Gebührenstreitwert bei Klage und Widerklage

1. Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.

2. Eine Widerklage des Vermieters auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages erhöht den Streitwert nur dann, wenn Rückstände von mehr als einem Jahr eingeklagt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Bekl. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Bekl. umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Kl. sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Bekl. begann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen wiederholte die Bekl. vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.

2 Die Kl. hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geändert hat. Die Bekl. hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 317,76 € nebst Zinsen.

3 Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Bekl. Berufung und die Kl. Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erweitert. Die Kl. begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Bekl. begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 2.268,43 € nebst Zinsen.

4 Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der Kl. aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Kl. - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt.

5 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt die Kl. ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist.

Der Streitwert für die Revisionsinstanz wird auf 3.879,48 € festgesetzt. Er bemisst sich, da die Leistungswiderklage denselben Streitgegenstand betrifft, nach dem (höheren) Wert der negativen Feststellungsklage, mithin nach dem Jahresbetrag der mit den in der Revisionsinstanz noch im Streit stehenden Modernisierungsmieterhöhungserklärungen zusätzlich geforderten Miete (§§ 41 Abs. 5 Satz 1, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG).

Nach § 41 Abs. 5 GKG ist für eine Feststellungsklage, dass ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 b BGB unwirksam ist, der Jahresbetrag der streitigen Erhöhung als Gebührenstreitwert festzusetzen. Nach Auffassung des KG (GE 2014, 1493) gilt das auch für einseitige Mieterhöhungen. Der BGH teilt diese Auffassung.

Die Vermieterin hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung, Erneuerung der Heizung, der Haustüren und Fenster) angekündigt und dann mit den Baumaßnahmen begonnen. Entsprechend dem Baufortschritt wurden fünf Modernisierungsmieterhöhungen vorgenommen. Die Mieter klagten auf Feststellung, dass die Mieterhöhungen unwirksam seien; die Vermieterin erhob Widerklage auf Zahlung der sich aus den Mieterhöhungen ergebenden Beträge. Das Landgericht Berlin hielt die negative Feststellungsklage der Mieter für teilweise begründet und wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Die Revision der Vermieterin und die Anschlussrevision der Mieter waren teilweise erfolgreich.

Mit Beschluss vom 17. Dezember 2014 zu den Modernisierungs-Urteilen vom selben Tag setzt der BGH den Gebührenstreitwert für die negative Feststellungsklage der Mieter auf den Jahresbetrag der Mieterhöhung fest. Die Widerklage der Vermieterin auf Leistung wird nicht berücksichtigt, da sie „denselben Streitgegenstand" betreffe; nur wenn die Leistungsklage den Wert der Feststellungsklage übersteige, ist dieser Streitwert (allein) maßgeblich.

Wenn der BGH vom „selben Streitgegenstand" spricht, ist das ungenau und meint nicht den prozessualen Streitgegenstand (BGH NJW-RR 2005, 506). Eine Widerklage mit demselben Streitgegenstand wie die Klage ist unzulässig (Binz/Dörndorfer, GKG 3. Aufl. 2014, Rn. 4 zu § 45). Wenn es in § 45 GKG heißt, dass bei Klage und Widerklage die Ansprüche nicht zusammengerechnet werden, wenn sie denselben Gegenstand betreffen, ist damit der materielle Anspruch gemeint. Ein einheitlicher Gegenstand liegt vor, wenn die Ansprüche sich so ausschließen, dass die Zuerkennung des einen notwendig die Aberkennung des anderen bedingt (BGH NJW-RR 1992, 1404). Das ist dann der Fall, wenn beide Klagen dasselbe streitige Rechtsverhältnis bzw. Ansprüche aus diesem betreffen (BGH aaO.).