Gebrauchsregelung

Gebrauchsregelung; Grundbucheintragung; Sondereigentum; Eintragungsbewilligung; Sondernutzungsrecht; AGBG; Gemeinschaftsordnung; Inhaltskontrolle; Grundbuchamt; Änderungsvorbehalt

Die von dem teilenden Bauträger in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage getroffene Regelung, daß er bis zur Veräußerung der letzten Eigentumswohnung befugt ist, am Gemeinschaftseigentum weitere Sondernutzungsrechte, deren Ausübungsbereich in der Gemeinschaftsordnung nicht näher beschrieben ist, zu begründen, kann in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. Sie ermächtigt ihn, Sondernutzungsrechte noch nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums allein zu begründen.

Die Bet. zu 1 a und b waren als Gesellschafterinnen bürgerlichen Rechts (im folgenden: Bauträgerin) Eigentümer eines Grundstücks in W. Sie beabsichtigten, auf diesem Grundstück eine Eigentumswohnanlage, bestehend aus drei Häusern und einer Tiefgarage, zu errichten. Mit Teilungserklärung vom 1.11.1996 teilten sie das Eigentum in 52 Wohnungs- und 39 Teileigentumsrechte auf. In der Gemeinschaftsordnung (GO) wurden bestimmten Wohnungen näher beschriebene Sondernutzungsrechte (an Terrassen- und Gartenflächen sowie an Kellerräumen) zugewiesen. In Abschn. A II § 16 GO behielt sich die Bauträgerin unter der Überschrift "Änderungsvorbehalte" das wie folgt beschriebene Recht vor:

1. Die Vertretene ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer die vorstehenden Vereinbarungen abzuändern, zu ergänzen oder durch andere zu ersetzen, soweit sie sich auf die Innenaufteilung der Häuser A, B und C, auf die Zahl und Anordnung der Pkw-Stellplätze und die Gestaltung der nicht überbauten Flächen beziehen.

2. Die Vertretene ist ferner auch berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer bestehende Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum (insbesondere an bestimmten Kellerräumen) einer anderen Sondereigentumseinheit zuzuweisen und bestehende Zuordnungen zu ändern. Die Vertretene ist in gleicher Weise auch befugt, die Flächen bestehender Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum zu begründen und daran bestehende Sondernutzungsrechte aufzuheben.

3. Die Vertretene ist ferner befugt, im Wege der Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 1 WEG) die Benutzung der im Teileigentum stehenden Doppelparker in der Tiefgarage zu regeln, insbesondere dahingehend, daß Erwerbern von Bruchteilen einer Teileigentumseinheit das alleinige Nutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz in der Doppelparkeranlage eingeräumt wird.

4. In bezug auf die vorstehenden Bestimmungen in diesem Paragraphen wird der Vertretenen ein Sonderrecht eingeräumt. ...

Die Teilungserklärung wurde am 6.3.1997 grundbuchamtlich vollzogen; die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher sind angelegt. In notarieller Urkunde vom 24.10.1997 hat die Bauträgerin die beiden Dachgeschoßwohnungen des Hauses C mit den Nrn. 13 und 14 sowie zwei in der Tiefgarage gelegene Pkw Stellplätze an die Bet. zu 2a und b zu je 1/2 Idealanteil verkauft, den beiden Dachgeschoßwohnungen gemäß der ihr in Abschn. A II § 16 der GO vorbehaltenen Befugnis das mitverkaufte gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an der zwischen diesen Wohnungen liegenden (in einem als Anlage beigefügten Plan näher gekennzeichneten) Treppenhausfläche zugewiesen sowie bewilligt und beantragt, eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Bet. zu 2 a und b und die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an der Treppenhausfläche zu den Wohnungen C 13 und 14 in das Grundbuch einzutragen. Der beurkundende Notar hat dem Grundbuchamt unter dem 28. 10. 1997 eine Ausfertigung seiner Urkunde vom 24. 10. 1997 mit dem Antrag vorgelegt, die bewilligte Auflassungsvormerkung und die Zuteilung des Sondernutzungsrechts an der Treppenhausfläche im Grundbuch einzutragen.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung beanstandet. Sie hat die Ansicht vertreten, der gesetzlich vorgesehene Mitgebrauch der Wohnungs- und Teileigentümer an der jetzt den Wohnungen C 13 und 14 zugewiesenen Treppenhausfläche sei nicht schon durch die GO ausgeschlossen worden. Die der Bauträgerin in Abschn. A II § 16 GO vorbehaltene Änderungsbefugnis sei inhaltlich unbestimmt, weil sie auch im Wege der Auslegung nicht zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führe, und deshalb für eine Eintragung in das Grundbuch keine geeignete Grundlage. Sie hat daher unter Setzung einer Frist von acht Wochen die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer und ihrer dinglichen Gläubiger sowie derjenigen Erwerber, zu deren Gunsten Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern eingetragen sind, verlangt und zur Vorlage der Zustimmungserklärungen in der Form des § 29 GBO eine Frist von acht Wochen gesetzt. Der gegen die Zwischenverfügung gerichteten Erinnerung des Notars haben die Rechtspflegerin und der Richter des Grundbuchgerichts nicht abgeholfen. Das LG hat nach Vorlage der Sache die Beschwerde zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde hatte Erfolg.

... Wird wie hier der Gebrauch einer im Gemeinschaftseigentum befindlichen Fläche in der Weise geregelt, daß sie einem Miteigentümer zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen wird, und soll diese Gebrauchsregelung gem. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG durch Grundbucheintragung Inhalt des Sondereigentums werden, so bedeutet diese dann dinglich wirkende Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums i. S. des § 877 BGB. Die materielle Wirksamkeit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an der Treppenhausfläche zwischen den Dachgeschoßwohnungen C 13 und 14 zu diesen Wohnungen hängt somit von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und derjenigen Erwerber, zu deren Gunsten Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern eingetragen sind, sowie von der der dinglich Berechtigten an allen Wohnungen mit Ausnahme der begünstigten Wohnungen C 13 und 14 ab. Dem entspricht die Notwendigkeit einer Bewilligung der betroffenen Wohnungseigentümer, Auflassungsvormerkungsberechtigten und Drittberechtigten nach § 19 GBO (BGHZ 91, 343 = NJW 1984, 2409 = JZ 1984, 1113 m. Anm. Weitnauer in: DNotZ 1984, 695 m. Anm. Schmidt in: Rpfleger 1984, 408 m. Anm. Hörer in: Rpfleger 1985, 108; BayObLG, WE 1997, 235 = Rpfleger 1997, 63; OLG Hamm, Rpfleger 1997, 376; Palandt-Bassenge, BGB, 57. Aufl., § 10 WEG Rdnrn. 4, 5). Im Fall der Vorratsteilung nach § 8 WEG kann der teilende Alleineigentümer Sondernutzungsrechte auch einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung begründen. Zur nachträglichen Begründung von Sondereigentum kann ein Dritter bevollmächtigt werden; auch kann sich der teilende Eigentümer dies vorbehalten (BayObLGZ 1985, 124 = DNotZ 1986, 87 m. Anm. Herrmann in: MittBayNot 1985 m. Anm. Schmidt; BayObLG, WE 1997, 235 = Rpfleger 1997, 63; OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 179 = Rpfleger 1993, 193; Schneider, Rpfleger 1998, 53 [61]).

Im Streitfall ist der Bauträgerin in Abschn. A II § 16 Nr. 2 GO bis zur Veräußerung der letzten Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit und der Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung auf den Erwerber dieser Einheit das Sonderrecht eingeräumt worden, u. a. weitere Sondernutzungsrechte zu begründen, die in der GO selbst nicht näher beschrieben sind. Die Bauträgerin ist also befugt, bezüglich aller auf dem Grundstück befindlichen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen insoweit eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung zu bestimmen und gegenüber der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer rechtsverbindlich festzulegen, als in der Gemeinschaftsordnung selbst noch keine Sondernutzungsrechte begründet worden sind. Diese ihr eingeräumte Befugnis ist nach § 7 Abs. 3 WEG wirksam in das Grundbuch eingetragen worden. Denn im Bestandsverzeichnis aller Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligung vom 1.11.1996 Bezug genommen. Diese Bewilligung ist die von der teilenden Bauträgerin nach § 8 WEG errichtete Teilungserklärung vom 1.11.1996. Das der Bauträgerin eingeräumte Sonderrecht wirkt daher mit seiner Eintragung als Inhalt des Sondereigentums (vgl. Senat, FGPrax 1997, 221 = MDR 1997, 1017 = ZMR 1997, 660 = Rpfleger 1998, 20 = ZfIR 1997, 665 = OLG-Report 1998, 2; Ertl, DNotZ 1979, 267 [275]; Schneider, Rpfleger 1998, 53 [63 zu III 2e]). Danach ist mit der Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch das Recht der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer zur Mitbenutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen von vornherein in der Weise eingeschränkt, daß es im Umfang der Zuordnung zu einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentumsrecht durch die Bauträgerin dann entfällt, wenn die Bauträgerin eine entsprechende Erklärung abgibt.

Richtig ist allerdings, daß die Wirkungen der Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung bei der Eintragung im Grundbuch (§ 7 Abs. 3 WEG) nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz und dem Gebot der Klarheit der Grundbucheintragungen es erfordern, daß die der Bauträgerin eingeräumte Befugnis zur Begründung weiterer Sondernutzungsrechte eindeutig sein muß (vgl. BayObLGZ 1994, 244 = DNotZ 1995, 610 m. Anm. Röll; BayObLG, DNotZ 1996, 297 = MittBayNot 1996, 27 m. Anm. Schmidt; BayObLG, DNotZ 1997, 473 m. Anm. Brambring in: WE 1997, 110 = ZfIR 1997, 175; KG, FGPrax 1996, 178 = WE 1996, 388; OLG Düsseldorf, FGPrax 1997, 129 = NJWE-MietR 1997, 157; Schmidt, in: Bärmann-Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. [1997], A 266 [S. 106]; Basty, Der Bauträgervertrag, 3. Aufl. [1997], S. 35 unter A V Rdnr. 58). Der Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchverfahrens verlangt, daß die aus dem Grundbuch ersichtlichen Verhältnisse aus sich heraus verständlich, nicht widersprüchlich und möglichst nicht auslegungsbedürftig sind (Kehrer-Bühler, Notar u. Grundbuch Formular-Hdb., 2. Aufl. [18. Lfg. 1997], § 6 K [S. 29]). Diese Voraussetzung ist hier entgegen der Annahme der Vorinstanzen erfüllt. Die GO legt in Abschn. A II § 16 Nr. 2 fest, daß die Bauträgerin befugt ist, weitere Sondernutzungsrechte an im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen zu begründen. Damit ist unmißverständlich klar, daß diese Befugnis sich auf alle Flächen erstreckt, an denen Sondernutzungsrechte wirksam begründet werden können. Die Bauträgerin wollte sich damit ersichtlich einen unbeschränkten Gestaltungsspielraum in bezug auf Sondernutzungsrechte erhalten, um auf die Wünsche späterer Erwerber eingehen zu können (vgl. dazu OLG Stuttgart, MittBayNot 1997, 370 m. Anm. Munzig; Röll, DNotZ 1994, 237; Basty, S. 34; Deckert, Die Eigentumswohnung (ETW), Gruppe 2 S. 2384). Der Umstand, daß der mögliche Ausübungsbereich der Sondernutzungsrechte, deren Begründung der Bauträgerin vorbehalten worden ist, in der GO nicht näher festgelegt ist, nimmt der der Bauträgerin vorbehaltenen Befugnis nicht die genügende Bestimmtheit. Gerade weil diese Befugnis der Bauträgerin im Außenverhältnis - also auch dem Grundbuchamt gegenüber - uneingeschränkt verliehen worden ist, ist sie für das Grundbuchverfahren "beanstandungsfest" (vgl. Brambring, DNotZ 1997, 478 [479]; Rapp, in: Beck"sches Notar-Hdb., 2. Aufl. [1997], A III Rdnr. 154 [S. 321]; Schmidt, in: Münchener Vertrags-Hdb. IV Halbbd. 1 S. 299). Der weite Umfang der Berechtigung berührt die Frage ihrer Bestimmtheit nicht.

Eine ganz andere Frage ist die, ob die uneingeschränkte Befugnis der Bauträgerin zur Begründung von Sondernutzungsrechten den Erwerbern von Wohnungs- und Teileigentum wegen der Mißbrauchsgefahr zumutbar ist. Diese Frage hat das LG verneint. Dem kann aus Rechtsgründen nicht beigetreten werden. Das LG hat eine rechtliche Vorschrift, auf die es seine Ansicht hätte stützen können, nicht angeführt. Sollte es angenommen haben, das Grundbuchamt sei zur Überprüfung der Eintragungsbewilligung anhand des AGB-Gesetzes aufgerufen, so wäre dies unzutreffend. Die im Bereich des formellen Konsensprinzips als Eintragungsgrundlage allein in Betracht kommende Eintragungsbewilligung ist eine einseitige, rein verfahrensrechtliche Erklärung. Schon dies verbietet eine Anwendung der Vorschriften des AGB-Gesetzes auf sie (Demharter, GBO, 22. Aufl., § 19 Rdnr. 41). So wird denn auch in der Rechtsprechung der Obergerichte die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes auf Gemeinschaftsordnungen entweder verneint (BayObLG, NJW-RR 1992, 83; OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132 = ZMR 1996, 443) oder dahingestellt sein lassen (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 651; OLG Köln, NJW-RR 1989, 780 = Rpfleger 1989, 405 m. Anm. Böttcher; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 154; der BGH hat gleichfalls die Frage offen gelassen, aber deutliche Bedenken gegen die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes angemeldet, BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 = JZ 1987, 463 m. Anm. Weitnauer). Auch im Schrifttum zum Grundbuch- und Wohnungseigentumsrecht wird eine Inhaltskontrolle des Grundbuchamts nach den Vorschriften des AGB Gesetzes überwiegend abgelehnt (Kuntze-Ertl-Herrmann-Eickmann, GBR, 4. Aufl., Einl. Rdnrn. C 75 ff.; Demharter, § 19 Rdnr. 41; Haegele-Schöner-Stöber, GBR, 11. Aufl., Rdnr. 2815; Röll, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 24; Palandt-Bassenge, § 10 WEG Rdnr. 2; Staudinger-Rapp, BGB, 12. Aufl., § 7 WEG Rdnr. 35; Augustin, in: RGRK, 12. Aufl., § 8 WEG Rdnrn. 23 [29]; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 8 Rdnr. 16; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 7 Rdnr. 25 ff.; Deckert, ETW, Gruppe 3 S. 141; Röll, DNotZ 1978, 720 u. Rpfleger 1997, 108; Ertl, Rpfleger 1980, 1 [7] ff. u. DNotZ 1981, 149 ff.; a. A. Meikel-Böttcher, GBR, 7. Aufl., Anh. § 18 Rdnrn. 127 ff.).

Das Grundbuchamt, das mit dem Antrag auf Wahrung einer Teilungserklärung oder - wie hier - mit der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung befaßt ist, hat jedoch nach allgemeiner Meinung zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. In diesem Fall würde nämlich das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig; dabei darf das Grundbuch nicht mitwirken. Als Prüfungsmaßstab kommen insbesondere die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (OLG Zweibrücken, MittBayNot 1994, 44; BayObLG, ZMR 1997, 369 = Rpfleger 1997, 375; Albrecht, in: Kuntze Ertl-Herrmann-Eickmann, Einl. Rdnr. E 86; Demharter, Anh. § 3 Rdnr. 20; Röll; in: MünchKomm, § 10 WEG Rdnr. 24; Staudinger-Rapp, § 7 WEG Rdnr. 32; Weitnauer, § 7 Rdnrn. 24, 29 u. 30 sowie § 10 Rdnr. 26; Bärmann-Pick Merle, § 10 Rdnr. 52; Haegele-Schöner-Stöber, Rdnr. 2815; Röll, Rpfleger 1997, 108 [109]; vgl. auch OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132 = ZMR 1996, 443). Dabei ist es jedoch keinesfalls Aufgabe des Grundbuchamts, zu erforschen, ob die Interessen der Wohnungseigentümer in gebührendem Maße berücksichtigt sind (Augustin, in: RGRK-BGB, § 7 WEG Rdnr. 22) oder ob die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer in unangemessener Weise ausgehöhlt wird (OLG Düsseldorf, DNotZ 1973, 552). Das Grundbuchamt darf daher die Eintragung nur ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, daß das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde; bloße Zweifel genügen nicht (Demharter, Anh. § 13 Rdnr. 29). Sofern die Prüfung, wie insbesondere eine solche anhand des § 242 BGB, eine wertende Beurteilung unter Berücksichtigung aller Umstände erfordert, ist das Grundbuchamt dazu wegen der Beweismittelbeschränkung im Eintragungsantragsverfahren in der Regel nicht in der Lage; alsdann muß es die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit einer Vereinbarung dem FGG-Richter im Verfahren nach § 43 WEG überlassen (OLG Düsseldorf, DNotZ 1973, 552; BayObLG, ZMR 1997, 369 = Rpfleger 1997, 375; Demharter, Anh. § 3 Rdnr. 20; Bärmann-Pick-Merle, § 7 Rdnr. 76; Niedenführ-Schulze, WEG, 4. Aufl., § 7 Rdnr. 32; Augustin, in: RGRK, § 8 WEG Rdnr. 58; Staudinger-Rapp, § 7 WEG Rdnr. 38; Palandt-Bassenge, § 7 WEG Rdnr. 5; Kehrer Bühler, § 6 K [S. 29]).

Der unter Berücksichtigung der dargelegten Grundsätze vom Grundbuchamt vorzunehmenden Prüfung hält im vorliegenden Fall die hier maßgebliche Bestimmung der GO, nach der die Bauträgerin namens aller Wohnungs- und Teileigentümer ohne deren Mitwirkung neue Sondernutzungsrechte begründen kann, stand. Diese Regelung verstößt weder gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) noch gegen die guten Sitten (§ 138 BGB). Gegen die Annahme, daß sie offenbar grob unbillig ist und offensichtlich die sich aus dem BGB ergebenden allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit überschreitet (§ 242 BGB), spricht schon der Umstand, daß jedenfalls bei der Wahrung der Teilungserklärung im Grundbuch das Grundbuchamt selbst augenscheinlich keine Bedenken in dieser Hinsicht gehabt hat. Denn es hat den Antrag auf Eintragung der Teilungserklärung weder durch Zwischenverfügung beanstandet noch zurückgewiesen. ...