Gebrauchswertverbesserung

Gebrauchswertverbesserung; Einsparung/von Heizenergie; Fenster/Austausch; Isolierverglasung; Kaution/Zweckbestimmung; Küche/Isolierverglasung; nachhaltige/Einsparung von Heizenergie; Rückwirkung/von § 29 a Abs. 6 I. BMG n.F.; Wohnraumcharakter/einer Küche

1. Im preisgebundenen Altbau stellt auch eine vor Änderung des § 29 a I. BMG gezahlte Kaution, für die kein beschränkter Sicherungszweck gem. § 29 a Abs. 6 I. BMG vereinbart wurde, eine rückforderbare preisrechtswidrige einmalige Leistung der (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung).

2. Im übrigen wäre selbst bei einer entsprechenden Vereinbarung die Leistung rückforderbar, da dem Änderungsgesetz keine rückwirkende Kraft beigelegt wurde.

3. Der Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste Fenster kann eine einen Modernisierungszuschlag rechtfertigende Gebrauchswertverbesserung darstellen. Dies ist bei einer Küche nicht der Fall.

... Wie das angefochtene Urteil zutreffend erkannt hat, sind die Bekl. verpflichtet, den Kl. gem. §§ 29 a Abs. 1, 30 Abs. 3 I. BMG die gezahlte Kaution von 700,-- DM zurückzuerstatten. Bei dieser Kautionszahlung handelt es sich um eine einmalige Leistung, die die Kl. als Mieter mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Altbauwohnraumes aufgrund vertraglicher Vereinbarung - letzter Absatz der "Sonstigen Vereinbarungen" zum Mietvertrag vom 18. Juli 1979 - erbracht haben.

Für den vorliegenden Rechtsstreit kann dahinstehen, ob durch die am 8. bzw. 22. August 1982 in Kraft getretene Neufassung des § 29 a I. BMG eine Änderung der bisherigen Sach- und Rechtslage eingetreten ist. Denn nach dem § 29 a I. BMG angefügten Absatz 6 ist eine Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nur insoweit zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

Wie die Kammer bereits in ihrem Urteil vom 15. Juni 1983 - 63 a S 64/83 - (GE 1983 S. 871) entschieden hat, handelt es sich dabei um eine Ausschließlichkeitsregel. Für weitere Zwecke darf auch nach der jetzt geltenden Fassung des § 29 a Abs. 6 I. BMG keine Sicherheitsleistung vereinbart werden. In dem letzten Absatz der "Sonstigen Vereinbarungen" zum Mietvertrag vom 18. Juli 1979 ist über den Zweck der geleisteten Kaution in Höhe von 700,-- DM nichts gesagt. Es wird dort lediglich ausgeführt, daß die Kaution abzugsfrei zurückgezahlt wird "bei ordnungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses". Aufgrund dieser Vereinbarung kann nicht festgestellt werden, daß die Kl. die von ihnen geleistete Kaution nur zur Sicherung der Ansprüche aus von ihnen verschuldeten Schäden an der Mietsache bzw. für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen erbracht haben.

Im übrigen darf darauf hingewiesen werden, daß die Kaution selbst dann als preisrechtswidrige Leistung zurückforderbar wäre, wenn aus der Vereinbarung im Mietvertrag entnommen werden könnte, daß die Kaution für Ansprüche i.S.d. § 29 a Abs. 6 I. BMG geleistet worden ist. Denn das entsprechende Änderungsgesetz hat sich keine rückwirkende Kraft beigelegt, so daß die vor Inkrafttreten des Gesetzes erbrachten Leistungen auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes erbrachten Leistungen auch nach dem Inkrafttreten zurückgefordert werden können (so die Kammer schon in ihrem Urteil vom 2.11.1983 - 64/63 a S 207/83 - GE 1984 S. 179; ebenso die Zivilkammer 65 - GE 1984 S. 83). Insoweit unterscheidet sich dieser Fall auch von den vom Kammergericht entschiedenen Fällen, in denen jeweils Vorschriften zu beurteilen waren, die sich eine rückwirkende Geltung ausdrücklich beigelegt hatten (so z. B. §§ 1, 2 I. BMG - vgl. dazu KG GE 1982 S. 785, 791; KG NJW 1982, 2077, 2078 re.

Sp.Mitte). ...

Nach § 11 Abs. 1 AMVOB sind Kosten der baulichen Maßnahmen umlagefähig, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig die Einsparung von Heizenergie bewirken.

Grundsätzlich kann zwar der Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste Fenster eine Gebrauchswertverbesserung darstellen. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn die besonderen Eigenschaften der Isolierglasfenster, nämlich die erhöhte Schall- und Wärmeisolierung in bestimmten Räumen einer Wohnung nicht zum Tragen kommen, mithin dort keine Gebrauchswertverbesserung bewirken. Dies ist bei der Küche der streitbefangenen Wohnung ... der Fall.

Die Küche hat nicht den Charakter eines Wohnraumes und dient nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen. Auch läßt der bautechnische Zustand in der Regel eine dauerhafte Nutzung nicht zu, so daß der Aufenthalt von Menschen in diesem Raum eher vorübergehenden Charakter hat. Das Kriterium der erhöhten Schalldämmung wäre nur in sogenannten "Fluglärmzonen" entscheidend, zu denen die W.-Straße ... nicht mehr gehört. Der geringe militärische Flugverkehr, der über den Flughafen Tempelhof noch abgewickelt wird, rechtfertigt nicht die Einstufung des Gebietes der W.-Straße als "Fluglärmzone". Die Wärmedämmung der Fenster ergibt in der Küche keine Gebrauchswertverbesserung oder nachhaltige Einsparung von Heizenergie, da ein erheblicher Teil der Wärme bei dem notwendigen, häufigen Lüften der Küche nach außen abgegeben wird. Abgesehen davon fehlt es an jeder Darlegung der Bekl., daß durch den Austausch der - offenbar intakten - Einfachfenster der Küche gegen isolierverglaste Fenster eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung erzielt wird. Die Kammer würde sich im übrigen der Auffassung (LG Berlin GE 1983 S. 279) anschließen, daß eine Verbesserung der Wärmedämmung in der Küche von 20 % nicht als Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie i.S.d. § 11 Abs. 1 AMVOB anzusehen wäre. ...