Gebrauch der Mietsache

Gebrauch der Mietsache; Kaminofen; bauliche Veränderung

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter dulden muß.

2. Der Mieter einer zentralbeheizten Wohnung hat keinen Anspruch darauf, einen Kaminofen aufstellen zu dürfen.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch aus den §§ 535, 536 BGB i.V.m. § 242 BGB darauf, der Aufstellung eines offenen Kaminofens als zusätzliche Heizungsmöglichkeit zuzustimmen bzw. diese zu dulden.

Mit der Aufstellung des Kaminofens ist eine bauliche Veränderung der Mietsache vorgesehen, denn das erforderliche Einsetzen des Schornsteinfutters gebietet ein Durchstoßen der Wand zum Schornstein. Hierfür ist eine Einwilligung des Vermieters nach § 16 Nr. 4 des Mietvertrages erforderlich, denn es handelt sich insoweit um einen wesentlichen Eingriff in die Beschaffenheit und Substanz der Mietsache.

Diese Einwilligung ist von der bekl. Vermieterin aber nur zu erteilen, wenn der Mieter im Einzelfall hierauf einen Anspruch hat, der sich wiederum aus den §§ 535, 536 BGB i.V.m. § 242 BGB ergibt. Danach hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren. Welchen Umfang dieser vertragsgemäße Gebrauch hat, ist mit Hilfe der Verkehrssitte zu bestimmen, wenn die Vertragsabsprache - wie vorliegend - insoweit nicht ausreichend ist. Eine rechtsmißbräuchliche Verweigerung der Einwilligung muß vom Mieter nicht hingenommen werden, so daß er bei Rechtsmißbräuchlichkeit der Verweigerung einen Anspruch auf Erteilung der Einwilligung hat, den er auch gerichtlich geltend machen kann (vgl. BGH in LM § 535 Nr. 25 II 1).

Nach Auffassung der Kammer handelt es sich bei der Aufstellung einer zusätzlichen Heizmöglichkeit, die mittels eines Wanddurchbruchs an den Schornstein angeschlossen werden muß, nicht um eine verkehrsübliche und geringfügige Einwirkung des Mieters auf die Mietsache, die eine Verweigerung der Einwilligung von vornherein rechtsmißbräuchlich sein ließe. Die Verweigerung war aber vorliegend auch nicht aus den besonderen Gründen des Einzelfalls rechtsmißbräuchlich, was anhand einer Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung der Belange der Parteien festzustellen war. Dabei waren auf beiden Seiten sämtliche Interessen, die bei einer Verweigerung - bzw. einer Durchführung des Einbaues verletzt werden könnten, gegenüberzustellen. Insoweit reicht es nämlich nicht aus, die Mieterinteressen nur am Maßstab des technischen Fortschrittes zu messen, wie die Bekl. behauptet. Dieser ist nur ein Teil der Mieterinteressen, die in ihrer Gesamtheit zur Abwägung mit den Vermieterinteressen gelangen. Auf der Kl. - wie auf der Bekl.-seite liegen für die Abwägung nach den Vorträgen möglicherweise zu berücksichtigende Interessen vor. Eine Verletzung der Darlegungspflicht, wie die Bekl. behauptet, ist durch keine der Parteien erfolgt. Die Kl. haben als Grund für den Einbau des Kaminofens als zusätzliche Heizmöglichkeit die "fortschreitende Energiekrise" angegeben. Sie befürchten, daß bei einem Ausfall der Versorgung mit Energie für die bestehende Sammelheizungsanlage eine Beheizung ihrer Wohnräume gefährdet sei, so daß die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Umfang, nämlich beheizbar, genutzt werden kann. Ein weiterer Grund für den Einbau ist ein gehobenes behagliches Wohngefühl, das von einem Kamin ausgebreitet werden soll. Dem stehen die Interessen gegenüber, die die Bekl. als bei einem Einbau verletzt vorträgt. Sie sieht bei einer möglichen offenen Benutzung des Kaminofens eine Gefahr für den Holzfußboden durch Funkenflug und bei einer Verwendung von minderwertigem Brennholz einen möglichen Schädlingsbefall.

Bei einer Bewertung dieser Interessen war zur Überzeugung der Kammer nicht festzustellen, daß hier die vorgetragenen Umgestaltungsinteressen der Kl. überwiegen.

Zwar entspricht die Feuergefahr durch Funkenflug offensichtlich einem gesteigerten Sicherheitsbedürfnis der Bekl., denn der fragliche Kaminofen wurde in dem Gutachten des Bezirksschornsteinfegers vom 15. Oktober 1981 unter Einhaltung der geforderten baulichen Maßnahmen nach § 6 Nr. 1 bis 4 der Feuerungsverordnung ausdrücklich genehmigt. Insoweit ist dem öffentlichen Interesse an einer ordnungsgemäßen Erstellung der Feuerstelle Rechnung getragen. Darüber hinaus ist die Gefahr des Schädlingsbefalls durch die Verwendung von minderwertigem Holz zum Verfeuern offensichtlich nicht sehr naheliegend, denn der größte Teil des Berliner Althausbestandes ist mit Ofenheizungen bestückt, die zumindest teilweise auch mit Holz befeuert werden. Diese Ofenheizungswohnungen würden, wenn die von der Bekl. behauptete Gefahr zuträfe, zum großen Teil von Holzschädlingen befallen sein.

Nach Auffassung der Kammer kann die Bekl. den Kl. aber entscheidend entgegenhalten, daß bereits eine Sammelheizung besteht, der die Kl. auch keine Mängel vorwerfen können.

Dagegen tritt die Behauptung der Kl., Vorsorge gegen eine mögliche Energiekrise treffen zu müssen, in den Hintergrund, denn die Gefahr einer Energiekrise, die dazu führt, daß die Versorgung mit Brennstoffen für Sammelheizungen unterbrochen wird, muß von den Mietern der heutigen Zeit als rein theoretische Gefahr betrachtet werden, die sie erst dann trifft, wenn sie sich auf anderen Gebieten bereits verwirklicht hat. Die Diskussion, ob die Rohstoffreserven für die Energiegewinnung zur Neige gehen oder nicht, wird zwar sehr kontrovers geführt. Auf jeden Fall ist für die nähere Zukunft davon auszugehen, daß die Energieversorgung gesichert ist.

Das gehobene Wohngefühl, das als einziges Interesse der Kl. für den Einbau des Kaminofens verbleibt, wiegt dagegen nicht so schwer, daß die Verweigerung der Zustimmung als rechtsmißbräuchlich anzusehen ist. Insoweit ist wesentlich, daß für den Einbau eine bauliche Veränderung, der Durchbruch zum Schornstein, erforderlich ist. Diese bauliche Veränderung, wenn sie auch nicht von großem Ausmaß ist, wiegt schwerer als ein bestimmtes gesteigertes Wohngefühl der Kl. Es ist keine Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, wenn dem Anschluß einer zweiten Heizungsmöglichkeit nur aus Ausstattungs- und Dekorationszwecken nicht zugestimmt wird.

Schließlich spricht gegen die Einwilligung zum Einbau eines Kaminofens als zusätzliche Heizmöglichkeit außerdem die von der Verwendung von Holz und Kohle ausgehende Luftverschmutzung. Insofern konnten auch die Allgemeininteressen nicht unberücksichtigt bleiben.