Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters auch bei Nichtnutzung oder Untervermietung durch den Mieter

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

1 Die Kl. sind seit dem 1. Mai 2014 Mieter einer Wohnung der Bekl. in Bad Homburg. Die monatliche Bruttomiete beläuft sich auf 834,68 €; die Grundmiete beträgt 589,68 €.

2 Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage über verschiedene Instandsetzungsarbeiten, die Feststellung einer Berechtigung der Kl. zur Mietminderung sowie über die Zahlung von Miete und Betriebskostennachforderungen. Im Revisionsverfahren stehen nur noch Ansprüche wegen eines behaupteten Defekts der Gastherme im Streit, wofür die Kl. eine Minderungsquote von 15 % ansetzen.

3 Das Amtsgericht hat die auf Vornahme näher bezeichneter Instandsetzungsarbeiten, auf Feststellung einer vollständigen Mietminderung sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen und der auf Zahlung rückständiger Miete und einer Betriebskostennachforderung gerichteten Widerklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat lediglich hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten und bezüglich der Widerklage insoweit Erfolg gehabt, als darin eine Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2015 enthalten ist.

4 Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kl. hat der Senat die Revision - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsbehelfs - in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang zugelassen. In diesem Umfang verfolgen die Kl. ihr Klagebegehren sowie bezüglich der Widerklage ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat Erfolg. […]

II. 8 […] Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Instandsetzung der Gastherme sowie auf Feststellung einer auf den Defekt der Gastherme gestützten Mietminderung in Höhe von 15 % (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht verneint und ein mit der Widerklage geltend gemachter Zahlungsanspruch in Höhe einer Minderungsquote von 15 % nicht bejaht werden.

9 1. Wie die Revision mit Recht rügt, fehlt es der auf Instandsetzung der defekten Therme gerichteten Klage weder an dem erforderlichen Rechtsschutzinteresse, noch kann sie insoweit auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen als unbegründet angesehen werden.

10 a) Bei Leistungsklagen ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 7; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13, WuM 2014, 558 Rn. 17; vom 21. September 2017 - I ZR 58/16, WRP 2017, 1488 Rn. 37; jeweils m.w.N.). Nur ausnahmsweise können besondere Umstände das Verlangen des Kl., in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen.

11 Anhaltspunkte dafür, dass mit der Klage prozessfremde Ziele verfolgt werden und die Kl. die Gerichte als Teil der Staatsgewalt „unnütz bemüht“ haben (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 4/13 -, GE 2014, 1002, aaO. Rn. 18; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., vor § 253 Rn. 154), sind vom Berufungsgericht nicht im Ansatz festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich.

12 Da die Bekl. den Instandsetzungsanspruch der Kl. bestreitet, sind diese auf die gerichtliche Geltendmachung angewiesen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es für die Frage des Rechtsschutzinteresses nicht von Bedeutung, ob die Kl. selbst in der von ihnen angemieteten Wohnung leben oder sie nahen Familienangehörigen überlassen haben. Dieser Umstand lässt das Rechtsschutzinteresse der Kl. an der gerichtlichen Klärung der zwischen den Parteien streitigen Begehren nicht entfallen. Sofern das Berufungsgericht mit seinem Hinweis auf die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige gemeint haben sollte, dem Anspruch der Kl. stehe wegen dieses Umstands der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) entgegen, so handelte es sich hierbei um einen allein materiell-rechtlichen Einwand, der nicht geeignet ist, bereits das Rechtsschutzinteresse der Kl. an der materiell-rechtlichen Prüfung des von ihnen erhobenen Anspruchs zu verneinen.

13 b) Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Instandsetzungsanspruch bezüglich der Gastherme stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere kann das Bestehen dieses Anspruchs nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht verneint werden. Der - revisionsrechtlich zu unterstellende - längere Ausfall der Gastherme stellt einen Mangel dar. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet die Bekl. die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage und unabhängig von der genauen technischen Ausgestaltung damit auch die Warmwasserversorgung (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 76). Die Kl. haben hinreichend substantiiert zur Mangelhaftigkeit vorgetragen.

14 c) Auch die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25). Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

15 d) Die Kl. sind schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) - im Hinblick auf die vom Berufungsgericht angenommene Überlassung der Wohnung an Familienangehörige - an der Geltendmachung des Instandsetzungsanspruchs gehindert. Ob den Kl. insoweit ein vertragswidriges Verhalten anzulasten ist, kann dahinstehen, weil durch eine etwaige Vertragsverletzung der Kl. die Pflicht der Bekl., die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, angesichts des mangels Kündigung fortbestehenden Mietverhältnisses nicht berührt würde.

16 2. Das weiter geltend gemachte Begehren auf Feststellung einer Minderungsquote kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht verneint werden.

17 a) Das Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) folgt schon daraus, dass die Mietminderung zwischen den Parteien streitig ist. Es ist auch nicht durch die Erhebung der auf Zahlung gerichteten Widerklage entfallen, da es an der Identität der Streitgegenstände fehlt. Die Minderung als Gegenstand der Feststellungsklage ist bezüglich der Zahlungsklage der Bekl. lediglich eine entscheidungsrelevante Vorfrage. Damit ist nur ein Teilaspekt betroffen und liegt nicht der gleiche Streitstoff vor (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, NJW-RR 1990, 1532 unter I 2; BeckOK ZPO/Bacher, Stand: 1. März 2018, § 256 Rn. 10).

18 b) Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag der Kl. ist von dem Bestehen eines Minderungsrechts auszugehen. Angesichts der essentiell notwendigen Versorgung einer Wohnung mit warmem Wasser liegt ein Mangel vor, der auch eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nach sich zieht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02, NJW-RR 2004, 1450 unter II 3 a aa).

19 Auch dem Minderungsbegehren steht die Überlassung der Wohnung an Dritte nicht entgegen. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Daher kann der Vermieter ebenso wie bei der Instandhaltungspflicht nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt (Senatsurteile vom 11. Februar 1958 - VIII ZR 12/57, NJW 1958, 785 unter I; vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85, NJW 1987, 432 unter II 1 c; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536 Rn. 93).

20 c) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung haben die Kl. hinreichend dazu vorgetragen, dass die Gastherme von Anfang an nicht funktioniert habe. Jedenfalls aus der Gesamtschau des Vorbringens wird deutlich, dass die Kl. mit der Rüge des bereits zum Überlassungszeitpunkt unbewohnbaren Zustands der Räumlichkeiten auch die Gastherme als umfasst ansahen.

21 Anders als die Revisionserwiderung meint, ist auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht als untaugliches Beweismittel anzusehen. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Sachverständiger - ggf. in Verbindung mit weiteren Angaben aus einer Parteianhörung - aus dem Ist-Zustand der Therme Rückschlüsse auf deren Funktion in der Vergangenheit ziehen kann.

22 3. Auch die Widerklageforderung auf Zahlung rückständiger Miete kann, soweit die Kl. im streitigen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 15 % wegen der defekten Gastherme geltend gemacht haben, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht als begründet erachtet werden, denn das Berufungsgericht hat die erforderlichen Feststellungen zur entscheidenden Frage des vertragsgemäßen Zustands der Therme bisher nicht getroffen.

zurückverwiesen

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter während der Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen. Das gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn der Mieter die Wohnung selbst gar nicht nutzt.

Die klagenden Mieter, die die Wohnung – auf welcher Rechtsgrundlage auch immer – Verwandten überlassen hatten, verlangten von der Vermieterin u. a. Instandsetzung einer der Warmwasserversorgung und Heizung dienenden Gastherme.

Das Amtsgericht Bad Homburg wies die auf Instandsetzung der Therme und Feststellung einer Minderungsberechtigung gerichtete Klage ab. Das Landgericht Frankfurt am Main wies die Berufung zurück, weil den Klägern wegen der fehlenden Selbstnutzung der Wohnung ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehle. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger ließ der BGH die Revision zu, hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Leistungsklage ergebe sich – unabhängig davon, ob die Kläger die Wohnung nicht selber nutzten – schon daraus, dass die Beklagte den Instandsetzungsanspruch bestreite. Der Instandsetzungsanspruch als solcher entfalle auch nicht wegen der Nichtnutzung der Wohnung: Der Vermieter sei nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Überlassung der Räume „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ verpflichtet; für das Bestehen dieser Hauptpflicht sei es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutze und vom Mangel auch subjektiv beeinträchtigt werde.

Folgender (theoretischer) Fall: Ladenräume sind zum Betrieb eines Obsthandels unter ausdrücklicher Einräumung von Konkurrenzschutz vermietet worden. Der Mieter überlässt die Räume Verwandten, die dort eine Fleischerei betreiben. In einem anderen zum Gebäude gehörenden Laden eröffnet ein Obsthandel. Der Mieter mindert die Miete wegen der Konkurrenzschutzpflichtverletzung: Zu Recht? Legt man die Ausführungen des BGH im obigen Urteil zugrunde, dann wohl ja …