Gebrauchsentziehung bei Untermiete

Gebrauchsentziehung bei Untermiete; Rechtsmängelhaftung; Gebrauchsentziehung; Untermietverhältnis; Herausgabeanspruch des Hauptvermieters, Geltendmachung

Dem Untermieter einer Wohnung wird der vertragsmäßige Gebrauch im Sinne von § 541 BGB entzogen, wenn ihn nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses, aber vor Beendigung des Untermietverhältnisses der Hauptvermieter zur Mietzahlung an sich selber auffordert mit der Drohung, er werde andernfalls Räumung und Herausgabe der Wohnräume verlangen.

I. Die Bekl. waren Mieter einer in Köln gelegenen Wohnung. Diese Wohnung hatten sie für die Zeit vom 1.10.1980 bis zum 30.9.1982 - durch Untermietvertrag - von einer gewerblichen Zwischenvermieterin angemietet, die mit dem Eigentümer den Hauptmietvertrag abgeschlossen hatte. Den Hauptmietvertrag kündigte der Eigentümer am 27.3.1981 wegen Zinszahlungsverzuges der Zwischenvermieterin; ob die Verzugsvoraussetzungen tatsächlich vorgelegen haben, ist zwischen den Parteien streitig.

Am 25.3.1981 ließ der Eigentümer den Bekl. die Kündigung des Hauptmietvertrages mitteilen und sie zur künftigen Mietzahlung (ab 1.4.1981) an eine namentlich genannte Immobilienfirma auffordern, die sich mit ihnen auch wegen des Abschlusses eines neuen Untermietvertrages in Verbindung setzen werde. Diese Firma setzte den Bekl. im Auftrage des Eigentümers mit Schreiben vom 13.4.1981 eine "letzte" Zahlungsfrist bis 15.4.1981 und drohte für den Fall der Fristversäumung die "fristlose Kündigung" an. Daraufhin zahlten die Bekl. ihre Miete ab Mai 1981 an die vom Eigentümer benannte Immobilienfirma und schlossen mit dieser am 15.6.1981 auch einen neuen Untermietvertrag ab.

Die frühere Zwischenvermieterin ist 1984 in Konkurs gegangen. Als Konkursverwalter nimmt der Kl. die Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit von Mai 1981 bis September 1982 in Höhe von 7.250,21 DM nebst Zinsen in Anspruch.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage abgewiesen, da die Gemeinschuldnerin nach Kündigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz der Wohnung berechtigt und folglich außerstande gewesen sei, den Bekl. ein Besitzrecht zu verschaffen; die Bekl. hätten deshalb die Mietzahlung gem. § 320 BGB verweigern dürfen. Mit der Berufung zum Landgericht Köln verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter. Nach seiner Ansicht hat die Gemeinschuldnerin den Bekl. trotz Kündigung des Hauptmietverhältnisses weiterhin den Gebrauch der Wohnung gewährt; auch eine Gebrauchsentziehung im Sinne des § 541 BGB liege nicht vor, weil der Eigentümer die Bekl. nicht zur Räumung aufgefordert habe.

Das Berufungsgericht meint, die Bekl. hätten im Falle wirksamer Kündigung des Hauptmietvertrages an die Gemeinschuldnerin gem. §§ 537 Abs.1, 541 BGB ab Mai 1981 keine Miete mehr zu zahlen brauchen, denn in diesem Falle habe der Eigentümer gegen sie Herausgabeansprüche gem. §§ 556 Abs. 3 und 985 BGB und damit Rechte im Sinne von § 541 BGB gehabt, durch deren Geltendmachung (insbesondere mit Schreiben vom 13.4.1981) er ihnen den Mietgebrauch entzogen habe. Ob Erklärungen wie die vorliegend vom Eigentümer veranlaßten wirklich eine Gebrauchsentziehung im Sinne von § 541 BGB bedeuten, hält das Landgericht für eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Es hat deshalb - und wegen diesbezüglicher Rechtsprechungsdivergenz bei verschiedenen Kammern des Landgerichts Köln - dem Senat die Frage wie folgt zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Wird dem Mieter der Gebrauch an der Mietsache im Sinne des § 541 BGB dadurch entzogen, daß der Hauptvermieter und Eigentümer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses mit dem Zwischenvermieter und Vertragspartner des Mieters, von diesem Zahlung der Miete an sich verlangt und für den Fall, daß der Mieter dieser Aufforderung nicht entspricht, ihm die fristlose Kündigung androht?"

II. Die Vorlage ist gem. Artikel III Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig.

1. Das Landgericht will die Vorlagefrage allerdings allgemeiner beantwortet wissen, als deren an an den konkreten Gegebenheiten des der Vorlage zugrunde liegenden Falles ausgerichtete Formulierung es ausdrückt. Die Fragestellung des Landgerichts geht, wie sich aus der Begründung der Vorlage entnehmen läßt, letztlich dahin, ob ein Gebrauchsentzug im Sinne des § 541 BGB bereits dann vorliegt, wenn der Hauptvermieter und Eigentümer nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter Zahlung des Mietzinses an sich verlangt und dem Untermieter für den Fall der Nichtzahlung letztendlich - gleich mit welchen Worten - androht, ihn auf Räumung und Herausgabe in Anspruch zu nehmen.

2. Die Frage, wann dem Mieter durch das Recht eines Dritten der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache entzogen wird im Sinne von § 541 BGB, ist schon Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen gewesen und wird auch in der Literatur behandelt, ohne daß eine unmißverständliche und einhellige Meinung dazu, die eine Klärung durch Rechtsentscheid überflüssig machen würde, sich feststellen läßt (vgl. unten III.). Der Senat teilt auch die Auffassung des Landgerichts, daß die Entscheidung dieser Frage über den Einzelfall hinaus Bedeutung hat. Sie betrifft nämlich eine nicht untypische Konstellation auf dem Gebiet mehrstufiger Vermietung, auf dem übrigens, soweit es sich wie hier um gewerbliche Zwischenvermietung handelt, die Zahl von Vertragsstörungen nach Beobachtung des Senats im Steigen begriffen ist.

3. Die Rechtsfrage ist vorliegend entscheidungserheblich. Daß die Bekl. neben dem Mietminderungsrecht gem. §§ 537 Abs. 1, 541 BGB, auf welches das Landgericht abstellen will, vielleicht auch ein Leistungsverweigerungsrecht gem. § 320 BGB hatten, ändert daran nichts. Auch ein solches Leistungsverweigerungsrecht hinge nämlich davon ab, ob das Hauptmietverhältnis wirksam gekündigt und der Gemeinschuldnerin dadurch die Besitzberechtigung entzogen worden ist. Die tatsächlichen Voraussetzungen des Kündigungsrechts wären also hier wie dort durch Beweiserhebung zu klären.

III. Die Rechtsfrage war wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich zu beantworten.

Die bloße Existenz des Rechts eines Dritten - als solche Rechte kommen bei wirksamer Kündigung des Hauptmietvertrages die Ansprüche des Eigentümers aus §§ 556 Abs. 3, 985 BGB in Betracht - bedeutet noch keinen Gebrauchsentzug im Sinne von § 541 BGB. Andererseits bedarf es zur Gebrauchsentziehung nicht der wirklichen Durchsetzung des Rechts, z. B. der Entfernung des Untermieters aus der Wohnung. Es genügt vielmehr, wenn der Dritte sein Recht "geltend macht". Dies alles entspricht ganz herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (vgl. etwa BGB NJW 1975, 44 [46]; OLG Hamburg OLGE 34, 32, das es allerdings offenbar als weitere Voraussetzung ansieht, daß der Mieter sich beugt und den Gebrauch tatsächlich unterläßt; Staudinger-Emmerich, Mietrecht, 2. Aufl., § 541 Rn. 12; Gelhaar in RGRK, BGB, 12.Aufl, § 541 Rn. 1; MünchKomm-Voelskow, BGB, § 541 Rn. 9; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 541 Rn. 1; nicht eindeutig Soergel Kummer, BGB, 11. Aufl., § 541 Rn. 1 und Palandt-Putzo, BGB, 46. Aufl., § 541 Anm. 1, die Geltendmachung und (?) Entziehung als Erfordernis nennen; noch anders Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 541 Rn. 1, der unter Zitierung von Rechtsprechung, bei der es auf die hiesige Problematik nicht ankam, Ausübung des Rechts und Gebrauchsentzug fordert; ähnlich Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 541 Rn. 3; aber anders Rn. 4 für den Fall einer Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB), von der abzuweichen der Senat keinen Anlaß sieht.

Vertiefungsbedürftig erscheint dem Senat nur die Frage, in welcher Weise und Intensität das Recht geltend zu machen ist. Die Skala der Möglichkeiten reicht insoweit in einem Kündigungsfall wie hier vom bloßen Kündigungsausspruch gegenüber dem Zwischenvermieter über eine (zusätzliche) wie immer geartete Konfrontation des Untermieters mit der neuen Rechtslage bis hin zur (u. U. gerichtlichen) Inanspruchnahme des Untermieters auf Geldzahlung (wegen Nichtherausgabe der Wohnung) oder Räumung.

Schon die erstgenannte Möglichkeit (Geltendmachung durch bloße Kündigungserklärung) ist in der Tat nicht völlig indiskutabel. Immerhin verliert der Zwischenvermieter, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, mit wirksamer Kündigung das Recht zum Besitz und damit auch die Befugnis, dem Untermieter den vertraglich geschuldeten Gebrauch zu gewähren. Gebrauchsgewährung in diesem Sinne ist etwas anderes als die bloß tatsächliche Gebrauchsüberlassung (vgl. BGHZ 19, 85 [93]). Man kann ihr Ende als Beginn der Gebrauchsentziehung sehen (so etwa BGH NJW 1975, 46) und steht dann vor der Frage, ob der Kündigungsakt nicht gleichzeitig schon der Entziehungsakt ist.

Für den Fall einer Kündigung gem. § 1056 Abs. 2 BGB scheint z. B. Roquette (a.a.O. Rn. 4) dies anzunehmen, während der BGH es im zuletzt erwähnten Fall (NJW 1975, 44 ff.) wohl ablehnen will, denn er bezeichnet dort das bloße Bestehen der durch die Kündigung erzeugten Ansprüche des Eigentümers aus §§ 556 Abs. 3, 985 BGB als ungenügend und fordert zusätzlich ihre Geltendmachung. Wenn der BGH dann das unbedingte und sofortige Herausgabe- und Räumungsverlangen des Eigentümers gegenüber dem Untermieter als ausreichende Geltendmachung ansieht, läßt das andererseits noch nicht den Schluß zu, daß er mindere Formen der Geltendmachung ausschließen will. Eine derartige Beschränkung, erst recht etwa die Beschränkung auf eine gerichtliche Geltendmachung des Räumungsanspruchs, wäre auch nicht sachgerecht (und schon gar nicht wäre dies die Forderung nach wirklicher Durchsetzung eines solchen Anspruchs; ob Autoren wie Erman-Schopp a.a.O. und Roquette a.a.O. Rn. 3 diese Folge wirklich im Auge haben, oder ob sie nur, ohne nähere Ausdeutung, die Gesetzesterminologie wiederholen, erscheint auch zweifelhaft).

Wohl läßt sich der Fassung des § 541 BGB die Absicht des Gesetzgebers entnehmen, rechtliche Verhältnisse der Mietsache nur dann als Mangel zu qualifizieren, wenn sie auch zu einer tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung führen (vgl. auch zum Folgenden, Esser-Weyers, Schuldrecht, 5. Aufl., Band II 1, § 15 I 2 c). Das genügt den Bedürfnissen des Mieters, der, anders als etwa ein Käufer, die Sache nur gebrauchen und nicht auch die Rechtsmacht erwerben will, darüber zu verfügen. Fremde Rechte können ihm also im allgemeinen gleichgültig sein, solange sie diesen Gebrauch nicht tatsächlich in Frage stellen. Das tun auch die bei der hiesigen Fallgestaltung durch Kündigung des Hauptmietvertrages (etwa) entstandenen Rechte des Eigentümers aus §§ 556 Abs. 3, 985 BGB nicht von allein, so daß dem BGH beizupflichten ist, wenn er auch in solchem Fall eine (zusätzliche) Geltendmachung fordert (NJW 1975, 46). Als solche Geltendmachung muß aber ausreichen, wenn der Hauptvermieter dem Untermieter die Ausübung seiner Rechte ernstlich in Aussicht stellt. Damit macht er von den bis dahin nur latenten Rechten einen Gebrauch, der den Untermieter bereits entschieden beeinträchtigt, denn von nun an hat der Untermieter konkreten Anlaß, mit Doppelinanspruchnahme durch beide Vermieter und gerichtlicher Auseinandersetzung bis hin zu demnächstiger Durchsetzung der Räumung zu rechnen. Das ist jedenfalls nicht mehr der ungestörte Mietgebrauch, den der Zwischenvermieter ihm schuldet. Speziell einen Prozeß mit dem Hauptvermieter zu riskieren, braucht er sich vom nicht mehr berechtigten Zwischenvermieter nicht zumuten zu lassen, und zwar selbst dann nicht, wenn er einem Räumungsbegehren des Hauptvermieters die Gegenrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB sollte entgegensetzen können (vgl. dazu BGH NJW 1982, 1696); denn den Mietgebrauch, den der Zwischenvermieter ihm schuldete, brauchte er nicht auf solche Weise zu verteidigen, und offen bliebe weiterhin das Problem der Doppelinanspruchnahme auf Zahlung.

Daß der Hauptvermieter im vorbezeichneten Sinne in das Gebrauchsrecht des Untermieters auch dann eingreift, wenn er von ihm Mietzahlung an sich (bzw. an einen von ihm benannten Dritten) verlangt und ihm andernfalls die "fristlose Kündigung" androht, kann nicht zweifelhaft sein. Er konfrontiert ihn dadurch nämlich unmittelbar mit einem unbedingten Zahlungsanspruch und außerdem mit einem durch Nichtzahlung bedingten Räumungsanspruch (der entgegen seiner Androhung nicht einmal von der weiteren Bedingung einer Kündigung abhängig ist). An der Ernsthaftigkeit dieser Konfrontation ändert es nichts, wenn der Hauptvermieter damit, wie vorliegend wohl anzunehmen, letztlich den Abschluß eines neuen Mietverhältnisses mit dem Untervermieter erreichen will. Gibt der Untermieter nach und darf deshalb gleich in der Wohnung bleiben, kann das vernünftigerweise nicht anders gewertet werden, als wenn er den neuen Vertrag erst nach Durchsetzung des Räumungsanspruchs schließt.