Gebrauchsgewährung, Split-Klimaanlage als mitvermietetes Zubehör

Eine in der Wohnung befindliche Split-Klimaanlage ist grundsätzlich als Zubehör der Mietsache anzusehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht gegen die Bekl. Ansprüche auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, auf Feststellung einer Minderung der Miete und auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands einer Klimaanlage betreffend die von ihr innegehaltene Dachgeschosswohnung geltend.

Die Parteien schlossen eine Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016, die die nachfolgenden Bestimmungen enthält:

„Mit Mietbeginn vom 1.11.2016 übernimmt Frau B folgende alle Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires. Abstand wie verhandelt.

Von der Übernahme ausdrücklich ausgeschlossen sind:

- Klima-Split-Anlage

- Einbauküche

- Bodenfliesenbelag in Küche und Bad.“

In der Wohnung befinden sich eine Markise und eine Klimaanlage (Klima-Split-Anlage). Die Klimaanlage kann von der Kl. nicht in Betrieb genommen werden, weil ihr die hierfür erforderlichen Zubehörteile, insbesondere die Fernbedienung, nicht übergeben worden sind. Die Prozessbevollmächtigten der Kl. forderten die Bekl. zur Beseitigung eines angeblichen Mangels an der Markise der Wohnung und zur Übergabe der für den Betrieb der Klimaanlage erforderlichen Zubehörteile auf.

Die Bekl. behauptet, dass die Klimaanlage aufgrund der von ihr ausgehenden erheblichen Geräusche nicht genutzt werden könne. Deshalb sei die Fernbedienung der Klimaanlage bereits vor Beginn des Mietverhältnisses aus der Wohnung entfernt worden. Sie behauptet, dass der Kl. die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage auch bereits vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 bekannt gewesen sei. Denn die Kl. habe die Klimaanlage infolge der Entfernung der Fernbedienung aus der Wohnung auch während einer früheren mehrmaligen Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung nicht in Betrieb nehmen können. Im Übrigen habe auch das Exposé der Ferienwohnung keine Hinweise auf eine Klimaanlage enthalten. Die Kl. sei bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 und bei Übergabe der Wohnung auch nochmals ausdrücklich auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen worden. Schließlich sei ein entsprechender Hinweis auch im Übergabeprotokoll vom 4.11.2016 aufgenommen worden. Die Bekl. ist der Ansicht, dass die Markise und die Klimaanlage infolge der Vereinbarungen der Parteien in der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden seien. Im Übrigen habe die Kl. ihre Ansprüche auch verwirkt.

Aus den Gründen

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und Übergabe der hierzu erforderlichen Fernbedienung.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und Übergabe der hierzu erforderlichen Fernbedienungen aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Voraussetzungen liegen vor. Bei der Klimaanlage handelt es sich um einen Teil der Mietsache. Die Klimaanlage ist Gegenstand des Vertragsverhältnisses geworden, so dass sich auch die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Bekl. auf diese Klimaanlage beziehen.

a) Bei der Klimaanlage handelt es sich grundsätzlich um einen Teil der Mietsache, sodass die Bekl. der Kl. den Gebrauch der Klimaanlage zu gewähren hat.

Der Umfang des Gegenstands des Mietvertrages bzw. des Nutzungsrechts des Mieters ergibt sich aus dem Mietvertrag oder den sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Der Umfang des Gebrauchsrechts ist durch Auslegung des Mietvertrages gemäß §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 21). Die Möbel und Einrichtungsgegenstände, mit denen die Wohnung ausgestattet ist, gelten dabei als Zubehör gemäß § 311c BGB im Zweifel als mitvermietet (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 40). Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Klimaanlage in der Wohnung grundsätzlich als Zubehör als mitvermietet anzusehen (§ 311c BGB). Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien befand sich die Klimaanlage auch bereits bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 in der Wohnung, so dass sich die Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchsgewährungspflichten der Bekl. auch auf diese Klimaanlage beziehen.

b) Die Parteien haben keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung dahingehend getroffen, dass eine Nutzung der Klimaanlage durch die Kl. ausgeschlossen ist.

aa) Die Parteien haben keine ausdrückliche Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der in der Wohnung befindlichen Klimaanlage getroffen.

(1) Ein solcher Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage ergibt sich entgegen der Ansicht der Bekl. nicht aus dem Mietvertrag vom 15.7.2016, insbesondere nicht aus der Regelung des § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.7.2016 i.V.m. der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016.

Nach § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.7.2016 werden Mobiliar und Einrichtungsgegenstände gemäß Zusatzvereinbarung übernommen. In der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 haben die Parteien sodann vereinbart, dass die Kl. bei Beginn des Mietverhältnisses am 1.11.2016 Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires übernimmt. Die Zusatzvereinbarung ist ausgehend von ihrem Wortlaut mit hinreichender Deutlichkeit dahingehend auszulegen, dass die Kl. nach dem erkennbaren Willen der Parteien die in der Wohnung bereits befindlichen Einrichtungsgegenstände übernehmen soll und die Parteien damit eine Übertragung des Eigentums an diesen Sachen gemäß § 929 BGB vereinbaren wollten (§§ 133, 157 BGB). Der Wortlaut der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 ist zwar durch die Formulierung „folgende alle“ als sprachlich missglückt zu betrachten. Aufgrund der nachfolgenden Aufzählung von Gegenständen, die nach dem Wortlaut der Vereinbarung von der Übernahme ausdrücklich ausgeschlossen sein sollen, kann die Vereinbarung allerdings nur dahingehend verstanden werden, dass - mit Ausnahme der ausdrücklich benannten Gegenstände - das Eigentum an allen in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenständen an die Kl. übertragen werden soll. Für den Willen der Parteien zur Übertragung des Eigentums an diesen Einrichtungsgegenständen an die Kl. spricht zudem, dass sich die Parteien auf einen „Abstand wie verhandelt“ geeinigt haben. Der Begriff des „Abstand(s)“ ist im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages allgemein dahingehend zu verstehen, dass die Parteien für die Übertragung des Eigentums an den Einrichtungsgegenständen eine Abstandssumme bzw. Abfindung, mithin eine schuldrechtliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines Kaufpreises vereinbaren wollten (§ 433 Abs. 2 BGB). Dieser Auslegung des Inhalts der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 steht das von der Bekl. vorgebrachte Verständnis entgegen, wonach durch die Zusatzvereinbarung eine Nutzung der Klimaanlage ausgeschlossen werden sollte. Die Klimaanlage wird in der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 zwar ausdrücklich erwähnt, und zwar dahingehend, dass diese von der Übernahme durch die Kl. ausgeschlossen ist. Damit ist allerdings keine Aussage dergestalt verbunden, dass die Klimaanlage nicht Gegenstand des Mietverhältnisses sein soll. Der Ausschluss der Übernahme der Klimaanlage durch die Kl. ist ausgehend von dem vorstehenden Verständnis dieser Vereinbarung der Parteien vielmehr dahingehend zu verstehen, dass die Klimaanlage nicht in das Eigentum der Kl. übergehen soll, mithin im Eigentum der Bekl. verbleibt. Eine Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage lässt sich hieraus nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen.

(2) Ein Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage ergibt sich auch nicht aus § 14 des Mietvertrages vom 15.7.2016 i.V.m. dem von der Bekl. eingereichten Übergabeprotokoll vom 4.11.2016.

Es kann dabei dahinstehen, ob ein Hinweis in einem nach Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 erstellten Übergabeprotokoll überhaupt den Umfang der Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchsgewährungspflichten der Bekl. zu beeinflussen vermag. Denn die Kl. hatte ausdrücklich in Abrede gestellt, dass es sich bei dem von der Bekl. eingereichten Übergabeprotokoll vom 4.11.2016 um das von ihr unterzeichnete Übergabeprotokoll handelt, und ein (weiteres) Übergabeprotokoll vom 14.10.2016 eingereicht, in dem sich keine Hinweise zur Funktionsfähigkeit der Klimaanlage finden lassen. Für die Echtheit und inhaltliche Richtigkeit des Übergabeprotokolls vom 4.11.2016 hat die Bekl. indes keinen Beweis angetreten. Schließlich hat auch der von der Bekl. benannte Zeuge D. im Rahmen seiner Vernehmung vor dem erkennenden Gericht am 9.12.2021 bekundet, dass die Übergabe der Wohnung bereits im Oktober 2016 erfolgt ist, sodass letztlich auch erhebliche Zweifel an der Echtheit und der inhaltlichen Richtigkeit der von der Bekl. eingereichten Urkunde vom 4.11.2016 bestehen.

bb) Die Parteien haben auch keine stillschweigende Vereinbarung zum Ausschluss der Nutzung der in der Wohnung befindlichen Klimaanlage getroffen.

Eine stillschweigende Vereinbarung zu einem Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage kann zwar in Betracht kommen, wenn die Kl. den Mietvertrag vom 15.7.2016 in Kenntnis der fehlenden Nutzbarkeit der Klimaanlage abgeschlossen hat. Denn einem Verhalten eines Mieters, der den Mietvertrag in einer von dem Vermieter oder durch eine Besichtigung der Räume vermittelten Kenntnis eines bestimmten Zustands der Mietsache abschließt, kann nach §§ 133, 157 BGB grundsätzlich der objektive Erklärungswert zukommen, dass er diesen Zustand als vertragsmäßig akzeptiert und deshalb ein Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen sein (BGH, Urteil vom 18.4.2007 - XII ZR 139/05 - GE 2007, 840, juris; Kraemer/Paschke, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel III, Rn. 3062). Dies ist hier allerdings nicht der Fall. Denn die Bekl. konnte nicht darlegen und letztlich auch nicht beweisen, dass die Kl. vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 Kenntnis von einer fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hatte.

(1) Die Bekl. hat die Kl. nicht bei Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen.

Dem Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 kann zwar grundsätzlich ein hinreichender Erklärungswert zum Einverständnis mit dem Zustand der Mietsache zukommen, wenn die Kl. (unmittelbar) vor dessen Unterzeichnung auf die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage hingewiesen wurde.

Das Gericht konnte allerdings nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vom 9.12.2021 im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO nicht zu der Überzeugung gelangen, dass die Bekl. die Kl. tatsächlich bei Unterzeichnung des Mietvertrages vom 15.7.2016 auf einen Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage hingewiesen hat. Die Aussage des Zeugen D. ist unergiebig. Der Zeuge D. hat im Rahmen seiner Vernehmung vor dem erkennenden Gericht am 9.12.2021 bekundet, dass er bei der Unterzeichnung des Mietvertrages vom 15.7.2016 nicht anwesend gewesen ist und keine Angaben zu den Umständen der Unterzeichnung machen kann.

(2) Die fehlende Erwähnung der Klimaanlage im Exposé der Ferienwohnung und die vorherige Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung vermögen - anders als die Bekl. meint - keine Kenntnis der Kl. von einer fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage zu begründen.

Allein der Umstand, dass die Klimaanlage in dem Exposé der Ferienwohnung nicht erwähnt wurde, vermag keine Kenntnis der Kl. von der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der tatsächlich in der (Ferien-) Wohnung vorhandenen Klimaanlage zu begründen. Denn dass die Kl. das Exposé der Ferienwohnung überhaupt kannte oder aus der fehlenden Erwähnung der Klimaanlage zwingend die Schlussfolgerung hätte ziehen müssen, dass sie die Klimaanlage in der (Ferien-) Wohnung nicht nutzen kann bzw. darf, wurde von der Bekl. nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Kl. weist zutreffend darauf hin, dass in dem Exposé der Ferienwohnung auch weitere Bestandteile der Mietsache nicht benannt werden, ohne dass sich hieraus Aussagen zur (fehlenden) Nutzungsmöglichkeit entnehmen ließen. Darüber hinaus lässt sich auch aus dem Umstand der vorherigen Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung keine Kenntnis der Kl. zur fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage entnehmen. Die Kl. hat vorgetragen, dass sie die Wohnung lediglich im Zeitraum Dezember 2015 bis Februar 2016 als Ferienwohnung genutzt hat. Die Bekl. hat auf dieses Vorbringen der Kl. ihren Vortrag zur angeblich wiederholten Nutzung der Ferienwohnung nicht weiter konkretisiert, insbesondere keine weiteren Zeiträume der Überlassung vorgetragen. Dass die Kl. im Zeitraum Dezember 2015 bis Februar 2016 infolge der in diesen Wintermonaten vorherrschenden Temperaturen einen Versuch zur Nutzung der Klimaanlage unternommen hätte, wurde von der Bekl. indes nicht aufgezeigt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass aus der fehlenden Möglichkeit zur Inbetriebnahme der Klimaanlage infolge der fehlenden Auffindbarkeit der Fernbedienung zwingend die Schlussfolgerung gezogen werden müsste, dass die Nutzung der Klimaanlage durch die Bekl. untersagt ist.

(3) Die von der Bekl. vorgebrachten angeblichen Hinweise an die Kl. im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung bzw. nach der erfolgten Übergabe der Wohnung können eine stillschweigende Vereinbarung zu einem Ausschluss der Nutzung der Klimaanlage aus den vorgenannten Gründen nicht begründen, weil diese erst nach Abschluss des Mietvertrages vom 15.7.2016 erfolgt sein sollen.

(4) Schließlich folgt auch nicht aus dem Umstand einer etwaigen Unüblichkeit einer Klimaanlage in einer (Miet-) Wohnung, dass diese einer gesonderten Gestattung durch die Bekl. bedarf bzw. eine Nutzung durch die Kl. ausgeschlossen ist. Es ist der Bekl. zwar unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zuzugeben, dass eine Klimaanlage in der weit überwiegenden Anzahl der Wohnräume in Berlin nicht vorhanden sein wird. Die Existenz einer solchen Klimaanlage ist allerdings vor dem Hintergrund, dass es sich vorliegend um eine Dachgeschosswohnung handelt, die - auch nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien - einer erhöhten Erwärmung in den Sommermonaten ausgesetzt ist, nicht als derart unüblich zu betrachten, dass diese nach dem Willen der Parteien als (stillschweigend) von der Überlassung an die Kl. ausgeschlossen anzusehen ist.

(5) Das Vorbringen der Bekl. zur Kenntnis der Kl. über die fehlende Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage infolge eines Telefonats aus dem Sommer 2016 ist gemäß § 296 Abs. 1, Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. [wird ausgeführt]

c) Die Kl. hat ihren Anspruch auf Übergabe der für den Betrieb der Klimaanlage erforderlichen Fernbedienung auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Der Verpflichtete muss sich im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (BGH, Urteil vom 23.1.2014 - VII ZR 177/13 -, juris; BGH, Urteil vom 15.9.2010 - XII ZR 148/09 -, juris).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist eine Verwirkung des Anspruchs auf Übergabe der Fernbedienung für die Klimaanlage nicht ersichtlich. Es fehlt zumindest an dem erforderlichen Umstandsmoment. Entgegen der Ansicht der Bekl. ergibt sich das Umstandsmoment nicht aus einer etwaigen Kenntnis der Kl. von der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Klimaanlage. Auch die erfolglosen Versuche der Kl., die Bekl. nach Beginn des Mietverhältnisses von einer Herausgabe der Fernbedienung für die Klimaanlage zu überzeugen, sind hierfür nicht ausreichend. Schließlich kommt auch einer etwaigen fehlenden Benennung der Klimaanlage durch die Kl. bei der Frage der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB keine hinreichende Bedeutung zu; zumal die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des von der Bekl. vorgebrachten Berliner Mietspiegels 2017 die Ausstattung mit einer Klimaanlage auch nicht als wohnwerterhöhend benennt. Nach alledem vermag allein der Zeitablauf bis zur gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen.

2. Die Kl. hat gegen die Bekl. allerdings keinen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels an der Markise der Wohnung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Bei der Markise handelt es sich nicht um einen Teil der Mietsache. Die Markise ist nicht Gegenstand des Vertragsverhältnisses geworden. Die Markise ist bei Beginn des Mietverhältnisses zum 1.11.2016 in das Eigentum der Kl. übergegangen, so dass sich auch die Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflichten der Bekl. nicht auf diese Markise beziehen.

Die Markise in der Wohnung ist ausgehend von den vorgenannten Grundsätzen zwar grundsätzlich als Zubehör als mitvermietet anzusehen (§ 311c BGB). Die Parteien haben allerdings in § 10 Nr. 2 des Mietvertrages vom 15.7.2016 i.V.m. der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 vereinbart, dass das Eigentum an der Markise an die Kl. übertragen wird, sodass sich die Erhaltungspflichten der Bekl. auf diese Markise nicht beziehen.

Die Parteien haben in der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016 vereinbart, dass bei Beginn des Mietverhältnisses am 1.11.2016 das Eigentum an Wohnungseinrichtungsgegenständen, Bodenbelägen, Mobiliar und Accessoires gemäß § 929 BGB auf die Kl. übergeht. Die Zusatzvereinbarung ist dabei aus den vorgenannten Gründen dahingehend auszulegen, dass die Kl. - mit Ausnahme der ausdrücklich benannten Gegenstände - sämtliche Wohnungseinrichtungsgegenstände übernehmen soll. Die Markise in der Wohnung lässt sich dabei - anders als die Kl. meint - auch unter den Begriff des Wohnungseinrichtungsgegenstands oder des Accessoires fassen. Bei der Markise handelt es sich um ein Zubehör zur Mietsache. Der Begriff des Accessoires meint dabei nach allgemeinem Sprachverständnis letztlich nichts anderes als ein Zubehör (www.duden.de/rechtschreibung/accessoire; abgerufen am 21.1.2022). Im Übrigen spricht die weite Fassung des Wortlauts der Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016, die sich auf Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires bezieht, dafür, dass die Parteien das Eigentum an sämtlichen Sachen, die nicht hinreichend fest mit der Mietsache verbunden sind, an die Kl. übertragen wollten. Da eine Markise grundsätzlich ohne erheblichen Aufwand einer Demontage zugänglich ist, spricht dies nach alledem für eine Einbeziehung der Markise in die Zusatzvereinbarung vom 10.7.2016.

3. Die Miete für die Wohnung ist auch nicht für die Zeit ab dem 12.8.2020 infolge eines nicht unerheblichen Mangels an der Markise gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Denn die Markise ist aus den vorgenannten Gründen nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden.

Ist in einer Dachgeschosswohnung eine Klimaanlage vorhanden, darf man davon ausgehen, dass diese dazugehört und auch bedient werden kann. Vermieter und Mieter können das aber ganz anders sehen, wie der vom AG Wedding entschiedene Fall zeigt.

In Hinblick auf den fünf Tage später abgeschlossenen Mietvertrag trafen die Parteien am 10. Juli 2016 eine Vereinbarung, in der es u. a. wie folgt heißt:

„Mit Mietbeginn vom 1. November 2016 übernimmt Frau B., geb. am … folgende alle Wohnungseinrichtungsgegenstände, Bodenbeläge, Mobiliar und Accessoires. Abstand wie verhandelt. Von der Übernahme ausdrücklich ausgeschlossen sind: Klima-Split-Anlage, Einbauküche, Bodenfliesenbelag in Küche und Bad.“

Mit Schreiben vom 12. August 2020 forderten die Prozessbevollmächtigten der klagenden Mieterin die Beklagte u. a. zur Beseitigung eines angeblichen Mangels an einer Markise auf und mit weiterem Schreiben vom 29. Oktober 2020 zur Aushändigung der zur Bedienung der Split-Klimaanlage erforderlichen Fernbedienung. Hiergegen wandte die Beklagte u. a. ein, sie habe vor Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen, dass die Klimaanlage wegen der von ihr ausgehenden erheblichen Geräusche nicht benutzt werden dürfe und deshalb keine Fernbedienung an die Klägerin übergeben worden sei. Auch seien Klimaanlage und Markise im Hinblick auf die Vereinbarung vom 10. Juli 2016 nicht Gegenstand des Mietverhältnisses geworden.

Nach Erlass eines Anerkenntnisteilurteils bezüglich anderer Mängel wies das AG Wedding die Klage hinsichtlich der Markise ab und verurteilte die Beklagte, die Klimaanlage in funktionsfähigen Zustand zu versetzen und der Klägerin die Fernbedienung nebst Zubehör zu übergeben. Soweit es sich um die Markise handele, sei diese nicht Gegenstand des Mietvertrages geworden, was sich aus der Zusatzvereinbarung ergebe. Denn danach sei von den Parteien beabsichtigt gewesen, der Klägerin das Eigentum an sämtlichen Sachen, die nicht fest mit der Mietsache verbunden seien, zu übertragen; hierzu gehöre auch die Markise, die ohne größeren Aufwand montiert oder demontiert werden könne. Was die Klimaanlage angehe, sei davon auszugehen, dass diese als Zubehör Teil der Mietsache geworden sei, so dass die Beklagte grundsätzlich zur Gebrauchsgewährung verpflichtet sei. Die entgegenstehende Behauptung der Beklagten sei durch die Beweisaufnahme nicht bestätigt worden; ein Haftungsausschluss ergebe sich auch nicht aus der Zusatzvereinbarung, so dass der Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB fortbestehe.