Gebotene Mietvertragsanpassung

Gebotene Mietvertragsanpassung; Wegfall der Preisbindung; Mietnebenkosten; Vertragsanpassung; Anspruch des Mieters; Nebenkosten; in der Grundmiete enthalten

Im Hinblick auf das mit dem Institut des Rechtsentscheids verfolgte Ziel der Rechtssicherheit kann eine Frage entsprechend den für die Revisionszulassung erarbeiteten Grundsätzen nur dann von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird und wenn über die Auslegung in der Rechtsprechung oder der Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert wurden oder zu erwarten sind.

Zur Frage, wann der Vermieter eine Mietvertragsanpassung verlangen kann (hier: gesonderte Umlage der bislang in der Kostenmiete enthaltenen Nebenkosten nach Wegfall der Preisbindung).

(Rechtsentscheid abgelehnt)

Die Bekl. sind Mieter in einem der Kl. gehörenden Gebäude. Die gemietete Wohnung unterlag bis Ende 1979 der Preisbindung. Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 1. August 1964 hatten die Bekl. außer der Grundmiete an Nebenkosten nur Wassergeld, Gebühren für Flurbeleuchtung, Gas und Strom zu zahlen.

Die Kl. vertritt die Auffassung, die Bekl. seien nach Wegfall der Preisbindung verpflichtet, zusätzlich anteilige Nebenkosten für Müll, Entwässerung, Gartenpflegedienst, Hausmeister, Schornsteinfeger, Brandkasse und Grundabgaben zu zahlen. Sie hat u. a. über die Nebenkosten für das Jahr 1980 abgerechnet und Zahlungsklage erhoben, nachdem die Bekl. die Zahlung abgelehnt hatten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsrechtszug hat das Landgericht mit Beschluß vom 29. Juni 1983 dem Senat folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

Kann der Vermieter einer Wohnung, die bei der Festlegung der Miete der Preisbindung unterlag und für die deshalb nur eine Kostenmiete vereinbart werden konnte, nach dem Wegfall der Preisbindung die bislang in der Kostenmiete enthaltenen Nebenkosten gesondert neben der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen?

In den Gründen des Beschlusses hat die Kammer ausgeführt, die Kl. berufe sich für ihren Rechtsstandpunkt auf die Auffassung von Schmidt-Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. C 284). Die Kammer wolle dem nicht folgen, sondern sich der vom Amtsgericht Neuß in seiner Entscheidung vom 4. März 1983 (WM 1983, 114) vertretenen Auffassung anschließen.

Ein Rechtsentscheid kann nicht erlassen werden, weil der vom Landgericht gestellten Frage keine grundsätzliche Bedeutung zukommt (Art. III 1. MietRÄndG i. d. F. des Gesetzes vom 5. 6.1980 - BGBl. I S. 657).

Das Landgericht fragt, ob der Vermieter nach Wegfall der Preisbindung die bislang in der Kostenmiete enthaltenen Nebenkosten gesondert neben der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Diese Frage der Kammer bedarf zunächst der Klarstellung. Daß eine Vorlagefrage, wenn es geboten ist, eingegrenzt, klargestellt oder berichtigt werden kann, entspricht schon der bisherigen Rechtsprechung des Senats (vgl. Rechtsentscheid v. 19.2.1981, 5 UH 12/80; ebenso u. a. KG 8 WReMiet 99/83; BayObLG, Rechtsentscheid vom 30.11.1971 - Allg. Reg 31/71, BayObLGZ 1971, 363, 367).

Wie der Begründung des Vorlagebeschlusses und den Akten zu entnehmen ist, will die Kl. mit der vorliegenden Klage nicht etwa eine Vertragsanpassung erreichen, nachdem die Preisbindung weggefallen ist. Sie klagt vielmehr unmittelbar auf Zahlung von Nebenkosten für die Vergangenheit unter Berufung darauf, daß die Preisbindung mit Ablauf des Jahres 1978 weggefallen sei. Die Rechtsfrage kann daher nur lauten, ob dem Vermieter allein aufgrund des Umstandes, daß die Preisbindung weggefallen ist, unmittelbar ein Anspruch auf bislang in der Grundmiete enthaltene Nebenkosten zusteht, ohne daß der Vertrag zuvor den geänderten Verhältnissen angepaßt worden ist. Der Senat hat keinen Zweifel, daß die vorgelegte Frage in dieser Weise verstanden werden soll, da nicht ersichtlich ist, daß eine andere Rechtsfrage nach Auffassung der Kammer für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich sein könnte. Für die so verstandene Frage ist aber bislang weder ein Rechtsentscheid ergangen, von dem die Kammer abweichen möchte, noch ist sie von grundsätzlicher Bedeutung. Wie der Senat bereits in seinem Rechtsentscheid vom 26. Mai 1981 (5 UH 2/81, WM 1982, 123 = Thieler/Frantzich/Uetzmann, Rechtsentscheide im Mietrecht, OLG Oldenburg 20 = Müller/Oske/Becker/Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht, S. 645) ausgeführt hat, kann im Hinblick auf das mit dem Institut des Rechtsentscheids verfolgte Ziel der Rechtseinheit eine Frage entsprechend den für die Revisionszulassung erarbeiteten Grundsätzen nur dann von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird und wenn über die Auslegung in der Rechtsprechung oder der Rechtsliteratur unterschiedliche Auffassungen bereits geäußert wurden oder zu erwarten sind (vgl. für die Revisionszulassung Zoeller, ZPO, 13. Aufl., § 546 Anm. III 9 d; vgl. im übrigen Beschluß des KG v. 11. Mai 1983 - 8 WRe-Miet 1734/82, WM 1983, 281 mit ausführlicher Begründung und die Rechtsentscheide OLG Schleswig vom 22. März 1983, 6 ReMiet 4/82, ZMR 1983, 249 und BayObLG vom 25. Februar 1983, ReMiet 1/82, WM 1983, 128). Diese Voraussetzungen treffen hier nicht zu. Über die richtig verstandene Rechtsfrage herrscht kein Streit. Sowohl nach der im Kommentar von Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., vertretenen Auffassung als auch nach der Entscheidung des Amtsgerichts Neuß (a.a.O.), der die Kammer sich anschließen möchte, muß der Vertrag zunächst den veränderten Verhältnissen angepaßt werden. Nach der in dem Kommentar von Schmidt Futterer/Blank vertretenen Auffassung hat der Vermieter nach § 242 BGB einen Anspruch darauf, daß der Mieter die Zustimmung zu einer den Umständen des Einzelfalls angemessenen Vertragsangleichung in der Weise erteilt, daß die am Ort und im jeweiligen Wohnhaus üblicherweise von den Mietern zu tragenden Nebenkosten neben der Grundmiete geschuldet werden. Nach dieser Auffassung von Schmidt-Futterer/Blank, auf die sich die Kl. zur Begründung ihres Begehrens beruft, kann der Vermieter also nicht ohne vorherige Vertragsanpassung nachträglich Bezahlung der bereits in der Vergangenheit entstandenen Nebenkosten beanspruchen (vgl. dazu bereits AG Neuß, WM 1983, 114). Nach der zur Zeit wohl herrschenden Auffassung, daß der Mieter eine Vertragsanpassung nur nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe herbeiführen kann (AG Neuß, a.a.O.; AG Dortmund, WM 1982, 161; LG Dortmund, WM 1983, 201; AG Köln, WM 1977, 169), hat der Vermieter ebenfalls nicht schon aufgrund des Wegfalls der

dazu bereits AG Neuß, WM 1983, 114). Nach der zur Zeit wohl herrschenden Auffassung, daß der Mieter eine Vertragsanpassung nur nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe herbeiführen kann (AG Neuß, a.a.O.; AG Dortmund, WM 1982, 161; LG Dortmund, WM 1983, 201; AG Köln, WM 1977, 169), hat der Vermieter ebenfalls nicht schon aufgrund des Wegfalls der Preisbindung einen Anspruch gegen den Mieter auf Beteiligung an zusätzlichen Nebenkosten.