Gebrauchsüberlassung

Gebrauchsüberlassung; Bruder; Untervermietung; Mietgebrauch

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters in der Regel nicht berechtigt, seinen Bruder auf Dauer in die Mietwohnung aufzunehmen.

I. 1. Der Bekl. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung. Der Mietvertrag vom 20. August 1980 enthält u. a. die Abrede, daß eine andere Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung als an Frl. G. - "auch an Familienmitglieder" - der gesonderten Zustimmung durch den Vermieter bedürfe.

Mit Schreiben vom 22. April 1982 kündigte der Bevollmächtigte der Kl. das Mietverhältnis zum 31. Mai 1982. Zur Begründung machte er geltend, der Bruder des Bekl. sei vertragswidrig in die Wohnung eingezogen.

Da der Bekl. die Wohnung nicht räumte, erhob die Kl. mit Schriftsatz vom 19. Mai 1982 Klage zum Amtsgericht München. Der Bekl. wandte gegen die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage insbesondere ein, sein Bruder habe sich nur besuchsweise in der Wohnung aufgehalten, sei also nicht vertragswidrig in die Wohnung eingezogen.

Das Amtsgericht hielt es für unerheblich, ob sich der Bruder des Bekl. nur besuchsweise in der Wohnung aufgehalten oder ob er sie mitbewohnt hat. Es vertrat die Ansicht, ein Grund zur fristlosen Kündigung läge keinesfalls vor, weil der Mieter nächste Angehörige, zu denen auch ein Bruder gehöre, in die Mietwohnung aufnehmen dürfe. Es wies deshalb die Klage mit Urteil vom 23. Juli 1982 ab.

2. Mit ihrer gegen dieses Urteil eingelegten Berufung verfolgt die Kl. ihren Klageanspruch unter Wiederholung ihres Sachvortrags aus dem ersten Rechtszug weiter, wobei sie insbesondere betont, der Bekl. habe die Wohnung trotz Abmahnung unbefugt seinem Bruder überlassen.

Das Landgericht München I hat am 8. Dezember 1982 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage zu erholen:

Stellt es eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache nach § 553 BGB oder einen Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn der Mieter zusätzlich seinen Bruder als nahen Familienangehörigen in die Wohnung aufnimmt, ohne daß die Wohnung dadurch überbelegt wird?

In den Gründen hierzu ist ausgeführt, die Frage betreffe die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung. In Rechtsprechung und Kommentierung sei unbestritten, daß Ehegatten und Kinder aufgenommen werden dürften. Ob der Mieter berechtigt sei, sonstige Angehörige aufzunehmen, sei hingegen ungeklärt.

II. A. Die Vorlage, über die das Bayer. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1983, Nr. 54), ist zulässig.

1. Wie der Begründung des Vorlagebeschlusses zu entnehmen ist, geht es dem Landgericht um die Frage, ob ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt ist, einen Bruder in die Mietwohnung aufzunehmen. Entsprechend ist die vom Landgericht vorgelegte Frage aufzufassen, auch wenn sie anders formuliert ist. Weitergehende Fragen - etwa nach dem Vorliegen eines Kündigungsgrundes - wollte das Landgericht erkennbar zur Entscheidung vorlegen. Es hat zur Begründung seiner Vorlage ausgeführt, daß es im Falle der Verneinung der vorgelegten Rechtsfrage durch Beweisaufnahme zu klären beabsichtige, ob sich der Bruder des Bekl. nur besuchsweise in der Wohnung aufgehalten habe. Das Landgericht will also noch feststellen, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen, sofern der Aufenthalt des Bruders in der Mietwohnung des Bekl. nicht auf jeden Fall als vertragsgemäß anzusehen sein sollte. Bei dieser Sachlage kann nicht angenommen werden, das Landgericht habe die Frage vorlegen wollen, ob die hinsichtlich Beginn und Dauer nicht näher geklärte Aufnahme des Bruders in die Wohnung eine Kündigung rechtfertigen könne.

Die vorgelegte Frage geht auch nicht etwa dahin, ob ein Kündigungsgrund nach § 553 BGB gegeben ist, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt einem anderen überläßt. Diese Frage ist bereits durch Rechtsentscheid (vgl. OLG Hamburg WM 1982, 41) dahin geklärt, daß ein Vermieter das Mietverhältnis in der Regel gemäß § 553 BGB fristlos kündigen kann, wenn der Mieter den Gebrauch einer Mietsache unbefugt einem Dritten überläßt, ohne auf die Untervermietung einen Anspruch zu haben. Es besteht kein Grund zu der Annahme, das Landgericht habe diese Frage erneut aufwerten wollen.

2. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Vorlage sind gegeben.

a) Die vom Landgericht als Berufungsgericht vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG).

b) Sie hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die bisher weder durch die Rechtsprechung noch in der Literatur eindeutig beantwortete Frage auch künftig wiederholt auftritt (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.). Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden.

c) Die Frage kann im vorliegenden Fall für die Sachentscheidung erheblich sein (vgl. zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit BayObLGZ 1980, 360/363; 1981, 1/3; 1983, 30/32; OLG Karlsruhe WM 1981, 173 f. = ZMR 1981, 269/270 f.). Von ihrer Beantwortung hängt es ab, ob es auf die bestrittene Behauptung der Kl. ankommt, oder ob die Klage schon nach dem eigenen Vorbringen der Kl. nicht durchgreifen kann.

B. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet, wobei aus den unter A 1 dargelegten Gründen - ohne Änderung des rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1980, 360/365; 1981, 232/235; 1982, 173/176) - eine andere Formulierung gewählt wurde. Für die Beantwortung der Frage waren folgende Erwägungen maßgebend:

1. Nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen. § 549 Abs. 1 BGB gilt generell, also auch für die Miete von Wohnraum, für die § 549 Abs. 2 BGB besondere Regelungen trifft (vgl. OLG Hamm WM 1982, 318/319). Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm (a. a. O.), der sich der Senat insoweit anschließt, fällt auch die auf eine gewisse Dauer angelegte Überlassung des bloßen, unselbständigen Mitgebrauchs der Mietsache unter § 549 BGB. Daraus folgt, daß der Mieter Dritte grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die Wohnung aufnehmen darf.

2. Wie die vorgelegte Rechtsfrage zu beantworten ist, hängt mithin davon ab, wer Dritter im Sinne des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist.

Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, daß der Mieter berechtigt ist, dem Ehegatten, Familienmitgliedern und Hausbediensteten den Mitgebrauch an der Mietwohnung einzuräumen (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. B 476, Palandt BGB 42. Aufl. § 549 Anm. 2; Emmerich/Sonnenschein Miete §§ 535, 536 BGB RdNr. 22; Staudinger BGB 12. Aufl. § 549 RdNr. 3 a BGB-RGRK 12. Auflage § 549 RdNr. 2; Soergel BGB 11. Aufl., §§ 535 - 536 RdNr. 255 jeweils m. w. Nachw.). Diese Personen sind nicht Dritte im Sinne des § 549 BGB (so ausdrücklich für die Ehefrau des Mieters BGH Warn Rspr. 1970 Nr. 66 und BayObLGZ 1952, 89/91). Unter den zu diesem Personenkreis zählenden Familienangehörigen werden allgemein nur "nahestehende" (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.) oder "nächste" (Emmerich/Sonnenschein a. a. O., Sternel Mietrecht 2. Aufl., II 332) Angehörige verstanden. Umstritten ist, ob Verlobte dazugehören (zum Meinungsstand vgl. Schmidt Futterer/Blank a. a. O.). Zu der vom Landgericht vorgelegten Frage, ob auch ein Bruder des Mieters zu diesem Personenkreis zu zählen ist, findet sich bisher keine eindeutige Antwort.

Diese Frage ist zu verneinen.

Wer Dritter im Sinne des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, ist insbesondere nach Sinn und Zweck dieser Bestimmung zu beurteilen. § 549 Abs. 1 BGB wurde in erster Linie in das Gesetz aufgenommen, um den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird (vgl. hierzu OLG Hamm a. a. O. S. 320). Die Ansicht, dem Mieter müsse die unentgeltliche Überlassung des Mitgebrauchs, insbesondere an Verwandte, gestattet werden, hat sich im Gesetzgebungsverfahren nicht durchgesetzt. Der Gesetzgeber hat dabei entscheidend darauf abgestellt, daß das Mietverhältnis ein auf gegenseitigem Vertrauen aufbauendes Schuldverhältnis sei, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht lege (OLG Hamm a. a. O. unter Hinweis auf die BT-Protokolle).

Wer berechtigt sein soll, eine Mietsache zu gebrauchen, ist demnach eine Frage der Vertragsgestaltung. § 549 Abs. 2 BGB enthält dementsprechend besondere Bestimmungen nur für den Fall, daß nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Gebrauchsüberlassung entsteht. Damit ist dem Umstand Rechnung getragen, daß ein anfängliches Interesse bereits bei Vertragsschluß geltend gemacht, also bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden kann.

Für die Frage, wen der Mieter in die Mietwohnung aufnehmen darf, kommt es sonach auf Inhalt und Zweck des Mietvertrages und gegebenenfalls auf seine Auslegung an (vgl. BGH a. a. O.). Erscheint hiernach die Aufnahme von Personen in die Wohnung als gerechtfertigt, also vertragsgemäß, so ist für die Anwendung des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB kein Raum. Dritte im Sinne dieser Bestimmung sind nämlich nur diejenigen Personen, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrages bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben (z. B. Ehegatten, Familienmitglieder, Kinder, Hausangestellte) oder ihn gar anstelle des Mieters für ihn ausüben (vgl. BGHZ 61, 2217/233).

Falls einem Mietvertrag über Wohnraum, wie hier, keine gegenteiligen Abreden entnommen werden können, ist er der Verkehrsauffassung (§ 157 BGB) entsprechend dahin auszulegen, daß der Mieter nicht berechtigt ist, seinen Bruder aufzunehmen. Geschwister gehören nicht zu den Personen, mit deren Aufnahme der Vermieter ohne weiteres zu rechnen hat. Es kann nicht festgestellt werden, daß es nach der Verkehrsanschauung zu den selbstverständlichen Mieterrechten gehört, Geschwister aufzunehmen, wie dies in bezug auf den Ehegatten und die Kinder des Mieters regelmäßig der Fall ist. Findet sich im Mietvertrag kein Anhält dafür, daß dem Bruder oder der Schwester des Mieters der Mitgebrauch an der Wohnung eingeräumt sein soll, so sind diese als Dritte im Sinne des § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Der Mieter ist daher ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht befugt, seinen Bruder auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen.

3. Es wurde bereits oben unter A 1 dargelegt, daß die Frage, ob die - nicht näher geklärte - Aufnahme des Bruders des Bekl. in die Mietwohnung eine Kündigung rechtfertigt, nicht Gegenstand der Vorlage ist. Es bedarf deshalb keiner Erörterung, ob der Mieter gegen eine auf unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützte Kündigung einwenden kann, daß ihm die Erlaubnis nach § 549 Abs. 2 BGB hätte erteilt werden müssen (so Palandt a. a. O. § 549 Anm. 2 d). Diese Frage stellt sich im vorliegenden Fall auch deshalb nicht, weil der Bekl. ein solches berechtigtes Interesse (§ 549 Abs. 2 BGB) nicht geltend macht. Er bestreitet, seinen Bruder in die Wohnung aufgenommen zu haben und stellt ein Interesse an einer solchen Aufnahme ausdrücklich in Abrede.