Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters

Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters; Kündigung wegen Feuchtigkeit infolge Dachundichtigkeiten; befristete Kündigung; angemessene Frist zur Kündigung; verkehrssicherer Zustand von Mieträumen

1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfaßt (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instand zu setzen, daß es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriß vorgesehen ist.

2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, daß sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, daß eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.

3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muß das Dach in der Weise sanieren, daß es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.

4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2003, XII ZR 111/02, GE 2004, 104 = NZM 2004, 66 = NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "... meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".

5. Zur angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB.

Die Parteien haben erstinstanzlich um wechselseitige Ansprüche aus einem Mietverhältnis gestritten. Das Landgericht hat auf den einseitigen Antrag der Kl. die Erledigung der Feststellungsklage in der Hauptsache festgestellt und die auf Zahlung von Miete ab 9/04 in Höhe von insgesamt 34.518,36 € zzgl. bezifferter Zinsen in Höhe von 1.450,58 € gerichtete Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses sei zulässig und begründet gewesen, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Kl. vom 7.7.2004 gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet worden sei. Die Bekl. habe der Kl. den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache teilweise entzogen, weil es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mehrfach zu Wasserdurchtritten durch das Dach der Werkshalle gekommen sei und der hierin liegende und nicht dauerhaft behobene Mangel die Kl. zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Hieraus folge zugleich, daß der Bekl. für die Zeit ab 09/04 ein Mietzinsanspruch nicht mehr zustehe.

Hiergegen richtet sich die am 4.4.2007 fristgerecht eingegangene Berufung der Bekl. Sie meint, die Entscheidung des Landgerichts sei schon deshalb fehlerhaft, weil dieses übersehen habe, daß es sich bei der fristlosen Kündigung der Kl. vom 7.7.2004 um eine i.S. von BGH NZM 2004, 66 unwirksame "unbestimmt befristete" Kündigung handele. Das Landgericht habe ferner verkannt, daß die Kündigung im Lichte von § 314 Abs. 3 BGB jedenfalls verspätet gewesen sei. Darüber hinaus habe im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch kein den Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausfüllender Mangel vorgelegen. Insbesondere habe sich das Landgericht nicht über die Aussage des sachkundigen Dachdeckermeister E. hinwegsetzen dürfen, der klar bekundet habe, daß die Ausbesserungsstellen abgedichtet gewesen und dort auch kein Wasser mehr eingedrungen sei. Im übrigen sei die Grenze der Unerheblichkeit nicht überschritten gewesen. [...]

Nach Einführung des Senatsvorsitzenden in den Sach- und Streitstand hat der Bekl.

vertreter sich für die Bekl. hinsichtlich der ursprünglich von der Kl. erhobenen Feststellungsklage der Erledigung angeschlossen und erklärt, "zugleich nehme ich die Widerklage zurück". Der Kl.

vertreter hat erklärt, "ich stimme der Widerklagerücknahme nicht zu". [...]

Die Parteien haben die Feststellungsklage uneingeschränkt übereinstimmend für erledigt erklärt, so daß insoweit keine Entscheidung über den Streitgegenstand mehr ergehen kann, sondern nur noch nach billigem Ermessen eine Entscheidung über die (anteiligen) Kosten zu treffen ist (vgl. BGHZ 156, 335; 106, 359, 366), die zu Lasten der Bekl. ausfällt. Da aber die Erklärung der Bekl., sie nehme die Widerklage zurück, prozessual keine Wirkung entfaltet, weil die Kl. der Rücknahme nicht gemäß § 269 Abs. 1 ZPO zugestimmt hat, ist über den - nicht wirksam zurückgenommenen - Widerklageantrag sachlich zu entscheiden, ohne daß die Bekl. ihren zu Beginn der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zur Widerklage gestellten Antrag zu wiederholen brauchte (BGHZ 141, 185, 193).

Sachlich ist die Widerklage nicht begründet, so daß die zulässige Berufung der Bekl. keinen Erfolg hat. Das angefochtene Urteil beruht hinsichtlich der Widerklage im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO), noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht im einzelnen auf folgenden Erwägungen.

1. Mietzinsansprüche gemäß § 535 Abs. 2 BGB für die Zeit ab 09/04 in geltend gemachter Höhe von 34.518,36 € stehen der Bekl. gegen die Kl. ebensowenig zu wie die mit 1.450,58 € bezifferten Verzugszinsen. Da die Kl. die gemieteten Räumlichkeiten mit Ablauf des Monats 08/04 an die Bekl. zurückgegeben hat und Streitgegenstand der Widerklage lediglich Mietzinsansprüche und Verzugszinsen für die Zeit danach sind, kann offenbleiben, welche der von der Kl. im Rahmen ihres erstinstanzlichen Feststellungsbegehrens in der Form von Haupt- und zwei Hilfsanträgen gestaffelt zur Entscheidung gestellten drei außerordentlichen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund (29.4., 19.5. und 7.7.2004) das Mietverhältnis der Parteien beendet hat (vgl. zur insoweit entgegen der Annahme des Landgerichts im Rahmen einer Feststellungsklage einzuhaltenden Prüfungsreihenfolge BGH, Urt. v. 25.4.2001, XII ZR 263/98, BGHReport 2001, 539). Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß das Mietverhältnis der Parteien jedenfalls durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 7.7.2004 wirksam gekündigt worden ist.

Die Kl. war gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Danach liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (BGH, NJW 2007, 2474), wie er hier wegen der angezeigten Dachundichtigkeiten anzunehmen ist.

Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund - wie hier - in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, hat die Bekl. die Ursache der Feuchtigkeitseinbrüche nicht innerhalb der ihr mit anwaltlichem Schreiben vom 14.6.2004 letztmalig zum 30.6.2004 gesetzten Frist dauerhaft beseitigt.

[...] Auch der Senat geht nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme davon aus, daß die Bekl. aufgrund der Besonderheiten des Streitfalls zu einer umfassenden Sanierung des Daches verpflichtet war und die ihr gegenüber der Kl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende Pflicht, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Dauer der Mietzeit zu gewährleisten, nicht bereits durch die jeweiligen Einzelreparaturmaßnahmen des Zeugen E. erfüllt hat. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfaßt (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instand zu setzen, daß es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriß vorgesehen ist. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, daß sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, daß eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird (Senat, Urteil vom 25.2.1993, 10 U 108/95, DWW 1999, 294 = NZM 2000, 464 = OLGR 1999, 440 = ZMR 1999, 627). Gegen diese Grundsätze hat die Bekl. verstoßen, denn sie hat sich statt der den Umständen nach gebotenen Sanierung des Daches mit Einzelreparaturmaßnahmen begnügt, die zur dauerhaften Mangelbeseitigung nicht geeignet waren. Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten. Der Mieter kann ihm im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind. Der Mieter muß sich nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten gekommen ist, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muß das Dach in der Weise sanieren, daß es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist. Dies war hier nicht der Fall. (wird ausgeführt)

Den maroden Zustand des Daches hat der Sachverständige S. in seinem Gutachten vom 5.5.2004 bestätigt und nachvollziehbar und anschaulich zusammenfassend ausgeführt, Ursache für die Nässe- und Feuchteschäden in der Halle seien unzureichend durchgeführte Instandsetzungsarbeiten am Flachdach und dessen Anschlüssen. Diese stellten keine dauerhafte Lösung dar. Vor dem Hintergrund der nach den Zeugenaussagen in der Vergangenheit immer wieder zu verzeichnenden Wassereintritte bestand damit auch nach Vornahme punktueller, konkreter Reparaturmaßnahmen die fortbestehende Gefahr eines jederzeitigen neuen Wassereintritts an anderer Stelle, so daß eine Störung des Mietgebrauchs im Sinne der von der Berufung zitierten Fundstelle (Emmerich/Sonnenschein, Miete-Handkommentar, 8. Aufl., § 543 BGB, Rdn. 17) nicht nur zu befürchten war, sondern sich bereits konkret verwirklicht hatte.

Ohne Erfolg beruft sich die Berufung darauf, das angefochtene Urteil lasse eine gedankliche Auseinandersetzung mit der Problematik vermissen, ob überhaupt eine ins Gewicht fallende Gebrauchsentziehung angenommen werden könne. Die Ausführungen des Landgerichts lassen insoweit keinen Rechtsfehler erkennen. Zwar hat sich das Landgericht nicht ausdrücklich mit der Frage nach der Erheblichkeit des Mangels beschäftigt. Abgesehen davon, daß der erstinstanzliche Vortrag der Bekl. hierzu auch keine Veranlassung gab, waren die zur Überzeugung des Senats feststehenden Feuchtigkeitsschäden auch nicht unwesentlich. Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so daß etwa die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstößt (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666 = GuT 2005, 166 = NJW 2005, 1713 = NZM 2005, 455 = WuM 2005, = ZMR 2005; BGHReport 2004, 1615, 1616). Diese Voraussetzungen liegen zum einen schon deshalb nicht vor, weil es bei wertender Betrachtung auf die Gesamtheit der Feuchtigkeitsschäden und die hierdurch verursachten Beseitigungskosten ankommt, so daß die Kosten für die einzelnen Reparaturmaßnahmen keine Rolle spielen. Zum anderen mußte es die Kl. nach Treu und Glauben weder hinnehmen, daß morgens auf den Werkbänken ihrer Mitarbeiter immer wieder Wasser stand, noch daß mit der Reinigung der Maschinen ein ziemlicher Aufwand verbunden war. Damit war die Erheblichkeitsschwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB weit überschritten.

Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert auch nicht daran, daß es sich um eine unbestimmt befristete Kündigung handelt. Zwar ist eine unbestimmt befristete Kündigung regelmäßig unwirksam (BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 112/02, GE 2004, 104 = NJW 2004, 284 = NZM 2004, 66). Dies beruht auf der Überlegung, daß die Kündigung als Gestaltungsrecht es dem Kündigenden ermöglicht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person einzugreifen. Diese muß aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterworfen ist, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Die Ungewißheit, ob und wann das Mietverhältnis durch die Kündigung aufgelöst ist, kann ihm deshalb nicht zugemutet werden.

Anders als in dem Fall des BGH hat die Kl. die Bekl. hier aber nicht in unzumutbarer Weise im ungewissen darüber gelassen, ob die Ausübung der Kündigung zu einer Umgestaltung des Mietverhältnisses führt oder nicht. Während das Kündigungsschreiben des Mieters in dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt lautete "...nach § 542 Abs. 1 BGB kündigen wir hiermit den Mietvertrag außerordentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen, sondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume beziehen können.", heißt es demgegenüber im anwaltlichen Kündigungsschreiben der Kl. "... Da Ihre Mandantin die Feuchtigkeitsschäden ... entsprechend den gutachterlichen Feststellungen bis heute nicht beseitigt hat, erkläre ich aus diesem Grunde nochmals ...fristlose, d. h. außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ... Die Kündigung wird neben den bereits in den früheren Kündigungsschreiben ausgeführten Gründen nunmehr auch auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt ...". Mit diesem Inhalt hat die Kl. ihre Kündigung bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 242 BGB und für die Bekl. erkennbar wegen der vorhandenen Feuchteschäden unbedingt erklärt und keinen Zweifel an ihrer sofortigen Wirksamkeit gelassen. Daß das Kündigungsschreiben selbst keinen (konkreten) Auszugstermin nennt, sondern im letzten Absatz den Zusatz enthält "Wie bereits erörtert, wird meine Mandantin schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen", läßt vernünftige Zweifel an der von der Kl. gewollten, sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht aufkommen und führt für sich allein nicht zur Annahme einer unwirksamen, unbestimmt befristeten Kündigung. Der Kündigungserklärung sind weder im Wege der Auslegung noch nach dem Vortrag der Bekl. hinreichende Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, daß die Kündigung - wie im Fall des BGH (a.a.O.) - ihre Wirkung erst dann entfalten sollte, wenn die Kl. Ersatzräumlichkeiten gefunden hatte. Daß es in einem späteren Schreiben der vormaligen erstinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 19.8.2004 heißt, diese behalte sich wegen eines aktuellen Wassereintritts Schadensersatz- und weitere Ansprüche vor, belegt entgegen der Annahme der Bekl. ebenfalls nicht, daß die Beendigungswirkung der Kündigung vom 7.7.2004 erst eintreten sollte, wenn die Kl. anderweitige Geschäftsräume gefunden hatte.

Die Bekl. beruft sich auch ohne Erfolg auf eine Verwirkung der fristlosen Kündigung. Zwar ist die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB in angemessener Frist auszusprechen (BGH, Urteil vom 21.3.12007, XII ZR 36/05, GE 2007, 711 = GuT 2007, 130 = NZM 2007, 400 = ZMR 2007, 525). Diese beginnt gemäß § 314 Abs. 3 BGB mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrundes durch den Berechtigten. Welche Frist danach im Einzelfall noch als angemessen gilt, entzieht sich jedoch einer generalisierenden Betrachtung, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese liegen hier so, daß die Kl. erstmals seit Vorlage des im selbständigen Beweisverfahren vorgelegten Gutachtens des Sachverständigen S. vom 5.5.2004 positive Kenntnis erlangt hat, daß die bisherigen Nachbesserungsversuche der Bekl. eine dauerhafte Beseitigung der wiederkehrenden Feuchtigkeitsschäden nicht bewirken konnten. Die danach bis zum 7.7.2004 verstrichene Frist ist jedenfalls noch angemessen i.S. des § 314 Abs. 3 ZPO. Auch der BGH hat in seinem Urteil vom 21.3.2007 (a.a.O.) einen Zeitraum von ca. vier Monaten zwischen Kenntnis des Kündigungsgrundes und Kündigungsausspruch noch als angemessen behandelt. Die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Bekl. hat keine Umstände dargelegt, die hiervon abweichend eine frühere Kenntnis der Kl. belegen. (wird ausgeführt) Wann welche Schäden seit dem 1.7.2001 aufgetreten sind, ist dem Vortrag der Bekl. nicht zu entnehmen. Es kommt hinzu, daß die Bekl. - wie insbesondere der mit der Klageschrift vorgelegten wechselseitigen Korrespondenz zu entnehmen ist - in 2003 und Anfang 2004 mehrfach versucht hat, die an unterschiedlichen Stellen auftretende Dachundichtigkeit zu beseitigen. Ihr vormaliger Geschäftsführer hat dem Geschäftsführer der Kl. Ende 2003 sogar die komplette Dacherneuerung in Aussicht gestellt. Vor diesem Hintergrund durfte und mußte die Kl. den Erfolg der Mängelbeseitigungsmaßnahmen und insbesondere abwarten, ob die Bekl. die avisierten Sanierungsarbeiten vornehmen würde, wollte sie sich nicht ihrerseits den Vorwurf der unzulässigen Rechtsausübung gefallen lassen müssen (BGH GE 2006, 1563 = GuT 2006, 312 = NJW 2007, 147 = NZM 2006, 92 = WuM 2007, 72 = ZMR 2007, 98).

2. [...]

Der Gewerbemieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch nachträglich wieder entzogen wird, daß Feuchtigkeit in die gemieteten Räume eindringt, weil der Vermieter das Dach des Gebäudes nicht saniert. Eine Kündigung binnen ca. drei Monaten nach Kenntnis von der Vergeblichkeit der Nachbesserungsversuche des Vermieters ist noch angemessen, entschied das OLG Düsseldorf.

In die gemieteten Räume trat infolge ungenügender Dachisolierung mehrfach Wasser ein. Als Nachbesserungsversuche des Vermieters trotz Fristsetzung des Mieters vergeblich blieben, kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter hielt diese Kündigung für zu unbestimmt, da der Mieter im Kündigungsschreiben keinen konkreten Auszugstermin genannt, sondern erklärt hatte, er werde "schnellstmöglich" neue Räume suchen und in Kürze den Auszugstermin mitteilen. Außerdem habe der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt, weil er trotz Kenntnis von der Vergeblichkeit der Nachbesserungsversuche des Vermieters seit 5. Mai 2004 erst mit Schreiben vom 7. Juli 2004 gekündigt habe. Daher stünden ihm als Vermieter noch die Mietzahlungsansprüche für die Zeit nach dem Auszug des Mieters ab 1. September 2004 zu. Dagegen erhob der Mieter negative Feststellungsklage dahingehend, daß das Mietverhältnis beendet sei. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, stritten die Parteien noch über die Kosten sowie über den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mieten ab 9/04. Das Landgericht legte die Kosten der Feststellungsklage dem Vermieter auf und wies dessen Widerklage ab.

Das OLG Düsseldorf wies die Berufung des Vermieters zurück. Ihm seien zu Recht die Kosten der negativen Feststellungsklage auferlegt worden, denn das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung des Mieters beendet worden. Dem Mieter sei der vertragsgemäße Gebrauch dadurch nachträglich wieder entzogen worden, daß Feuchtigkeit in die gemieteten Räume eingedrungen sei, weil der Vermieter das Dach des Gebäudes nicht saniert habe. Der Vermieter sei auch verpflichtet gewesen, das vermietete Gebäude in der Weise instand zu setzen, daß es genutzt werden könne. Er habe das Dach des Gebäudes in einen Zustand versetzen müssen, der das Eindringen von Feuchtigkeit - und damit eine Schädigung der vom Mieter in den Mieträumen gelagerten Sachen - dauerhaft verhinderte. Da der Vermieter dies innerhalb der ihm gesetzten angemessenen Frist nicht getan habe, sei der Mieter zur Kündigung berechtigt gewesen. Der von ihm dafür in Anspruch genommene Zeitraum von rund drei Monaten sei nicht unangemessen. Die Kündigung sei auch nicht als unbestimmt befristete Kündigung unwirksam; denn aus dem Kündigungsschreiben ergebe sich mit hinreichender Deutlichkeit, daß wegen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos gekündigt werde; daß das Kündigungsschreiben keinen (konkreten) Auszugstermin nenne, lasse vernünftige Zweifel des Vermieters an der vom Mieter gewollten sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht aufkommen. Da das Mietverhältnis seit dem 7. Juli 2004 beendet sei, stünden dem Vermieter auch keine Mietzahlungsansprüche ab September 2004 zu.

Zur fristlosen Kündigung wegen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ferner: BGH, Urt. v. 10. November 2004, XII ZR 71/01, GE 2005, 120 = ZMR 2005,120 = WuM 2005, 5; KG, Urt. v. 8. September 2005, 12 U 193/04, GE 2005,1426; OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 4. März 2005 - 24 U 71/04 - NZM 2005, 619.