Gebrauchsgewährung

Gebrauchsgewährung; Mietzins; Schloß; Auswechslung; Zutritt; Verweigerung

Die dem Vermieter nach §§ 535 Satz 1, 536 BGB obliegende Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, beschränkt sich nicht auf ein bloßes Dulden, sondern umfaßt auch die Pflicht, notfalls aktiv tätig zu werden, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Mietzins für Büroräume in Anspruch.

Am 1.2.1995 schloß die H. GmbH mit den früheren Eigentümern des Grundstücks einen Mietvertrag über Büroräume.

Wie im zweiten Rechtszug unstreitig geworden ist, ist Ende Mai/Anfang Juni 1995 zwischen den damaligen Vertragsparteien vereinbart worden, daß anstelle der H. GmbH die Bekl. als Mieterin in das Mietverhältnis eintrat, womit die Bekl. einverstanden war. Die Bekl. zahlte bis einschließlich März 1996 den vertraglichen Mietzins. Die Miete für April 1996 zahlte sie nicht. Sie wurde durch Urteil des AG Magdeburg vom 27.3.1997 - 14 C 4478/ 96 - zur Zahlung des Mietzinses für April 1996 verurteilt. Seitdem bezahlte die Bekl. keinen Mietzins mehr.

Durch notariellen Vertrag vom 12.4.1996 kaufte der Kl. das Grundstück; er wurde am 9.9.1996 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, durch § 7 Ziffer 1 des Vertrages wurde der Kl. bevollmächtigt, ab Besitzübergang (1.5.1996) gegenüber den Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten sämtliche Rechte aus dem vertraglichen und sonstigen Rechtsverhältnissen auszuüben.

Der Bekl. behauptet, daß, als ihr damaliger Geschäftsführer, nachdem sie aus den gemieteten Geschäftsräumen bereits ausgezogen sei, restliche Gegenstände aus den Räumen habe abholen wollen, die Schlösser ausgetauscht gewesen seien. Mit den ihm überlassenen Schlüsseln habe er sich keinen Zutritt mehr verschaffen können.

Das LG hat nach Beweisaufnahme der Klage auf Mietzinszahlung bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Dagegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung mit Erfolg.

Die Bekl. ist zur Zahlung von Mietzins an den Kl. für den streitigen Zeitraum nicht verpflichtet.

Die der jetzigen Bekl. nach der nicht mehr streitigen Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem mit der H. GmbH geschlossenen Mietvertrag und der Rechtsnachfolge auf der Vermieterseite durch den jetzigen Kl. gemäß § 535 Satz 2 BGB obliegende Mietzahlungspflicht ist für den hier betreffenden Zeitraum gemäß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1 BGB entfallen, weil der Kl. der ihm gemäß §§ 535, 536 BGB obliegenden Pflicht, der Bekl. den Gebrauch der Mieträume zu gewähren, schuldhaft nicht nachgekommen ist. Dies steht aufgrund der im Berufungsverfahren durchgeführten ergänzenden Beweisaufnahme fest. Sowohl der Zeuge W. als auch der Zeuge C. haben bekundet, daß die gemieteten Büroräume für sie nicht zugänglich waren, weil sich mit den in ihrem Besitz befindlichen und bislang zum Öffnen der Zugangstüren verwendeten Schlüsseln diese Türen nicht mehr öffnen ließen, weil damit die Türschlösser nicht zu betätigen waren. Zwar ist als Ursache hierfür denkbar, daß ein Schlüssel beschädigt worden war und deshalb die Öffnungsfunktion bei den Türschlössern nicht mehr auslösen konnte. Jedoch erscheint das fernliegend, weil die Schlüssel beider Zeugen nicht mehr paßten. Das Gericht ist daher davon überzeugt, daß die Ursache darin bestand, daß die bisherigen Schlösser durch neue ersetzt worden waren, welche sich mit den bisher bestimmungsgemäß zum Öffnen der Zugangstüren verwendeten, der Mieterin ausgehändigten Schlüsseln nicht mehr betätigen ließen. Beide Zeugen haben den Vorgang widerspruchsfrei und plastisch geschildert. Gegen die Glaubwürdigkeit insbesondere des Zeugen C., der kein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat, bestehen keine Bedenken. Er ließ bei seinen Bekundungen deutliche Distanz zu beiden Parteien erkennen. Das Gericht verkennt nicht, daß der Zeuge W. als Gesellschafter und früherer Geschäftsführer der Bekl. Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat. Das war aus seinem Aussageverhalten auch zu erkennen. Da seine Angaben mit denen des unbeteiligten und erkennbar objektiven Zeugen C. übereinstimmen, sind an der inhaltlichen Richtigkeit seiner Bekundung zu diesem Geschehen keine Zweifel begründet. Auch der Kl. zeigt insoweit keine Gründe auf, welche die sich aus den Aussagen der Zeugen ergebende Schlösserauswechslung Ende April 1996 in Frage stellen. Festgehalten wird lediglich an der Behauptung, daß der Voreigentümer F. dies nicht angeordnet oder veranlaßt habe. Darauf kommt es jedoch nicht an. Die dem Vermieter nach §§ 535 Satz 1, 536 BGB obliegende Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, beschränkt sich nicht auf ein bloßes Dulden, sondern umfaßt auch die Pflicht, notfalls aktiv tätig zu werden, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen (vgl. BGHZ 19, 85 [93]; OLG Koblenz, ZMR 1993, 68; Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 535 Rdn. 8; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rdn. III B 1169). Dies gilt auch dann, wenn die Auswechslung der Schlösser nicht auf dem Willen der Rechtsvorgänger des Kl. oder dem Willen des Kl. selbst beruht haben sollte (vgl. OLG Koblenz, a. a. O.). Dies ist allerdings nicht anzunehmen. Der Kl. behauptet nicht, daß die Bekl. die Schloßauswechselung selbst inszeniert hätte, um der im Austausch mit der Gebrauchsgewährungspflicht stehenden Mietzahlungspflicht zu entgehen. Denn auf diesen Gesichtspunkt hat sich die Bekl. im Vorprozeß nicht berufen. Noch im ersten Rechtszug hat sie in erster Linie den Vertragsübergang in Abrede gestellt. Dies

behauptet nicht, daß die Bekl. die Schloßauswechselung selbst inszeniert hätte, um der im Austausch mit der Gebrauchsgewährungspflicht stehenden Mietzahlungspflicht zu entgehen. Denn auf diesen Gesichtspunkt hat sich die Bekl. im Vorprozeß nicht berufen. Noch im ersten Rechtszug hat sie in erster Linie den Vertragsübergang in Abrede gestellt. Dies spricht gegen die Annahme eines zielgerichteten Verhaltens der Bekl. im Zusammenhang mit der Schloßauswechslung. Daß der Kl. diesen Umstand, der zur Unmöglichkeit des Mietgebrauchs durch die Bekl. geführt hat, nicht zu vertreten hat, steht nicht fest. Den ihm gemäß § 282 BGB obliegenden Beweis hierfür hat er nicht geführt. Allein der durch den Zeugen F. bestätigte Umstand, daß dieser die Auswechselung der Schlösser nicht veranlaßt habe, reicht hierfür nicht aus.