Gebäudeeigentumserwerb

Gebäudeeigentumserwerb; öffentlicher Glaube des Grundbuchs; Eintragung in das Gebäudegrundbuch

Für die Möglichkeit des Erwerbs selbständigen Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs genügt es, wenn die Eintragung des Gebäudeeigentums (auch) bei dem belasteten Grundstück zugleich mit der Umschreibung des Eigentums im Gebäudegrundbuch erfolgt ist.

Die Kl. nehmen die beklagte Notarin wegen Amtspflichtverletzung auf Schadensersatz in Anspruch. Die Bekl. beurkundete am 21. Oktober 1993 einen Kaufvertrag mit gleichzeitiger Auflassung über das im Gebäudegrundbuch von L. Bl. 867 verzeichnete Eigenheim (O. Straße 17) zwischen den damaligen Eheleuten R. als eingetragenen Eigentümern und den Kl. als Käufern für einen Kaufpreis von 3.000 DM. Die Umschreibung des Gebäudeeigentums auf die Kl. im Gebäudegrundbuch erfolgte am 19. Juli 1994, wobei zugleich - erstmals - das Gebäudeeigentum als Belastung im Grundbuch des dazugehörigen Grundstücks (damals Grundbuch von L. Bl. 211) eingetragen wurde.

Die Rechtsnachfolgerin des volkseigenen Guts VEG (P) L., das das Gebäude etwa Mitte der achtziger Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet hatte, nahm mit der Behauptung, Eigentümerin des Gebäudes zu sein, die Kl. auf Grundbuchberichtigung - im Berufungsverfahren hilfsweise auf Rückauflassung - in Anspruch und erwirkte schließlich ein Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts, durch das die Kl. verurteilt wurden, ihre Zustimmung zur Eintragung der (jetzt) Gut Agrarproduk-tions- und -handels GmbH D. in F. als Eigentümerin des Eigenheims zu erteilen.

Wegen der ihnen in diesem Prozeß entstandenen Kosten (23.405,23 DM) sowie der für den Kauf des Objekts vergeblich aufgewendeten Notar-, Gerichts- und Genehmigungskosten (insgesamt 228 DM) verlangen die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit Schadensersatz von der Bekl. Sie machen der Bekl. unter anderem zum Vorwurf, diese hätte nach ihrem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Beurkundung ernsthafte Zweifel an der Eigentümerstellung der Verkäufer (Eheleute R.) haben und sie, die Kl., auf diese Zweifel hinweisen müssen; im Falle eines solchen Hinweises hätten sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihren Anspruch weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. 1. Auszugehen ist mit dem Berufungsgericht von einer (fahrlässigen) Amtspflichtverletzung der Bekl. bei der Beurkundung vom 21. Oktober 1993. (wird ausgeführt)

2. Hätte die Bekl. die Kl. auf die Zweifel am Eigentum der damaligen Eheleute R. hingewiesen, so hätten die Kl. - unstreitig - den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Sie hätten dann die im vorliegenden Prozeß als Schaden geltend gemachten Vermögenseinbußen nicht erlitten. Damit ist der notwendige adäquate Ursachenzusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung der Bekl. und dem geltend gemachten Schaden (vgl. BGH, Urteile vom 27. Mai 1993 - IX ZR 66/92 - NJW 1993, 2744 und vom 18. November 1999 - IX ZR 402/97 - NJW 2000, 664, 667) entgegen den vom Berufungsgericht erörterten Bedenken hinreichend dargelegt. II. Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheitert ein Schadensersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. jedenfalls daran, daß sie das Fehlen einer anderweitigen realisierbaren und zumutbaren Ersatzmöglichkeit nicht hinreichend dargetan hätten. (wird ausgeführt) 1.a) Rechtsfehlerfrei ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, daß - anders als vom Oberlandesgericht im Vorprozeß, jedoch ohne Verbindlichkeit im Verhältnis der Parteien des vorliegenden Prozesses angenommen - ein Erwerb des in Rede stehenden Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs infolge der Eintragungen vom 19. Juli 1994 möglich war und darüber hinaus auch von der Gutgläubigkeit der Kl. als Erwerber (vgl. § 892 Abs. 2 BGB) auszugehen ist.

aa) Nach Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB (eingefügt durch Art. 13 Nr. 3 Buchst. d des am 24. Dezember 1993 in Kraft getretenen Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes - RegVBG - vom 20. Dezember 1993 [BGBl. I 2182]) ist der Erwerb selbständigen Gebäudeeigentums aufgrund der Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur möglich, wenn das Gebäudeeigentum auch bei dem belasteten Grundstück eingetragen ist. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht im Unterschied zu der Beurteilung im Vorprozeß an, daß diesem gesetzlichen Erfordernis die Eintragung des Gebäudeeigentums bei dem belasteten Grundstück zugleich mit der Umschreibung des Eigentums im Gebäudegrundbuch genügt. Bei einem solchen Vorgang ist der Wortlaut der Vorschrift erfüllt, denn dann ist in dem Zeitpunkt, in dem der für den gutgläubigen Erwerb maßgebliche Grundbuchvollzug, die Eigentumsumschreibung, erfolgt ist, im Sinne des Gesetzes auch "das Gebäudeeigentum bei dem belasteten Grundstück eingetragen". Die danach schon dem Wortsinn nach naheliegende Auslegung steht auch im Einklang mit dem Zweck der mit Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB getroffenen Regelung. Sie ist geschaffen worden im Blick auf die - ebenfalls durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz neu eingeführte - Vorschrift des Art. 231 § 5 Abs. 4 EGBGB, wonach ab einem bestimmten - später verschobenen (vgl. Eigentumsfristengesetz - EFG - vom 20. Dezember 1996 [BGBl. I S. 2028] und 2. Eigentumsfristengesetz - 2. EFG - vom 20. Dezember 1999 [BGBl. I S. 2493]) - Stichtag bei Belastungen des Grundstücks gegenüber dem gutgläubigen Erwerber eines solchen dinglichen Rechts das Gebäude als Bestandteil des Grundstücks gilt, die Belastung des Grundstücks sich also auf das Gebäudeeigentum erstreckt. Diese (Mit-) Belastung wäre jedenfalls zunächst nicht aus dem Grundbuch für das Gebäudeeigentum ersichtlich. Deshalb wäre es möglich, daß sie mit dem Erwerb des Gebäudeeigentums oder eines Rechts daran durch einen gutgläubigen Dritten wieder erlöschen würde. Um dies zu verhindern, sieht Art. 233 § 2 c Abs. 3 EGBGB vor, daß der Erwerb solcher Rechte nur möglich ist, wenn das Gebäudeeigentum im Grundbuch des Grundstücks eingetragen ist. Aus dem Grundbuch des Grundstücks kann der Erwerber des Gebäudeeigentums oder eines beschränkten dinglichen Rechts daran aber erkennen, daß das Gebäudeeigentum von dem Eigentum oder beschränkten dinglichen Recht am Grundstück erfaßt wird. Er "ist dann nicht mehr gutgläubig" (Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung, BT-Drucks. 12/5553 S. 125 f., 132). Dem Berufungsgericht ist darin beizutreten, daß es zur Erreichung dieses Zwecks genügt, wenn die Eigentumsübertragung im Gebäudegrundbuch und der Vermerk des Gebäudeeigentums bei dem belasteten Grundstück gleichzeitig eingetragen werden. Unbeschadet der Formulierung in der Amtlichen Begründung (a. a. O. S. 126), daß dann der Erwerber des Gebäudeeigentums (hinsichtlich auf das Gebäudeeigentum übergreifender dinglicher Rechte am Grundstückseigentum) "nicht mehr gutgläubig" sei, kommt es auch nach den allgemeinen Grundsätzen über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (vgl. § 892 BGB) nicht, wie für die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs, auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung (vgl. § 892 Abs. 2 BGB), sondern auf den Grundbuchinhalt zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs an, nicht anders als etwa für den umgekehrten Fall der Eintragung eines dem zu erwerbenden Recht entgegenstehenden

wie für die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs, auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung (vgl. § 892 Abs. 2 BGB), sondern auf den Grundbuchinhalt zum Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs an, nicht anders als etwa für den umgekehrten Fall der Eintragung eines dem zu erwerbenden Recht entgegenstehenden Widerspruchs (vgl. § 892 Abs. 1 Satz 1; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 892 Rn. 9, 23, 26; BGH, Urteile vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79 - NJW 1980, 2413 und vom 13. Oktober 2000 - V ZR 349/99 - NJW 2001, 359).

bb) Ausgehend hiervon ist es auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht aufgrund seiner Beweiswürdigung (Aussagen der Zeugen R. und T.) davon überzeugt ist, daß die Kl. weder im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages noch im Zeitpunkt ihrer Eintragung in das Grundbuch positive Kenntnis davon hatten, daß die im Gebäudegrundbuch als Eigentümer eingetragenen damaligen Eheleute R. tatsächlich nicht Eigentümer waren. (wird ausgeführt)