Gebrauchsregelung

Gebrauchsregelung; Rauchverbot; Verwalter; Verwalterkosten; Hausordnung; Gemeinschaftsordnung

1. Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Entlastung des Verwalters, der einem Wohnungseigentümer in der Abrechnung zu hohe Verwalterkosten berechnet hat.

2. Zur Frage, ob ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung ein Rauchverbot in den gemeinschaftlichen Räumen durchsetzen kann, wenn die Gemeinschaft schon eine Hausordnung mit Verhaltensregeln für solche Räume hat und der Antrag, einen entsprechenden Eigentümerbeschluß zu fassen, mit großer Mehrheit abgelehnt worden ist.

II. Das Rechtsmittel des Ast. ist zulässig, im wesentlichen aber nicht begründet. (...)

3. Da keine weiteren Ermittlungen erforderlich sind, kann der Senat anstelle des Beschwerdegerichts selbst über die Anträge entscheiden; er tritt dabei in vollem Umfang an die Stelle des Tatrichters (vgl. BayObLG WM 1994, 565; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 59 und 65, jeweils m. w. N.).

a) Der Antrag, den Beschluß über die Jahresabrechnung 1995 (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen des Ast.) für ungültig zu erklären, ist auch insoweit nicht begründet, als es um die doppelte Inrechnungstellung der Verwaltergebühr geht.

Die in der Abrechnung ausgewiesenen Verwaltungskosten (Verwaltervergütung), die der weitere Bet. aufgrund des Verwaltervertrags aus Gemeinschaftsmitteln entnehmen durfte, stellen tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft dar. Die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG stellt eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar, in die alle tatsächlichen Ausgaben aufzunehmen sind, also auch solche Ausgaben und Entnahmen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH NJW 1997, 2106/2108 [= WM 1997, 294] m.w.N.; BayObLGZ 1992, 210/212 [= WM 1992, 448]). Die Abrechnung des weiteren Bet. entspricht diesen Grundsätzen, auch soweit er in die Gesamtausgaben und in die Einzelabrechnungen für den Ast. eine zweite Verwaltervergütung in Höhe von 273,70 DM aufgenommen hat. Da die Umlegung des Betrags auf den Ast. unabhängig davon, ob der Betrag zu Recht oder zu Unrecht entnommen wurde, folgerichtig ist, kann wegen dieses Postens weder der Beschluß über die Gesamtabrechnung noch über die Einzelabrechnungen für ungültig erklärt werden.

b) Etwas anderes gilt für den Beschluß zu TOP 1, soweit er die Entlastung des weiteren Bet. beinhaltet.

(1) Die Entlastung des Verwalters wirkt rechtlich wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümer (§ 397 Abs. 2 BGB); etwaige Ersatzansprüche aus Handlungen des Verwalters in dem betreffenden Jahr, die bei der Beschlußfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren, sind ausgeschlossen (vgl. BGH NJW 1997, 2106/2108 [= WM 1997, 294], BayObLG WM 1996, 661 f. m.w.N.). Kommen solche Ansprüche in Betracht, entspricht die Entlastung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; der Beschluß darüber ist auf rechtzeitigen Antrag hin für ungültig zu erklären (vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 840 f. m.w.N. [= WM 1989, 349 L]).

(2) Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der weitere Bet. hat für das Teileigentum des A.st. zu Unrecht Verwalterkosten in Höhe von 273,70 DM aus den Gemeinschaftsmitteln entnommen und den Ast. in der Abrechnung damit belastet. Nach § 4 des Verwaltervertrags beträgt die Verwaltergebühr jährlich pro Wohneinheit/Wohnungseigentum 240 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Verwaltervertrag ist, da er nur von Wohneinheiten und Wohnungseigentum spricht, hier lückenhaft und bedarf der ergänzenden Auslegung. Der Senat kann die Auslegung anstelle des Beschwerdegerichts, das keine Entscheidung in der Sache getroffen hat, selbst vornehmen. Bei dem im Keller gelegenen Raum des Ast. ohne Wasseranschluß handelt es sich weder um eine Wohneinheit noch um Wohnungseigentum; er ist vielmehr ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum und ein Teileigentum. Dafür stellt der Verwaltervertrag entgegen der Ansicht des AG keine ausdrückliche Anspruchsgrundlage dar. Zur Auslegung ist § 13 Abs. 2 Buchstabe d GO heranzuziehen, aus der sich auch die Vertretungsmacht des Verwaltungsbeirats für den Abschluß des Verwaltervertrags ergibt. Dort ist geregelt, daß dem Verwalter für seine Tätigkeiten monatliche Pauschalbeträge je nach der Größe der Wohnungen bzw. Garagen (um die es hier nicht geht) zustehen; nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind auch hier nicht genannt. Aus dem Umstand, daß die Gemeinschaftsordnung nach der Größe der Wohnungen differenziert, ist zu schließen, daß der Verwalter für den Kellerraum, der wesentlich kleiner als die Wohnung des Ast. und zum Wohnen nicht geeignet ist, allenfalls einen erheblich niedrigeren Betrag als Pauschalvergütung verlangen kann, die Belastung des Ast. mit dem Betrag von 273,70 DM für das Jahr 1995 also nicht gerechtfertigt ist. Wie hoch die Verwaltervergütung hier sein könnte oder ob dem weiteren Bet. im Hinblick auf sein Schreiben an die Rechtsvorgänger des Ast. insoweit überhaupt ein Anspruch auf Vergütung zusteht, braucht nicht entschieden zu werden. Jedenfalls kommt hier ein Ersatzanspruch der Wohnungseigentümer gegen den weiteren Bet., gerichtet auf Leistung an den Ast. oder ein Ersatzanspruch des Ast.

unmittelbar, sei es gemäß §§ 675, 667 BGB, sei es aus positiver Forderungsverletzung, in Betracht. Der Eigentümerbeschluß v. 4.4.1996 zu TOP 1 ist somit, soweit er die Entlastung des weiteren Bet. zum Gegenstand hat, für ungültig zu erklären.

(3) Der Beschluß über die Entlastung des Verwaltungsbeirats entspricht demgegenüber ordnungsmäßiger Verwaltung, auch wenn dessen Mitgliedern bei der Prüfung der Jahresabrechnung gemäß § 29 Abs. 3 WEG die Zuvielforderung des weiteren Bet. und Zuvielbelastung des Ast. nicht aufgefallen ist. Zwar kommt unter gewissen Voraussetzungen auch eine Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern in Betracht (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 1360 f. [= WM 1991, 443]; OLG Düsseldorf WM 1998, 50/52 f.); ein solcher Anspruch setzt jedoch Verschulden der Mitglieder voraus. Von einer schuldhaften Verletzung der Prüfungspflichten durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Zusammenhang mit der doppelten Belastung des Ast. mit Verwaltervergütungen ist aber, da das AG diese Belastung für berechtigt gehalten hat, nicht auszugehen; eine Haftung von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats ist ausgeschlossen.

c) Den Antrag des Antragstellers zum Rauchverbot in den gemeinschaftlichen Räumen hält der Senat im Ergebnis ebenso wie das AG nicht für begründet.

(1) Der Ast. verlangt eine Regelung über das Verhalten in Räumen, die sich im gemeinschaftlichen Eigentum befinden. Als Anspruchsgrundlage kommt § 15 Abs. 3 WEG in Frage; danach kann jeder Wohnungseigentümer bei Fehlen entsprechender Regelungen durch Gesetz, Vereinbarung oder Eigentümerbeschluß einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht; eine Vereinbarung oder ein Beschluß der Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2, 3 WEG wird dann durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt. Solche Gebrauchsregelungen werden oft auch in einer Hausordnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) getroffen, deren Aufstellung jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann. Diese Bestimmung kommt gleichfalls als Anspruchsgrundlage in Frage; da sie mit § 15 Abs. 3 WEG in dem entscheidenden Punkt inhaltlich übereinstimmt, kommt es auf das Verhältnis zwischen der Regelung des Gebrauchs und der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht weiter an; für beide gelten die gleichen Grundsätze (vgl. Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. Rn. 3 und 4, Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. Rn. 1, Staudinger/Kreuzer WEG 12. Aufl. Rn. 1, jeweils zu §15).

(2) Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen (vgl. BGH WPM 1998, 2336/2338 [= WM 1998, 738]; BayObLGZ 1975, 197/206; OLG Hamm ZMR 1989, 269; KG OLGZ 1992, 182/185 [= WM 1992, 81]; OLG Hamburg OLGZ 1993, 310/312 [= WM 1993, 78]). Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluß oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BayObLG ZMR 1986, 319 f. m. w. N.; Weitnauer/Hauger § 43 Rn. 32). Weniger streng sind die Voraussetzungen für ein gerichtliches Eingreifen dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen geht (vgl. OLG Hamm OLGZ 1969, 279/280 f.; KG a. a. O.), auch wenn Abänderung und Ergänzung nicht immer leicht voneinander abzugrenzen sein werden. Auch bei der Entscheidung darüber ist aber die Verwaltungsautonomie der Wohnungseigentümer zu beachten; eine ergänzende gerichtliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht gemäß § 43 Abs. 2 WEG eingeräumten Entscheidungsermessens (vgl. Niedenführ/Schulze § 43 Rn. 54; Staudinger/Bub § 21 Rn. 126 und 127; Staudinger/Wenzel § 43 Rn. 48) nur eine Entscheidung als richtig erscheint. Denn andernfalls wäre es bei der Vielzahl der denkbaren sinnvollen oder zweckmäßigen Verhaltensregeln einem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, die Gemeinschaft ständig mit der Forderung nach weiteren Regelungen zu überziehen und der Mehrheit seinen Willen aufzuzwingen.

(3) Nach diesen Grundsätzen ist die vom Ast. begehrte ergänzende Verhaltensregel nicht anzuordnen. Die Wohnungseigentümer haben am 6.4.1983 eine Hausordnung beschlossen, die zahlreiche Regelungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Nach § 2 Nr. 1 Abs. 1 der Hausordnung darf jeder Eigentümer und Hausbewohner die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile insoweit benutzen, als dies der Zweckbestimmung entspricht und hierdurch der Gebrauch der übrigen Eigentümer und Hausbewohner nicht beeinträchtigt wird. Weitere Bestimmungen betreffen das Verbot des Spielens, Lärmens und des Abstellens von Gegenständen (insbesondere auch von Mopeds und Fahrrädern) in Treppenhaus und Gängen. Aus der Bestimmung in § 2 Nr. 1 Abs. 1 läßt sich unter Umständen ein Rauchverbot entnehmen, soweit jemand durch das Rauchen eines anderen Eigentümers oder Hausbewohners eine Beeinträchtigung erleidet. Ein ausdrückliches Rauchverbot haben die Wohnungseigentümer in der Versammllung v. 4.4.1996 mit großer Mehrheit abgelehnt; für den Antrag hat, wie sich dem in der Versammlungsniederschrift festgestellten Abstimmungsergebnis entnehmen läßt, offenbar nur der Ast. selbst gestimmt. Der Senat hält es deshalb im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens nicht für geboten, der Gemeinschaft ein ausdrückliches Rauchverbot zu verordnen. In der Literatur wird, soweit ersichtlich, ein solches ausdrückliches Verbot in gemeinschaftlichen Räumen, insbesondere Fluren und Treppenhäusern, nur von Deckert (Eigentumswohnung Gruppe 11 Seite 69) als Inhalt einer Hausordnung oder als mögliche Gebrauchsregelung genannt oder empfohlen.

(4) Zugunsten des Ast. ist davon auszugehen, daß das sogenannte Passivrauchen gesundheitsschädlich sein kann (vgl. BayObLGZ 1993, 203 f.). Dies gibt jedoch im vorliegenden Fall keinen Anlaß zu anderer rechtlicher Beurteilung. Denn bei dem sehr kurzen Zeitraum, den sich der Ast. jeweils im Treppenhaus oder im Aufzug aufhalten muß, wenn er seine Wohnung verläßt oder zu ihr zurückkehrt, kann die durch das Passivrauchen hervorgerufene Gefahr für die Gesundheit vernachlässigt werden; die Situation ist nicht mit dem Rauchen und Passivrauchen in geschlossenen Räumen, etwa am Arbeitsplatz, in öffentlichen Verkehrsmitteln oder in einem Gasthaus vergleichbar.