Gebrauchsüberlassung an Dritte

Gebrauchsüberlassung an Dritte; außerordentliches Kündigungsrecht bei generell verweigerter Untermieterlaubnis

Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf eine generelle, nicht personenbezogene Untermieterlaubnis. Verweigert jedoch der Vermieter ganz generell die Untermieterlaubnis unabhängig davon, daß der Mieter keinen konkreten Untermieter genannt hat, kann der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 540 BGB in Anspruch nehmen.

Der Mieter wollte vom Vermieter eine Untermieterlaubnis, hatte jedoch keinen konkreten Untermieter benannt. Der Vermieter verweigerte grundsätzlich die Untermieterlaubnis, also selbst für den Fall, daß ein konkreter Untermieter benannt würde.

(...) Das Mietverhältnis war infolge der im Schreiben der Bekl. vom 29. April 1997 enthaltenen Kündigungserklärung zum 31. Juli 1997 beendet, § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zu dieser Kündigung war die Bekl. berechtigt. Dem steht nicht entgegen, daß sie offenbar keinen Untermieter benannt hatte, dem sie die Wohnung bis zur normalen Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung stellen wollte. Grundsätzlich ist ein Vermieter nicht gehalten, dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung zu erteilen, solange dieser nicht die Person des zukünftigen Untermieters konkret benennt. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts gibt § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB dem Mieter von Wohnraum keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Rechtsentscheid vom 11. Juni 1992 - 8 RE-Miet 1946/92 - GE 1992, 819). Aus dem Wortlaut des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt sich insgesamt, daß der Mieter von dem Vermieter eine generelle Untervermietungserlaubnis - auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses - nicht verlangen kann. Aus der vom Gesetzgeber gewählten Formulierung ergibt sich zwingend, daß die Person des Dritten, der Untermieter werden soll, bei der Bitte des Mieters um Erlaubnis zur Untervermietung benannt werden muß, denn nur so kann vom Vermieter geprüft und festgestellt werden, ob der Mieter von ihm die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, oder ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der ihn, den Vermieter, zur Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt, und nur so kann das Gericht im Streitfalle entscheiden, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat (KG a. a. O.). Für den Fall des § 549 Abs. 1 Satz 2 gilt nichts anderes. Denn der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein Vermieter, der die Erlaubnis verweigert, weil der Mieter ihm die Person des Untermieters nicht benannt hat, gibt dem Mieter dadurch nicht eine Kündigungsbefugnis an die Hand (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 Rdn. 65).

Eine andere Betrachtung ist allerdings geboten, wenn der Vermieter die Erteilung einer solchen Erlaubnis rundweg ablehnt, also selbst für den Fall, daß der Mieter einen konkreten Untermieter benennen würde (KG GE 1996, 1363; LG Hamburg NJW-RR 1999, 664; LG Bielefeld WuM 1998, 557; LG Waldshut-Tiengen WuM 1998, 22; LG Berlin [ZK 63] GE 1997, 1581; LG Berlin [ZK 62] MM 1997, 406; LG Nürnberg-Fürth WuM 1995, 587; LG Landshut WuM 1996, 408; LG Köln WuM 1994, 468; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, a. a. O.). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die Kl. hat die Erteilung der Erlaubnis mit der Begründung abgelehnt, daß die Bekl. die gesamte Wohnung untervermieten wolle. Eine Genehmigung könne nur erteilt werden, wenn ein Teil der Wohnung untervermietet werde oder die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum untervermietet werde, das Mietverhältnis bestehen bleibe und die Wohnung nach Beendigung durch den Mieter weiterhin genutzt werde. Die Bekl. habe aber das Mietverhältnis gekündigt, weswegen sie kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. Hieraus wird deutlich, daß die Kl. die Erlaubnis aus grundsätzlichen Erwägungen verweigert hat. Die genannten Gründe sind im übrigen nicht stichhaltig. Der Ausspruch einer vorherigen Kündigung zum nächstzulässigen Termin, der bei lang andauernden Mietverhältnissen - wie hier - mindestens nach einem Jahr wirksam werden kann, hindert den Mieter nicht daran, im Falle der Verweigerung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zu kündigen. Denn die genannte Kündigungsmöglichkeit ist ein Äquivalent dafür, daß der Mieter, der den Mietzins trotz Wegfalls des Nutzungsinteresses gemäß § 552 Satz 1 BGB weiterzahlen muß, nicht die Möglichkeit hat, die Kosten für die Wohnung durch Einnahmen aus einer Untervermietung zu verringern oder ganz auszugleichen. Der Mieter hat zwar keinen Anspruch auf eine Erlaubnis für die Untervermietung der gesamten Wohnung, § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB. Jedoch erwächst ihm unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter ihm die Möglichkeit zur Erzielung von Einnahmen vereitelt. Das Risiko, einen Untermieter zu finden, der für einen relativ kurzen Zeitraum in der Wohnung bleibt, lastet auf dem Mieter, gibt dem Vermieter aber keinen berechtigten Grund, die Erlaubnis zu verweigern.

In der Wohnraummiete gibt es keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis. Der Mieter kann jedoch kündigen, wenn der Vermieter eine Untermieterlaubnis rundweg ablehnt.

Ein Wohnraummieter kündigte seine Wohnung, begehrte aber auch die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung. Der Vermieter lehnte alles rundweg ab.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin meinte, der Mieter dürfe das jetzt in § 540 BGB geregelte Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Der Wohnraummieter habe zwar keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untermieterlaubnis. Eine andere Betrachtung sei allerdings geboten, wenn der Vermieter die Erteilung einer solchen Erlaubnis rundweg ablehne, also selbst für den Fall, daß der Mieter einen konkreten Untermieter benennen würde. Ein solcher Fall sei hier gegeben mit der Folge, daß der Mieter das Mietverhältnis kündigen dürfe.

Ob in dem zugrundeliegenden Fall der Vermieter tatsächlich die Untermieterlaubnis generell abgelehnt hat, mag dahinstehen, denn dies unterliegt tatrichterlicher Würdigung. Wichtiger ist, wie sich ein Vermieter verhalten sollte, wenn der Mieter eine generelle, nicht personenbezogene Untermieterlaubnis beansprucht. Er sollte dann nach Unterdrückung berechtigten oder unberechtigten Ärgers das Ansinnen des Mieters nicht einfach zurückweisen oder auch - wie das vielfach vorkommt - überhaupt nicht reagieren, sondern den Mieter auf die Rechtslage hinweisen und eine Prüfung des Antrags auf Untermieterlaubnis für den Fall ankündigen, daß der Mieter einen konkreten Untermieter benennt, der einen Teil der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB) mieten möchte.

Die bisherige Rechtslage des § 549 BGB a. F. hat sich im übrigen durch die Mietrechtsreform überhaupt nicht verändert. Es gelten jetzt die §§ 540, 553 n. F. Entgegen weit verbreiteter Ansicht in der Bevölkerung braucht man im übrigen auch eine Untermieterlaubnis für die Aufnahme eines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushaltes. Dieser Anspruch dürfte grundsätzlich bestehen, wobei es keine Rolle spielt, ob es sich um eine hetero- oder homosexuelle Beziehung handelt (vgl. insofern auch die regierungsamtliche Begründung zu § 553 BGB).