Gebrauchsbeeinträchtigung durch Balkonanbau, Mietminderung für einen Mieter trotz Wohnwertsteigerung für Nachbarmieter

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme (Balkonanbau) eine Wohnwertsteigerung für eine andere (Nachbar-) Wohnung herbeigeführt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. […] Die vom Amtsgericht wegen der mit dem nachträglichen Balkonanbau verbundenen Beeinträchtigungen zugestandene Minderungsquote ist nicht zu beanstanden.

Ohne Erfolg beruft die Bekl. sich hiergegen darauf, dass mit dem Balkonanbau nur ein für die Baualtersklasse allgemein üblicher Zustand geschaffen worden sei. Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer (anderen) Wohnung i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme eine Wohnwertsteigerung für die hiervon betroffene Wohnung herbeigeführt wird oder nicht. Wann dies der Fall ist, entzieht sich jedoch einer generalisierenden Betrachtung und ist durch den Tatrichter jeweils anhand der Einzelfallumstände zu entscheiden. Vorliegend hat das Amtsgericht, nachdem es sich hiervon im Rahmen des Ortstermins einen persönlichen Eindruck verschafft hat, eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung für die Wohnung der Kl. aufgrund der konkreten räumlichen Gegebenheiten im streitgegenständlichen Hinterhof sowie der baulichen (nicht sichtbegrenzenden) Gestaltung der nachträglich angebrachten Balkone mit zutreffender Begründung bejaht. Entgegen der Ansicht der Bekl. mussten die Kl. mit solch einer für ihre Wohnung erheblich nachteiligen Veränderung des Gebäudekomplexes durch den Vermieter weder bei Mietvertragsschluss rechnen, noch ist das Amtsgericht unter Verstoß gegen § 308 ZPO im Rahmen der Verurteilung über den Klageantrag hinausgegangen. Vielmehr hat es die klägerseits begehrte Minderungsquote von 10 % festgestellt. Unschädlich war insofern, dass es eine klägerseits behauptete Verdunkelung der Wohnung anlässlich des Ortstermins nicht hat feststellen können. Das Amtsgericht war gem. § 287 ZPO im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens frei darin, eine für die durch den Balkonanbau eingetretene Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung der Kl., über welche es Beweis erhoben hat, angemessene Minderung zu schätzen. Die insoweit zugesprochene Quote von 10 % ist angesichts der nunmehr direkten Einsehbarkeit der Wohnung der Kl. sowie des tunnelartigen Ausblicks aus der Wohnung, welche auch bereits mit Schriftsatz vom 25.9.2014 vorgetragen worden waren, nicht zu beanstanden.

Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme (Balkonanbau) eine Wohnwertsteigerung für eine andere (Nachbar-) Wohnung herbeigeführt wird.

Der Vermieter ließ Balkone an dem Gebäude anbringen; ein Mieter minderte daraufhin die Miete wegen nicht unerheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung (Verschattung, direkte Einsehbarkeit der Wohnung, tunnelartiger Ausblick aus der Wohnung). Der Vermieter berief sich darauf, dass mit dem Anbau nur ein für die Baualtersklasse allgemein üblicher Zustand geschaffen worden sei. Mit diesem Argument hatte er beim Amtsgericht, das einen Ortstermin durchgeführt und sodann eine Minderungsquote von 10 % zugesprochen hatte, keinen Erfolg. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 65, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Die vom AG zugestandene Minderungsquote sei nicht zu beanstanden. Eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einer (anderen) Wohnung nach § 536 Abs. 1 BGB könne grundsätzlich unabhängig davon vorliegen, ob durch eine Modernisierungsmaßnahme eine Wohnwertsteigerung für die hiervon betroffene Wohnung herbeigeführt werde oder nicht. Wann dies der Fall sei, entziehe sich jedoch einer generalisierenden Betrachtung und sei durch den Tatrichter jeweils anhand der Einzelumstände zu entscheiden. Vorliegend habe das Amtsgericht nach Ortsbesichtigung eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung für die Mietwohnung aufgrund der konkreten räumlichen Gegebenheiten im streitgegenständlichen Hinterhof sowie der baulichen (nicht sichtbegrenzenden) Gestaltung der nachträglich angebrachten Balkone mit zutreffender Begründung bejaht. Das Amtsgericht sei nach § 287 ZPO im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens frei darin, eine angemessene Minderung zu schätzen. Die zugesprochene Quote sei angesichts der nunmehr direkten Einsehbarkeit der Wohnung des Mieters sowie des tunnelartigen Ausblicks aus der Wohnung nicht zu beanstanden.