlung künftigen Mietzinses dar, so dass für die Bestimmung des Streitwertes keine anderen Grundsätze gelten können. Auch der Normzweck des § 41 Abs. 1 GKG, der im Schutz des Mieters vor überhöhten Werten bei Streitigkeiten um Bestand und Dauer des Mietverhältnisses besteht, gebietet keine andere Beurteilung, zumal es der Mieter bei vergleichbaren Sachverhaltsgestaltungen in der Hand hat, durch Beschränkung seines Antrages auf die Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrages die Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 1 GKG herbeizuführen."

An diese Rechtsprechung hat der 12. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 20. September 2005 (XII ZB 256/03 - NJW-RR 2006, 16 ff. = NZM 2005, 944 ff. = GE 2006, 320 ff., zitiert nach juris) ausdrücklich angeknüpft und befunden, dass der „Gebührenstreitwert für einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet, nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO zu beurteilen ist (Senatsbeschluss vom 20. April 2005 -XII ZR 248/05 - NJW-RR 2005, 938)".

Diese Entscheidungen sind Anlass für die Kammern des Landgerichts Berlin gewesen, ihre bis dahin teilweise abweichende Rechtsauffassung im Interesse einer einheitlichen Rechtsanwendung aufzugeben und sich dem Bundesgerichtshof anzuschließen (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 20.7.2010 - 63 T 148/10; Beschluss v. 17.6.2010 - 65 T 159/09; Beschluss v. 17. November 2008 - 67 S 258/08).

Aus der Revisionsrechtsprechung des VIII. Zivilsenats ist der Kammer zudem bekannt, dass dieser den Streitwert in vergleichbarer Weise ermittelt. Der VIII. Zivilsenat hat in einem Revisionsverfahren (VIII ZR 235/09) im Jahr 2010 auf eine Streitwertbeschwerde wegen des Klageantrags auf Feststellung einer bestimmten Miethöhe den Streitwert auf den 42fachen Betrag (3,5facher Jahresbetrag) festgesetzt, nachdem er zunächst den Streitwert anhand des Jahresbetrags des streitigen Betrags festgesetzt hatte. Nachdem der VIII. Zivilsenat der Streitwertfestsetzung in dem vorgenannten Verfahren zunächst den Jahresbetrag zugrunde gelegt hatte, hat er den Streitwert auf die Gegenvorstellung einer Partei nach dem 3,5fachen Jahresbetrag ermittelt. In der Gegenvorstellung wurde - ausdrücklich - auf die vorstehend zitierte „gefestigte Rechtsprechung des XII. Zivilsenats" Bezug genommen, wonach sich der Gebührenstreitwert für einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet, [...] nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO und nicht nach § 41 Abs. 1 GKG richte. Dieser Grundsatz gelte auch für den in dem Verfahren gegenständlichen Antrag auf Feststellung einer bestimmten Miethöhe. Den Streitwert für den Feststellungsantrag hat der VIII. Zivilsenat daraufhin ausdrücklich nach dem 42fachen Monatsbetrag festgesetzt.

Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer - auch nach Auseinandersetzung mit dem Beschluss des Kammergerichts vom 26.8.2010 - 8 W 38/10 (JurBüro 2010, 593 ff. = MDR 2010, 1493 f. = NZM 2011, 92 f., zitiert nach juris) - zu keinem anderen Ergebnis zu kommen. Der Argumentation des Kammergerichts, von einer planwidrigen Regelungslücke ausgehend, die Regelung von § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 GKG analog anzuwenden, steht offenbar die Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs entgegen. Dieser hat die negative Feststellungsklage als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters gesehen, die nach allgemeiner und offensichtlich auch vom Kammergericht nicht angezweifelter Ansicht nicht gemäß § 41 Abs. 1 oder Abs. 5 GKG im Streitwert auf den Jahresbetrag der Miete beschränkt sein soll.

Wenn es aber der Mieter durch die Formulierung seines Feststellungsantrages selbst in der Hand hat, den Streitwert geringer zu halten, bedarf es keines weitergehenden Schutzes des Mieters durch eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 1 oder Abs. 5 GKG. Vergleichbare Möglichkeiten hatte der Mieter, der vor Schaffung von § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 GKG einen Instandsetzungsanspruch einklagte, nicht.

Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist, richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung.

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung des Mieters, dass er wegen Mängeln zur Minderung berechtigt ist, wurde erstinstanzlich mit dem einfachen Jahresbetrag der Minderung festgesetzt.

Auf die dagegen gerichtete Beschwerde setzte die Einzelrichterin der ZK 65 den Gebührenstreitwert mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der festgestellten Minderung fest. Die negative Feststellungsklage des Mieters sei als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters anzusehen, so dass ihr Streitwert nicht auf den Jahresbetrag der Miete beschränkt sei.

Der 8. Zivilsenat des KG hat auch in seinem jüngsten Beschluss vom 6. Januar 2014 (8 W 96/13, GE 2014, 321) an der von der ZK 65 zitierten Auffassung festgehalten, dass ein auf die Feststellung der Minderung gerichteter Klageantrag in Analogie zu § 41 Abs. 4 GKG mit dem 12fachen Minderungsbetrag zu bemessen sei – so auch die überwiegende Rechtsprechung der OLG (OLG Hamburg, Beschluss vom 20. Februar 2009, 4 W 12/09, OLGR Hamburg 2009, 707; OLG Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009, 3 U 169/08, GE 2009, 1122; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11. Mai 2009, I-24 W 16/09, GE 2009, 1188) und der früheren Rechtsprechung einzelner Kammern des LG Berlin (Beschluss vom 13. Dezember 2007, 67 T 144/07, GE 2008, 197; Beschluss vom 25. Oktober 2007, 62 T 118/07, GE 2008, 57). Überzeugender ist die von der Kammer zitierte Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 20. April 2005, XII ZB 248/04, NJW-RR 2005, 938), wonach der 3,5fache Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung anzusetzen ist. Dies entspricht auch der jüngeren Rechtsprechung der meisten Mietberufungskammern des LG Berlin (Beschluss vom 13. August 2013, 65 T 126/13, WuM 2013, 624; Beschluss vom 20. Juni 2011, 65 T 83/11, GE 2011, 954; Beschluss vom 5. Februar 2010, 65 T 138/09, GE 2010, 413; Beschluss vom 13. Mai 2008, 63 T 58/08, GE 2009, 269; Beschluss vom 24. November 2008, 67 T 170/08 und Beschluss vom 17. November 2008, 67 S 258/08).

Der Ansatz des 3,5fachen Jahresbetrags berücksichtigt auch eher, dass der Mieter mit der negativen Feststellungsklage erreichen will, für die Dauer des Mietverhältnisses nur eine geminderte Miete zu schulden. Daher liegt es nahe, sich an der Rechtsprechung des 22. ZS des KG (Beschluss vom 16. Juli 2009, 22 W 76/08, GE 2010, 546) zu orientieren, wonach der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung zukünftig erhöhter Miete sich nicht nach § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG auf den zwölffachen Erhöhungsbetrag, sondern nach §§ 3 und 9 ZPO nach dem 42fachen Mieterhöhungsbetrag – abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlages von 20 % – zu bemessen ist.