Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Modernisierungsmaßnahmen jedenfalls bei preisgebundenem Neubau unbeachtlich

Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Modernisierungsmaßnahmen jedenfalls bei preisgebundenem Neubau unbeachtlich; Energieeinsparung

1. Der Mieter einer Sozialwohnung kann bei Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel nicht allein wegen formeller Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen des Vermieters den bereits gezahlten Modernisierungszuschlag zurückverlangen.

2. Nachhaltig ist eine Energieeinsparung bereits dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist; für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich (Anschluß an BGH GE 2002, 926 ff.).

3. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt für Modernisierungszuschläge für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus nicht, wenn die Modernisierung von der zuständigen Stelle genehmigt worden ist.

(...) Der Kl. (Mieter) begehrt die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Miete aus einem Mietverhältnis im sog. sozialen Wohnungsbau.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Bekl. sei zur Rückzahlung verpflichtet, weil die Kl. die wegen Wärmedämmaßnahmen erhöhte Miete ohne Rechtsgrund geleistet habe, da bereits die Mieterhöhungserklärung mangels ausreichender Erläuterung unwirksam sei. Es hätte der Aufschlüsselung der Baukosten und der Angabe von Kosten der fälligen Instandsetzung bedurft, was in der Mieterhöhungserklärung nicht geschehen sei.

(...)

In zweiter Instanz haben die Parteien aufgrund eines in einem Parallelrechtsstreit eingeholten Sachverständigengutachtens zum Umfang der Einsparung von Heizenergie unstreitig gestellt, daß die jährliche Einsparung 268,35 Liter Heizöl betrage und der Durchschnittspreis von Heizöl der letzten neun Jahre vor dem 1. Januar 1995 sich auf 0,44 DM/Liter belaufe.

Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Die Klage ist abzuweisen, weil der Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB - der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - nicht zusteht.

Dabei kommt es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die Mieterhöhungserklärungen der Bekl. vom 2. Juni 1993 und 29. Dezember 1994 formal wirksam waren oder nicht. Die Mieterhöhungserklärung ist nicht Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Miete, da der Mietvertrag eine Preisgleitklausel enthält (vgl. LG Berlin GE 1988, 1049). Die Frage der Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung stellt sich nur, wenn der Mieter eine verlangte Mieterhöhungserklärung nicht zahlt. Denn § 10 WoBindG setzt nur für das Verlangen der bereits erhöhten Miete eine wirksame Mieterhöhungserklärung voraus. Dagegen kann die Bekl. als Vermieterin wegen der Preisgleitklausel stets die Kostenmiete behalten. Die Zahlungen in dieser Höhe erfolgen immer mit Rechtsgrund.

Bei der erhöhten Miete handelt es sich um die zulässige Kostenmiete. Die Bekl. hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 NMV in Verbindung mit § 11 Abs. 6 der II. BV Anspruch auf diese erhöhte Kostenmiete, weil sie eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkte. Nachhaltig ist eine Energieeinsparung bereits dann, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist; für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich (BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 BGHZ 150, 277-286 = NJW 2002, 2036-2038 = NZM 2002, 519-521 = ZMR 2002, 503-505 = DB 2002, 1440-1441 = DWW 2002, 201-203 = WuM 2002, 366-368 = MDR 2002, 875-876 = GE 2002, 926-928). Danach ist im vorliegenden Fall eine Einsparung von Heizenergie gegeben, da diese mit 268,35 Liter Heizöl jährlich meßbar und auch dauerhaft ist.

Die monatlich Einsparung beträgt unter Zugrundelegung der von den Parteien unstreitig gestellten Heizöleinsparung und Heizölkosten monatlich (268,35 Liter x 0,44 DM/Liter = 118,074 DM : 12 Monate =) 9,84 DM. Dem steht ein Erhöhungsbetrag von monatlich 90,71 DM entgegen. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung, auch nicht teilweise. Der BGH hat in der o. g. Entscheidung ausdrücklich offengelassen, ob und in welcher Weise der Umfang einer nach dem früheren § 3 MHG an sich berechtigten Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer Zumutbarkeitsgrenze unterliegt.

Diese Frage stellt sich wegen des insoweit mit dem früheren § 3 Abs. 1 MHG wortgleichen § 11 Abs. 6 der II. BV im sozialen Wohnungsbau gleichermaßen.

Nach einer Auffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach dem früheren § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStG gezogenen Grenzen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f. mit S. 154 f.; ähnlich Feckler ZMR 1998, 545, 548). Diese Ansicht ist im vorliegenden Fall jedoch nicht relevant, weil § 5 WiStG auf das Mietverhältnis der Parteien keine Anwendung findet. Auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es für die Frage der zulässigen Höhe der Kostenmiete nicht an. Diese bestimmt sich allein nach den zur Deckung der laufenden Aufwendung erforderlichen Mitteln (vgl. § 8 Abs. 2 des II. WoBauG). Gemäß § 6 Abs. 2 S. 3 NMV bildet die aufgrund der Baukosten erhöhten laufenden Aufwendungen ebenfalls erhöhte Durchschnittsmiete die neue Kostenmiete. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist insoweit unerheblich.

Zum ganz überwiegenden Teil wird zu der vergleichbaren Problematik bei dem früheren § 3 MHG die Ansicht vertreten, daß eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen in der Höhe dadurch begrenzt sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe [RE] WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 82-86 m. w. Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Dieser Ansicht kann sich die Kammer nicht anschließen. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, daß diese Erwägungen nicht ohne weiteres auf Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus übertragen werden können. Denn alleiniger Faktor für die Höhe der Miete sind die laufenden Aufwendungen als Ausgangspunkt für die Berechnung der Kostenmiete. Wirtschaftliche Erwägungen wie sie im Rahmen des früheren § 3 MHG angestellt werden, spielen hierbei keine Rolle. Die Übertragung der auf dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (OLGZ 1985, 252-255 = GE 1984, 1079-1081 = ZMR 1984, 411-413 = WuM 1985, 17-18) beruhenden Überlegung, daß die bauliche Maßnahme auch aus der Sicht des Mieters objektiv wirtschaftlich vertretbar sein muß und das in § 13 Abs. 1 ModEnG als Voraussetzung für die staatliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen enthaltene Gebot der Wirtschaftlichkeit wegen des inneren Zusammenhangs auch bei der Anwendung des früheren § 3 MHG zu beachten ist, beruht auf der Anwendung einer Vorschrift, die seit Januar 1987 außer Kraft getreten ist. An anderer Stelle ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht wieder normiert worden. Obwohl der frühere § 3 MHG seit der Entscheidung des OLG Karlsruhe zweimal - zum 1. September 1993 und zum 1. August 2001 - geändert worden ist, hat der Gesetzgeber dieses von der Rechtsprechung postulierte Gebot nicht in die entsprechende Vorschrift übernommen. Dies spricht bereits dagegen, ein derartiges Gebot immer noch zu vertreten. Auch wenn das OLG Karlsruhe in der genannten Entscheidung selbst hervorhebt, daß es eine absolute prozentuale Grenze nicht geben kann, widerspricht nach Ansicht der Kammer jede Beschränkung der Mieterhöhung der Gesetzeslage. Dies gilt für den früheren § 3 MHG bzw. § 559 BGB, aber erst recht für eine Erhöhung der Kostenmiete nach § 6 NMV. In der einschlägigen Kommentarliteratur zu den Vorschriften des § 6 NMV ließ sich nichts dafür finden, daß eine Mieterhöhung wirtschaftlichen Betrachtungen bzw. Grenzen unterliegt.

Auch aus § 242 BGB läßt sich eine derartige Beschränkung der Mieterhöhung für den vorliegenden Fall nicht herleiten. Denkbar wäre dies nur, wenn die Mieterhöhung rechtsmißbräuchlich wäre. Zwar ist es denklogisch nicht ausgeschlossen, daß eine Mieterhöhung derart hoch ausfällt, daß sie als rechtsmißbräuchlich angesehen werden kann. Dem Einwand des Rechtsmißbrauches steht hier aber entgegen, daß die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme von der zuständigen Stelle (Wohnungsbaukreditanstalt, WBK) genehmigt wurde. Zwar müssen der WBK die eingesparten Heizkosten nicht bekannt gewesen sein, weshalb sie das Verhältnis von Einsparung und Mieterhöhung nicht im einzelnen geprüft hat. Allein das Verhältnis von eingesparten Kosten zum Erhöhungsbetrag bestimmt den Rechtsmißbrauch nicht. Diese Grenze dürfte erst dann überschritten sein, wenn die Kostenmiete unter Einbeziehung der Kosten der Modernisierung eine Höhe erreicht, die unverhältnismäßig und damit nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Eine Verknüpfung mit den eingesparten Heizkosten hat dabei zu unterbleiben. Denn eine derartige Beschränkung läßt sich den einschlägigen Vorschriften nicht entnehmen.

Wärmedämmaßnahmen sparen Energie ein. Wie hoch die Einsparung ist, muß nach einem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs der Vermieter nicht mit einer Wärmebedarfsberechnung darlegen, da jede Einsparung eine Modernisierung sei. Das Landgericht Berlin geht noch einen Schritt weiter und bejaht auch die volle Umlegungsfähigkeit der Modernisierungskosten bei einer Mieterhöhung.

Nach Wärmedämmaßnahmen für preisgebundenen Neubau hatte der Vermieter die erhöhte Kostenmiete geltend gemacht, die der Mieter auch zunächst zahlte. Später verlangte er Rückzahlung und berief sich darauf, daß die Mieterhöhung unwirksam gewesen sei.

Mit Urteil vom 28. Januar 2003 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß es auf die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht ankomme, da hier eine Preisgleitklausel vereinbart sei. Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters könne sich nur dann ergeben, wenn die Kostenmiete (materiell) überschritten sei. Das sei hier nicht der Fall, da die Wärmedämmaßnahme eine meßbare Energieeinsparung im Sinne des Rechtsentscheids des BGH sei und dann immer eine Mieterhöhung möglich sein müsse. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wie es vom OLG Karlsruhe als Erhöhungsbegrenzung eingeführt wurde, sei schon bei preisfreiem Wohnraum nicht zu berücksichtigen, und erst recht nicht bei preisgebundenem Wohnraum, da hier die Modernisierungsmaßnahme von der zuständigen Stelle geprüft und genehmigt worden sei.