Gebührenstreitwert für Feststellungsklage zur Berechtigung einer Mietminderung

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen Mängeln der Mietsache richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kostenbeschwerde ist gemäß § 68 Abs. 1 GKG zwar zulässig, insbesondere ist der Bekl. um mehr als 200 € durch die Streitwertfestsetzung beschwert. Denn er trüge mehr als 200 € weniger an Kosten des Rechtsstreits, wenn der Streitwert nur auf bis zu 1.500 € festgesetzt würde.

Das Gericht hält an seiner Rechtsprechung fest, wonach sich der Streitwert für die Feststellung der Berechtigung zur Minderung gem. § 48 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung bemisst.

Der Anwendungsbereich des § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist vorliegend nicht eröffnet. Auch kommt eine analoge Anwendung der Norm nicht in Betracht. Dies widerspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte bereits in dem Beschluss vom 20.4.2005 - XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 f. = NZM 2005, 501 f., zitiert nach juris) zu der Höhe des Streitwertes einer die Verpflichtung zur Zahlung laufenden Mietzinses leugnenden Feststellungsklage ausgeführt:

„§ 41 Abs. 1 GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag grundsätzlich nicht in Betracht, auch wenn die Parteien - wie hier - letztlich über den Fortbestand des zugrunde liegenden Mietverhältnisses streiten. Denn der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand ist nicht durch den Streit über Bestehen oder Dauer des Mietverhältnisses bestimmt, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis, nämlich die künftige Geldforderung des Vermieters. Aus diesem Grunde fällt die Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung zukünftigen Mietzinses nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG (vgl. bereits BGH JurBüro 1966, 309; BGH KostRsp. § 16 GKG. Nr. 39). Die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf den Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, stellt in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung künftigen Mietzinses dar, so dass für die Bestimmung des Streitwertes keine anderen Grundsätze gelten können. Auch der Normzweck des § 41 Abs. 1 GKG, der im Schutz des Mieters vor überhöhten Werten bei Streitigkeiten um Bestand und Dauer des Mietverhältnisses besteht, gebietet keine andere Beurteilung, zumal es der Mieter bei vergleichbaren Sachverhaltsgestaltungen in der Hand hat, durch Beschränkung seines Antrages auf die Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrages die Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 1 KG herbeizuführen."

Daran hat der 12. Zivilsenat in der Entscheidung vom 21.9.2005 (XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 ff. = NZM 2005, 944 ff. = GE 2006, 320 ff., zitiert nach juris) weitergehend angeknüpft und befunden, dass der „Gebührenstreitwert für einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet, nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO zu beurteilen ist (Senatsbeschluss vom 20. April 2005 - XII ZR 248/04 - NJW-RR 2005, 938)".

Diese Entscheidungen sind Anlass für die Kammern des Landgerichts Berlin gewesen, ihre bis dahin teilweise abweichende Rechtsansicht im Interesse einer einheitlichen Rechtsanwendung aufzugeben und sich dem Bundesgerichtshof anzuschließen.

Auch der VIII. Zivilsenat hat auf eine Gegenvorstellung gegen die Streitwertfestsetzung in Bezug auf einen Klageantrag der Mieter auf Feststellung einer bestimmten Miethöhe im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach §§ 10, 8 a Wohnungsbindungsgesetz (LG Berlin, 65 T 58/08; AG Charlottenburg 224 C 222/07) den Streitwert vom 12fachen auf den 42fachen Betrag abgeändert. Zwar hat er diese Entscheidung nicht begründet. In der Gegenvorstellung wurde ausdrücklich auf die vorstehend zitierte „gefestigte Rechtsprechung des XII. Zivilsenats" Bezug genommen, wonach sich der Gebührenstreitwert für einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet (aaO.).

Der VIII. Zivilsenat hat dann in einem weiteren Revisionsverfahren (VIII ZR 155/11, GE 2012, 681, Mietminderungen wegen strittiger Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch Ferienwohnungen) erneut - ohne nähere Begründung - den Streitwert für die Feststellung der Mietminderungshöhe anhand des 42fachen Minderungsbetrags festgesetzt. Von einer einmaligen und nur irrtümlichen Festsetzung vermag die Kammer folglich nicht auszugehen, sondern davon, dass auch der für Wohnungsmietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshof in der Regelung des § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG keinen allgemeinen Rechtsgedanken sieht, da es ansonsten in beiden Fällen nahe gelegen hätte, eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG vorzunehmen.

Angesichts der eindeutigen Aussagen des Bundesgerichtshofs zu dieser Problematik vermochte die Kammer, wie auch die Einzelrichterin auch nach Auseinandersetzung mit der abweichenden Ansicht des Kammergerichts (z. B. Beschluss vom 26.8.2010 - 8 W 38/10, JurBüro 2010, 593 ff. = MDR 2010, 1493 f. = NZM 2011, 92 f., zitiert nach juris) sowie vom 11.6.2012 - 8 W 44/12 - (GE 2012, 1037, zitiert nach juris), der sich der 12. Zivilsenat des Kammergerichts mit gleichlautender Begründung angeschlossen hat (12 W 22/13 vom 25.2.2013), zu keinem anderen Ergebnis zu kommen. Der Argumentation des Kammergerichts, von einer planwidrigen Regelungslücke ausgehend, die Regelung von § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 GKG analog anzuwenden, steht offenbar der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofs entgegen. Denn dieser hat die negative Feststellungsklage als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters gesehen, die nach allgemeiner Ansicht nicht durch § 41 Abs. 1 oder Abs. 5 GKG im Streitwert auf den Jahresbetrag der Miete beschränkt sein soll.

Die Auffassung des Kammergerichts (vgl. Beschluss vom 16.7.2012 - 8 W 36/12, zitiert nach juris, Rn. 8), dass die Norm des § 41 Abs. 5 GKG sowohl positive Feststellungsklagen des Vermieters, dass der Mieter den Erhöhungsbetrag schuldet, als auch negative Feststellungsklagen der Mieter, dass die begehrte Erhöhung nicht geschuldet wird, erfasst, wird nicht geteilt. Schon dem Wortlaut der Norm zufolge erfasst diese nur die Klagen „auf" der Erhöhung der Miete, mithin eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung und nicht die Klage „aus" einer bereits erfolgten Mieterhöhung. Letztere stellt vielmehr - wie auch der 22. Senat des Kammergerichts in seinem Beschluss vom 16.7.2009 (22 W 76/08, GE 2010, 546) ausgeführt hat - im Regelfall eine Zahlungsklage dar (ebenso OLG Karlsruhe - 10 W 18/13, Beschluss vom 20.9.2013, zitiert nach juris, dort Rn. 19; Schneider NJW-Spezial 2012, 347 f.; Binz/Dörndörfer/Petzold/Zimmermann, Komm. zum GKG, 2. Aufl. 2009, zu § 41 GKG Rn. 2). Den Gesetzesmaterialien zufolge beruht die Beschränkung auf den Jahreserhöhungsbetrag in § 41 Abs. 5 GKG auf sozialen Erwägungen mit dem Ziel, die Parteien bei einer Mieterhöhungsstreitigkeit finanziell nicht übermäßig zu belasten und sie dadurch aus Kostengründen von einer Klage abzuhalten (BT-Drs. 15/1971 S. 154 a.E. zu § 41 GKG).

Diese Erwägungen greifen aber bei einem negativen Feststellungsantrag, eine bestimmte Miethöhe nicht zu schulden, nicht ein, denn diese wehrt letztlich einen Zahlungsanspruch vorbeugend ab (so auch OLG Karlsruhe, aaO., Rn 26; KG - 22 W 76/08 - aaO. Rn. 13).

Den Gesetzesmaterialien lässt sich kein gesetzgeberischer Wille, alle Auseinandersetzungen um die Miethöhe gebührenmäßig dem § 41 Abs. 5 GKG zu unterstellen, entnehmen. Vielmehr kann dem Umstand, dass in Bezug auf Minderungen nur die Klage des Mieters und hinsichtlich der Mieterhöhung nur diejenige des Vermieters benannt werden (BT-Drs. 15/1971 S. 155 zu § 41 GKG), entnommen werden, dass die Norm nicht alle denkbaren Rechtsstreite aus Anlass einer Mieterhöhung erfasst. Der Gesetzgeber hat in der Regelung des § 41 GKG gerade nicht den Weg einer generellen Streitwertbemessung für Mietstreitigkeiten gewählt (anders in § 49 a GKG für das Wohnungseigentumsrecht), wie dies die einfachere und klarere Vorgehensweise gewesen wäre (OLG Karlsruhe - 10 W 18/13 - Beschluss vom 20.9.2013, zitiert nach juris, dort Rn. 29). Der Gesetzgeber hat aber auch in Ansehung der Kammergerichtsrechtsprechung zur Regelungslücke keine Notwendigkeit gesehen, bei der aktuell erfolgten Änderung des Gerichtskostengesetzes durch das 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (KostRModG vom 23.7.2013) eine etwaige Regelungslücke durch eine klarstellende Gesetzesänderung zu schließen (ebenso OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.9.2013 - 10 W 18/13 -, zitiert nach juris, dort Rn. 33).

Mithin liegt mit dieser Norm eine Ausnahmevorschrift in Bezug auf die Privilegierungen vor. Der Ausnahmecharakter einer Vorschrift spricht für eine restriktive Handhabung hinsichtlich einer Analogie (BGH - VIII ZR 6/04 - Urteil vom 16.2.2005, zitiert nach juris, dort Rn. 16).

Gegen eine Festsetzung des Gebührenstreitwerts nach dem 3,5fachen Jahresbetrag spricht auch nicht, wie das Kammergericht in seinem Beschluss vom 16.7.2012 meint (so KG - 8 W 36/12, zit. nach juris, Rn. 16), dass der Wert eines einzelnen Anspruchs nicht höher bewertet werden kann als der Streit über den Bestand des Mietverhältnisses. Ein kostenrechtlicher Grundsatz, dass der Gebührenstreitwert eines einzelnen Anspruchs nicht höher sein kann als der Streit über den Bestand des Vertragsverhältnisses, existiert nicht (so auch OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.9.2013 - 10 W 18/13, zitiert nach juris, dort Rn. 30).

Wenn es der Mieter durch die Formulierung seines Feststellungsantrags selbst in der Hand hat, den Streitwert geringer zu halten, bedarf es keines weitergehenden Schutzes des Mieters durch eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 1 oder Abs. 5 GKG. Vergleichbare Möglichkeiten hatte der Mieter, der vor Schaffung von § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 GKG einen Instandsetzungsanspruch einklagte, nicht.

Der Gebührenstreitwert der Feststellungsklage des Mieters auf Berechtigung zur Minderung wegen Mängeln der Mietsache richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung und ist als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters anzusehen.

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung der Berechtigung zur Minderung wegen Mängeln der Mietsache wurde in der Berufungsinstanz mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung festgesetzt.

Auf die dagegen gerichtete Beschwerde legte die ZK 65 des Landgericht Berlin die Sache dem Kammergericht vor. Der Gebührenstreitwert sei mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung anzusetzen. Die negative Feststellungsklage des Mieters sei als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters anzusehen, so dass ihr Streitwert nicht auf den Jahresbetrag der Miete beschränkt sei.

Bereits die Einzelrichterin der ZK 65 hatte mit Beschluss vom 25. April 2014 - 65 T 64/14 - (GE 2014, 871) an der Auffassung festgehalten, dass der 3,5fache Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung anzusetzen ist, was auch der jüngeren Rechtsprechung der meisten Mietberufungskammern entspricht. Diese Rechtsprechung ist auch überzeugender als diejenige des 8. Zivilsenats des Kammergerichts, der einfache Jahresbetrag sei maßgebend. Insoweit wird auf die Anmerkung zum Beschluss vom 25. April 2014 verwiesen (GE 2014, 837).