Gebrauchsregelung, zeitlich begrenzte Genehmigung zur Aufstellung einer Kinderwagengarage

Eine zeitlich auf zwei Jahre begrenzte Genehmigung zur Aufstellung einer ca. 1,2 m breiten, 2 m tiefen und 1,35 m hohen Kinderwagengarage an der Wand zum Nachbargebäude stellt eine Gebrauchsregelung und keine bauliche Veränderung dar. Diese Einordnung ist nach objektiv-normativen Kriterien zu bestimmen; auf die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer oder des Verwalters bzw. auf deren Einordnung der Maßnahme kommt es nicht an. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses einer Eigentümerversammlung.

Die Kl. sind Mitglied der Bekl. und Eigentümer der im KG/Souterrain belegenen Teileigentumseinheit G., die sie - teilweise zur Nutzung als Restaurant - an Dritte verpachtet haben. In den Räumen wurde in der Vergangenheit u. a. eine Kneipe betrieben. Zum Nachbargebäude P-Straße verspringt die ansonsten dort parallel zum Fußweg verlaufende Gebäudefassade nach hinten und bildet dort eine rechtwinklige Nische, in der sich in der Außenwand im Erdgeschoss u. a. auch ein Fenster befindet, das zur Einheit G bzw. zu dem dortigen „Leergut-Raum“ gehört.

Auf der Eigentümerversammlung vom 15.3.2024 wurde zu TOP 9 der „Antrag der P: Temporäre Aufstellung einer Kinderwagengarage für den notwendigen Doppelkinderwagen auf dem Grund des Gemeinschaftseigentums vor dem Freiraum (oder anderer geeigneter Stelle)“ behandelt. Im Protokoll heißt es dazu:

„Die Eigentümer P beantragen die zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage für einen notwendigen Doppelkinderwagen für zwei Kleinkinder …

Beschluss: Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig die auf ca. zwei Jahre zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage linksbündig an der Wand zum Nachbargebäude P-Straße vor der Kneipe. Die Abmessungen betragen ca. 1,2 m breit, 2 m tief und 1,35 m hoch. Alle Folgekosten in Form von Betriebs-Wartungs-Reparatur und/oder Unterhaltskosten sowie Kosten eines möglichen Rückbaus sind von den antragstellenden Eigentümern zu tragen. Die Eigentümer verpflichten sich, falls erforderlich alle behördlichen Auflagen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften vor Aufstellung auf eigene Kosten einzuholen und einzuhalten.“

Mittlerweile wurde in der o. g. Nische in der Fassade - an der Wand zum Nachbargebäude - eine Doppelgarage für Zwillingskinderwagen (93 x 110 x 132 cm) aufgestellt.

Die Kl. machen u. a. geltend, dass der Beschluss zu TOP 9 nicht beantragt worden sei, um ein berechtigtes Interesse zu verfolgen, sondern um die Gewerbefläche der Kl. bewusst und gezielt zu beeinträchtigen und die Kl. dadurch zu schädigen und zu schikanieren, weil eine Vermietung erheblich erschwert bzw. fast unmöglich gemacht werde. Die Entscheidung, unmittelbar vor dem Schaufenster der Gewerbefläche eine Kinderwagengarage aufzustellen, beeinträchtige insgesamt und unter jedem Gesichtspunkt das Eigentum der Kl., da eine gewöhnliche Nutzung für ein Gewerbe nun nicht mehr möglich sei.

Diejenigen Eigentümer, die das Aufstellen der Kinderwagengarage exakt vor dem einzigen Schaufenster ihrer Gewerbefläche Kl. beantragt hätten, seien genau die Eigentümer, die schon seit Jahren die Kneipe mit allen Mitteln angegriffen bzw. die Gemeinschaft zu einem Angriff veranlasst hätten. Die Garage sei bewusst und gezielt platziert worden, ohne Alternativen in Betracht zu ziehen.

Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.3.2024 zu TOP 9 widerspricht - gemessen an den innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist (§ 45 Satz 1, 2. Alt. WEG) vorgebrachten Einwendungen der Kl. - nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

(Regelungs-) Gegenstand des vorgenannten Beschlusses ist nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG, sondern die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 19 Abs. 1, 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind wie Grundbucheintragungen „aus sich heraus“ objektiv-normativ auszulegen; dabei ist vom protokollierten Wortlaut auszugehen und auf den nächstliegenden Sinn der Bedeutung aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters abzustellen (vgl. nur BGH, ZWE 2025, 141 [144, Rn. 37] = ZMR 2025, 140).

Gemessen daran haben die Eigentümer hier mehrheitlich - ohne dass es darauf ankommt, wie die Kl. abgestimmt haben - beschlossen, den Miteigentümern P die temporäre Aufstellung (für ca. zwei Jahre) einer Kinderwagengarage (mit Abmessungen von ca. 1,2 m breit, 2,0 m tief und 1,35 m hoch) linksbündig an der Wand zum Nachbargebäude vor der (ehemaligen) Kneipe zu genehmigen. Ob es sich dabei um einen Beschluss über eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG) oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19 WEG) gehandelt hat, ist (auch) nach objektiv-normativen Kriterien zu bestimmen; auf die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer oder des Verwalters bzw. auf deren Einordnung der Maßnahme kommt es nicht an (s. Gericht, ZMR 2022, 326; LG Frankfurt am Main, ZWE 2025, 45 [47, Rn. 29] = ZMR 2024, 1058).

Unabhängig von dem nach der Beschlussfassung geschaffenen tatsächlichen Zustand, auf den es für die vorgenannte Abgrenzung und Beurteilung des Beschlussinhalts nicht ankommt, haben die Eigentümer hier „die auf ca. zwei Jahre zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage“ genehmigt. Wie auch dem Protokoll im unmittelbaren Zusammenhang dazu entnommen werden kann, ging es den antragstellenden Eigentümern um die „zeitlich begrenzte Aufstellung“ einer solchen Garage „auf dem Grund des Gemeinschaftseigentum[s]“. Darin ist nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG zu sehen. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus (Elzer, in: BeckOK-WEG, 59. Ed. 2.1.2025, § 20, Rn. 25). Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine Regelung des Gebrauchs (Hügel, in: BeckOK-BGB, 73. Ed. 1.2.2025, § 20 WEG, Rn. 3). Ob das Erfordernis der Dauerhaftigkeit einer umgestaltenden Maßnahme erfüllt ist oder nicht, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls (vgl. etwa OLG Zweibrücken, NZM 2000, 293 = ZMR 2000, 256 zu einer „flexiblen“ Wäschespinne oder LG Hamburg, ZMR 2016, 562 zu einem Trampolin). Im Streitfall umfasst die Genehmigung das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagengarage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf. Maßgeblich ist zudem, dass die Genehmigung zur Benutzung der ausgewählten Fläche zeitlich begrenzt ist und damit aus objektiver Sicht eine nicht „auf Dauer angelegte“ Maßnahme darstellt.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hat betreffend die Genehmigung zum Aufstellen der Kinderwagengarage damit - ermessensfehlerfrei- von ihrer Beschlusskompetenz aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1 WEG Gebrauch gemacht und im Streitfall insbesondere auch die Rechte der Kl. aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, von der GdWE eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen zu können, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, nicht verletzt. Zu dem - unverändert fortgeltenden - Maßstab, der insoweit gilt, hat das erkennende Gericht in seinem Urt. v. 17.1.2025 - 980b C 24/24 WEG (ZMR 2025, 462 = IMR 2025, 128) ausgeführt: „Ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. §§ 18, 19 WEG entsprechen solche Maßnahmen, die bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dienen den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen und der Gemeinschaft nützen (vgl. Hügel, in: Beck­OK-BGB, 72. Ed., 1.11.2024, § 19 WEG, Rn. 4 m.w.N.). Ob dies der Fall ist, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen (so etwa BGH, NZM 2019, 214 [215, Rn. 16] = ZMR 2019, 291). Bei dieser Beurteilung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 18, Rn. 63; Eichhorn, in: Fuhrländer/Füllbeck, WEG-Verwaltung-HdB, 1. Aufl. 2022, § 4, Rn. 494). Das Gericht ist gehalten, den Spielraum, den die (Mehrheit der) Eigentümer haben (bzw. hat), zu respektieren; sofern eine aus Sicht der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen „vertretbare“ Lösung in Form einer verfahrensfehlerfrei zustandegekommenen Mehrheitsentscheidung gefunden ist, hat es nicht in das aus einer demokratischen Mehrheitsentscheidung wurzelnde Selbstorganisationsrecht einzugreifen (Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 18, Rn. 66).

Ergänzend gilt, dass bei der Beschlussfassung über eine „Benutzung“ eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen ist; die Regelung muss der „goldenen Grundregel“ gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inkl. individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen (vgl. Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19, Rn. 65 unter Verweis auf BGH, NZM 2015, 595).

Gemessen an diesen Maßstäben ist der Beschluss vom 15.3.2024, auf der Freifläche vor der Keller-Souterrain-Einheit der Kl. die temporäre Aufstellung einer Kinderwagengarage zu gestatten, nicht von Ermessensfehlern beeinflusst. Im Ausgangspunkt dient diese Gestattung der Rücksichtnahme auf die - berechtigten - Belange der antragenden Eigentümer, die damit für ihre beiden Ende 2022 bzw. im Frühjahr 2024 geborenen (Klein-) Kinder für eine begrenzte Zeit einen Doppel-Kinderwagen barrierefrei auf dem gemeinschaftlichen Eigentum (im Außenbereich) unterbringen können. Ob diese Miteigentümer, wie die Kl. vermuten, mit ihrem Antrag ein weiteres Motiv verfolgt haben (Schikane), ist insoweit nicht von Bedeutung, weil sich die beschlussfassende Mehrheit jenes nicht erkennbar zu eigen gemacht hat. Im Übrigen stehen dafür im Außenbereich, wie die Bekl. deutlich gemacht hat, keine anderen vergleichbaren Flächen zur Verfügung; sowohl auf der Straßenseite als auch im Gartenbereich müssten Treppen überwunden werden. Dass die Aufstellung der streitbehafteten Garage zu einem Nutzungskonflikt in Bezug auf die Einheit der Kl. führt, bedeutet nicht, dass deren Gestattung per se ermessensfehlerhaft ist. Die (Auf-)Lösung von solchen Konflikten gehört angesichts der beengten Platzverhältnisse in dieser - und anderen - Gemeinschaft(en) zum Kernbereich des mitgliedschaftlichen Miteinanders. Die Auswirkungen, die die beschlossene Gestattung - ohne Rücksicht auf ihren tatsächlichen Vollzug, auf den es für die Beurteilung des Beschlussinhalts nicht ankommt - auf die Interessen der Kl. hat, sind (gerade noch) hinzunehmen. Die Doppelgarage ist „links bündig an der Wand zum Nachbargebäude“ aufzustellen und darf nur Abmessungen von ca. 1,2 m breit, 2,0 m tief und 1,35 m hoch haben. Die gesamte Fläche der Nische, die sich vor dem Fenster der Einheit der Kl. befindet, wird dafür nicht in Anspruch genommen. Und selbst wenn aus dieser Einheit heraus diese Garage zu sehen ist, führt das im Streitfall nicht zur Unbilligkeit der getroffenen Benutzungsentscheidung. Es entspricht den Grundsätzen gegenseitiger Rücksichtnahme, eine solche Einrichtung für die Aufbewahrung eines Doppel-Kinderwagens im Lichte der Barrierefreiheit und - vor allem - der zeitlich begrenzten Gestattung als Teileigentümer hinzunehmen. Bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise dient diese Maßnahme dem geordneten Zusammenleben aller Wohnungseigentümer, zumal bei einem anderen Aufstellort - etwa im Treppenhaus - auch andere (mehrere) Wohnungseigentümer davon „betroffen“ werden. Im Übrigen müssen die Wohnungseigentümer insgesamt auch hinnehmen, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch die Aufstellung der Doppelgarage im Außenbereich - jedenfalls zeitweise - optisch verändert wird. Der Hausfrieden wird durch die Gestattung jedenfalls gewahrt, ohne dass die Interessen der Kl. in einer nicht mehr zumutbaren Weise zurücktreten müssen. Die Gefahr einer Verdunklung etwa ist angesichts der Ausmaße der Garage vergleichsweise gering. Hinzu kommt, dass der von der behaupteten „Verschattung“ betroffene Raum ausweislich des Aufteilungsplans als „Leergut-Raum“ bezeichnet ist, während die daneben liegenden Räume an der Straßenfront mit „Verkaufsraum“ oder „Gastraum“ bezeichnet sind; das spricht indiziell für ein eher geringeres Gewicht der Interessen der Kl.

Eine zeitlich auf zwei Jahre begrenzte Genehmigung zur Aufstellung einer ca. 1,2 m breiten, 2 m tiefen und 1,35 m hohen Kinderwagengarage an der Wand zum Nachbargebäude stellt eine Gebrauchsregelung und keine bauliche Veränderung dar. Diese Einordnung ist nach objektiv-normativen Kriterien zu bestimmen; auf die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer oder des Verwalters bzw. auf deren Einordnung der Maßnahme kommt es nicht an.

Die Kläger, Mitglied der Beklagten und Eigentümer eines im KG/Souterrain belegenen, teilweise zur Nutzung als Restaurant verpachteten Teileigentums, wenden sich gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den einem Eigentümer-Ehepaar die zeitlich begrenzte Aufstellung einer Kinderwagengarage an der Hauswand für einen notwendigen Doppelkinderwagen für zwei Kleinkinder gestattet wurde.

Gegen diesen Beschluss wenden die Kläger ein, man wolle sie schikanieren und ihre Gewerbefläche bewusst und gezielt beeinträchtigen, weil eine Vermietung erheblich erschwert bzw. fast unmöglich gemacht werde, indem die Kinderwagengarage unmittelbar vor dem Schaufenster ihrer Gewerbefläche aufgestellt werden durfte.

Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss regelt nicht die Gestattung einer baulichen Veränderung, sondern die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ob es sich um einen Beschluss über eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG) oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19 WEG) handelt, ist nach objektiv-normativen Kriterien zu bestimmen; auf die subjektiven Vorstellungen der Wohnungseigentümer oder des Verwalters bzw. auf deren Einordnung der Maßnahme kommt es nicht an.

Hier haben die Eigentümer eine auf ca. zwei Jahre zeitlich begrenzte Aufstellung einer „Kinderwagengarage“ genehmigt. Das ist keine Gestattung einer baulichen Veränderung, die eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraussetzt. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine Regelung des Gebrauchs. Ob das Erfordernis der Dauerhaftigkeit einer umgestaltenden Maßnahme erfüllt ist oder nicht, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls.

Im Streitfall umfasst die Genehmigung das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagengarage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hat ermessensfehlerfrei von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch gemacht und auch die Rechte der Kläger auf eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht verletzt.

Bei der Beschlussfassung über eine „Benutzung“ ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der „goldenen Grundregel“ gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

Gemessen daran ist der Beschluss nicht von Ermessensfehlern beeinflusst. Im Ausgangspunkt dient diese Gestattung der Rücksichtnahme auf die – berechtigten - Belange der antragenden Eigentümer, die damit für ihre beiden Ende 2022 bzw. im Frühjahr 2024 geborenen (Klein-) Kinder für eine begrenzte Zeit einen Doppel-Kinderwagen barrierefrei auf dem gemeinschaftlichen Eigentum (im Außenbereich) unterbringen können. Ob diese Miteigentümer, wie die Kläger vermuteten, mit ihrem Antrag ein weiteres Motiv verfolgt haben (Schikane), ist insoweit nicht von Bedeutung, weil sich die beschlussfassende Mehrheit jenes nicht erkennbar zu eigen gemacht hat.

Im Übrigen stand für die Kinderwagengarage im Außenbereich keine andere vergleichbare Fläche zur Verfügung, sondern nur solche bei denen Treppen hätten überwunden werden müssen. Dass die Aufstellung der Garage zu einem Nutzungskonflikt in Bezug auf das Teileigentum der Kläger führt, bedeutet nicht, dass deren Gestattung per se ermessensfehlerhaft ist. Die (Auf-) Lösung von solchen Konflikten gehört angesichts der beengten Platzverhältnisse in dieser Gemeinschaft zum Kernbereich des mitgliedschaftlichen Miteinanders. Die Auswirkungen, welche die beschlossene Gestattung auf die Interessen der Kläger hat, sind (gerade noch) hinzunehmen. Dass die Garage aus dem Schaufenster der klägerischen Gewerbeeinheit zu sehen ist, führt nicht zur Unbilligkeit der getroffenen Benutzungsentscheidung. Eine solche Einrichtung für die Aufbewahrung eines Doppel-Kinderwagens ist im Lichte der Barrierefreiheit und vor allem der zeitlich begrenzten Gestattung hinzunehmen.

Die Gefahr einer Verdunklung sei angesichts der Ausmaße der Garage vergleichsweise gering, der von der behaupteten „Verschattung“ betroffene Raum sei ausweislich des Aufteilungsplans als „Leergut-Raum“ bezeichnet, während die daneben liegenden Räume an der Straßenfront mit „Verkaufsraum“ oder „Gastraum“ bezeichnet seien; das spreche für ein eher geringeres Gewicht der Interessen der Kläger.

Bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise dient diese Maßnahme dem geordneten Zusammenleben aller Wohnungseigentümer, zumal bei einem anderen Aufstellort – etwa im Treppenhaus – auch andere (mehrere) Wohnungseigentümer davon „betroffen“ würden. Im Übrigen müssten die Wohnungseigentümer insgesamt auch hinnehmen, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch die Aufstellung der Doppelgarage im Außenbereich – jedenfalls zeitweise – optisch verändert werde. Der Hausfrieden werde durch die Gestattung jedenfalls gewahrt, ohne dass die Interessen der Kläger in einer nicht mehr zumutbaren Weise zurücktreten müssten.