Gebäudeeigentum: Altgebäude

Gebäudeeigentum: Altgebäude; Neubau; Altsubstanz

Zur Feststellung von selbständigem Gebäudeeigentum.

Der Großvater der Kl. war ursprünglich Eigentümer des in der Gemarkung K. gelegenen Grundstücks. Seine Ehefrau war Gründungsmitglied der LPG Typ I "Einigkeit" K. Das Grundstück wurde seit 1960 von der LPG bewirtschaftet.

Bereits zwischen 1956 und 1957 hatte die Maschinen-Traktor-Station (MTS) O. auf diesem Grundstück ein eingeschossiges Gebäude errichtet. Nach Auflösung der MTS wurde das Grundstück ebenso wie das Gebäude von der LPG Typ I "Einigkeit" K. genutzt. Von 1964 bis 1965 errich-tete die LPG, angrenzend an das vorhandene Gebäude, eine - baulich ge-nehmigte - Traktorenhalle mit Lager und Werkstatt. Die LPG Typ 1 "Einigkeit" K. schloß sich 1970 mit weiteren Genossenschaften zur LPG Typ III "Einigkeit" K. zusammen. 1973 ging diese in die Kooperative Abteilung Pflanzenproduktion (KAP) K. auf. Die KAP stockte 1977 das vorhandene Gebäude um ein Stockwerk auf und errichtete hierauf ein neues Dach. Zugleich wurde ein zweigeschossiger Wirtschaftstrakt an-gebaut. Seitdem wurde der Komplex als Büro- und Sozialgebäude ge-nutzt. Die KAP ging in der Folgezeit über die LPG (P) "E. P." K. in die LPG K. auf. Die Kl. ist nunmehr Eigentümerin des Grundstücks. Mit Schreiben vom 11.7.1996 beantragte die Beigeladene als Rechtsnachfolgerin der LPG K. bei dem Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Erfurt die Zuordnung selbständigen Gebäudeeigentums für die auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten, nachdem zuvor die Kl. am 1.7.1996 ebenfalls einen entsprechenden Antrag für das Büro- und Sozialgebäude gestellt hatte. Die Oberfinanzdirektion ließ 1997 ein Gutachten ihrer Bewertungsstelle zu den Fragen erstellen, ob es sich bei den Baulichkeiten um ein oder um zwei Gebäude handelt sowie darüber, ob die 1977 durchgeführte Maßnahme einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkommt. Auf das erstellte Gutachten vom 18.6.1997 wird Bezug genommen. Der Oberfinanzpräsident der Oberfinanzdirektion Erfurt stellte mit Bescheid vom 24.6.1997, dem Bevollmächtigten der Kl. am 26.6.1997 zugestellt, für die Traktorengarage mit Werkstatt und für das Sozial- und Bürogebäude selbständiges Gebäudeeigentum fest und ordnete dieses der Beigeladenen zu. Auf die Begründung des Bescheides wird verwiesen. (...)

Die Klage ist begründet.

Der Bescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Erfurt vom 24.6.1997 ist im angefochtenen Maße rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO). Der Oberfinanzpräsident hat zu Unrecht festgestellt, daß der Beigeladenen selbständiges Gebäudeeigentum an dem Sozial- und Bürogebäude zusteht. Ob Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, wird gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 EGBGB durch Bescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion festgestellt, in dessen Bezirk das Gebäude liegt. Ge-bäudeeigentum, für das gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 2 EGBGB ein selbstän-diges Gebäudegrundbuchblatt anzulegen ist, ist entweder nach dieser Vorschrift in Verbindung mit § 27 des Gesetzes über die landwirtschaftli-chen Produktionsgenossenschaften der ehemaligen DDR vom 12.7.1982 (LPG-G 1982) entstanden oder entsteht nach Art. 233 § 2 b Abs. 1 in Ver-bindung mit § 2 a Abs. 1 Buchst. a und b EGBGB für den - auch genos-senschaftlichen - Nutzer unter bestimmten weiteren Voraussetzungen. Vorliegend ist hinsichtlich des Sozial- und Bürogebäudes kein Tatbestand erfüllt, der selbständiges Gebäudeeigentum begründet. 1. Insbesondere ist weder nach § 27 LPG-G 1982 noch nach der Vorgängerregelung des § 13 Abs. 2 des LPG-G 1959 selbständiges Gebäudeeigentum entstanden. Nach diesen Regelungen entstand Eigentum an solchen Gebäuden, die von den LPGen auf dem von ihnen - mit Nutzungsrecht - genutzten Boden errichtet wurden. Die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen hat jedoch das Gebäude nicht im Sinne dieser Vorschriften errichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteile vom 30.4.1998 - 3 C 52/96 = VIZ 1998, 570 f. = ZOV 1998, 294 und vom 9.3.1999 - 3 C 21/98 = VIZ 2000, 35 ff. = ZOV 1999, 443), die in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile vom 29.11.1996 - LwZR 8/95 = VIZ 1997, 174 ff. = ZOV 1997, 247 und vom 24.1.1997 - V ZR 172/95 = VIZ 1997, 294 ff.) steht, ist unter Errichtung eines Gebäudes im Sinne des hier anzuwendenden Gesetzes das Entstehen eines in seiner wesentlichen Substanz neuen Bauwerks gefordert. Entscheidend ist hiernach nicht, ob die erneuerten Bauteile den weiterverwendeten Altbestand ihrem Umfang oder dem Wert nach überwiegen. Von einem "errichteten" Gebäude in dem hier maßgeblichen Sinn kann vielmehr schon dann nicht mehr gesprochen werden, wenn wesentliche Teile der alten Bausubstanz erhalten bleiben und dem "neuen" Gebäude dienen. Die Verwendung alter Bausubstanz eines Gebäudes steht daher der Annahme einer Gebäudeerrichtung im Sinne von § 27 LPG-G 1982 (bzw. § 13 Abs. 2 LPG-G 1959) regelmäßig entgegen; anderes kann nur dann gelten, wenn die verwendete alte Bausubstanz in Anbetracht der Gesamtmaßnahme offensichtlich unerheblich war und daher vernachlässigt werden kann (vgl. BVerwG Urteil vom 9.3.1999, a. a. O.). Diese "strengen" Anforderungen an die "Errichtung" eines Gebäudes begründet das Bundesverwaltungsgericht damit, daß ansonsten keine hinreichende Rechtsklarheit zu erzielen gewesen wäre. Das LPG-Gesetz 1982 habe die Gebäudeerrichtung deutlich von "baulichen Veränderungen einschließlich Generalreparatur (§ 18 Abs. 2 Buchst. d), von einem "Aus- und Umbau" (§ 28 Abs. 1 Satz 2) sowie von "Erweiterungs- und Erhaltungsmaßnahmen" (§ 44 Abs. 2 Satz 2) abgegrenzt. Da bei einer Errichtung kraft Gesetzes Gebäudeeigentum begründet worden sei, sei die Verwendung eindeutiger, leicht zu handhabender Kriterien - auch bei Berücksichtigung der

ch Generalreparatur (§ 18 Abs. 2 Buchst. d), von einem "Aus- und Umbau" (§ 28 Abs. 1 Satz 2) sowie von "Erweiterungs- und Erhaltungsmaßnahmen" (§ 44 Abs. 2 Satz 2) abgegrenzt. Da bei einer Errichtung kraft Gesetzes Gebäudeeigentum begründet worden sei, sei die Verwendung eindeutiger, leicht zu handhabender Kriterien - auch bei Berücksichtigung der Besonderheiten der Rechtsordnung der DDR - unerläßlich gewesen. Rechtsklarheit wäre nicht zu erzielen gewesen, wenn zur Bestimmung des Eigentümers Untersuchungen über die Wertverhältnisse vor und nach der Baumaßnahme sowie über das Ausmaß der beibehaltenen Bausubstanz hätten erfolgen müssen. Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß in der 1977 durch die KAP K. durchgeführten Baumaßnahme keine Errichtung des Gebäudes zu sehen ist. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß bei dieser Baumaßnahme auch Bausubstanz des in den 50er Jahren errichteten Gebäudes erhalten geblieben ist. Diese alte Bausubstanz ist auch in Anbetracht der Gesamtmaßnahme nicht offensichtlich unerheblich. Das Gutachten der Oberfinanzdirektion Erfurt vom 18.6.1997, welches im Hinblick auf seine Tatsachenfeststellungen von den Beteiligten nicht angegriffen worden ist, führt hierzu aus (S. 1 letzter Absatz): "Nach Übernahme durch die spätere LPG erfolgte gemäß den vorliegenden Prüfbescheiden und den Bauunterlagen eine komplexe Veränderung dieses Gebäudes, indem Dach und Decke abgebrochen wurden und eine Aufstockung einschließlich Neueinzug der Geschoßdecke sowie Neuerrichtung des gesamten Dachgeschosses vorgenommen wurden. Gleichzeitig erfolgte der Anbau eines zweigeschossigen Wirtschaftstraktes, der der Breite des rückwärtigen Werkstattgebäudes angepaßt wurde. Anhand der eingesetzten Baumaterialien/Baustoffe konnte festgestellt werden, daß die Aufstockung und die zugehörigen Aufbauten im Zeitraum der Rechtsträgerschaft der früheren LPG durchgeführt wurden. In Anlage 1 wurde der Anteil der Restsubstanz des Altgebäudes ermittelt. Es handelt sich hier lediglich um die Übernahme der Gründung sowie Teile der Außenmauern des Erdgeschosses. ..."

Aus diesen Ausführungen ist zu folgern, daß von dem Altgebäude sowohl die Gründung und jedenfalls große Teile der Außenwände des Erdgeschosses erhalten und in das neue Gebäude integriert worden sind. Dies wird auch aus der Anlage 1 zu dem Gutachten bestätigt, wonach von dem Gesamtgebäude 40 % der Wände und 100 % der Gründung auf das Altgebäude entfallen. Diese vom Gutachter festgestellten Umstände werden im übrigen auch durch den Prüfbescheid Nr. 4/77 der Staatlichen Bauaufsicht, Kreisbauamt M. bestätigt. Genehmigt wurde die Werkstattaufstockung, nicht die vollständige Errichtung eines Gebäudes. Diese Tatsachenfeststellung wird letztlich auch nicht durch folgende Aussagen im Gutachten vom 18.6.1997 (S. 2, 3. Absatz) erschüttert: "Aufgrund der vorliegenden Bauunterlagen und der örtlichen Besichtigung kann außerdem davon ausgegangen werden, daß der gesamte Aus-bau der Restsubstanz aus MTS-Zeit erneuert wurde, so daß aus funktionellen Gründen davon ausgegangen werden kann, daß dieser Restanteil für das gesamte Gebäude von geringer Bedeutung ist. Typische Bauteile und Einbauten aus der Zeit vor der Rekonstruktionsmaßnahme (1977) sind nicht mehr erkennbar." Diese Ausführungen versteht das Gericht nicht dahingehend, daß nach der Aufstockung 1977 die verbliebene Alt-substanz vollständig beseitigt worden ist. Unabhängig davon, daß dies technisch kaum noch möglich gewesen sein dürfte, haben die Beteiligten eine weitere grundhafte Baumaßnahme an dem Gebäude schon nicht vorgetragen. Auch die Ausführungen des Gutachters zum aktuellen Zeitwert der Altsubstanz von maximal 5 % (Seite 2, 2. Absatz) machen deutlich, daß diese Altsubstanz nach wie vor im Gebäude vorhanden ist. Ansonsten wäre der Zeitwert mit 0 % festzusetzen gewesen. Die verbliebene Altsubstanz ist auch in Anbetracht der Gesamtmaßnahme nicht offensichtlich unerheblich. Gründung und Außenwände eines Gebäudes sind vielmehr wesentliche Bestandteile eines Bauwerks. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nicht geringfügige Teile der Außenmauern dem Altgebäude entstammen und - wie vorliegend - der an das Gebäude erfolgte Anbau des Wirtschaftstraktes das Altgebäude flächenmäßig nicht übertrifft. Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, daß der Gutachter auf Seite 2 seines Gutachtens (3. Absatz) folgendes ausgeführt hat: "Dementsprechend kann die Restbausubstanz als unrelevante Größe für das jetzige Gebäude betrachtet werden. Auf eine wertmäßige Ermittlung der Restsubstanz wird dementsprechend verzichtet, da der Wert der Restsubstanz gegenüber dem Zeitwert des in der jetzigen Form bestehenden Gebäudes unbedeutend ist." Es ist Aufgabe des Gerichts, festzustellen, ob eine Errichtung eines Gebäudes im Sinne des § 13 Abs. 2 LPG-G 1959 bzw. § 27 LPG-G 1982 vorliegt. Hierbei ist allein auf die festgestellten Tatsachen abzustellen. Auf die Schlußfolgerungen eines Gutachters, die zudem vor Erlaß der einschlägigen Urteile des Bundesverwaltungsgerichts getroffen wurde, kommt es demzufolge nicht an. Selbständiges Gebäudeeigentum nach § 27 LPG-G 1982 bzw. § 13 Abs. 2 LPG-G 1959 ist auch nicht durch die Errichtung des Altgebäudes in den 50er Jahren durch die MTS O. entstanden. Diese Regelungen galten nur für Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften, zu denen die Maschinen-Traktoren-Stationen nicht zählten. Diese waren unabhängig von den LPGen entstanden (vgl. Rohde in "LPG-Recht; Lehrbuch", 1984, S. 26), und schlossen mit LPGen regelmäßig Arbeitsverträge ab (vgl. Anordnung Nr. 2 über die Arbeitsverträge der

nden. Diese Regelungen galten nur für Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften, zu denen die Maschinen-Traktoren-Stationen nicht zählten. Diese waren unabhängig von den LPGen entstanden (vgl. Rohde in "LPG-Recht; Lehrbuch", 1984, S. 26), und schlossen mit LPGen regelmäßig Arbeitsverträge ab (vgl. Anordnung Nr. 2 über die Arbeitsverträge der Maschinen-Traktoren-Stationen vom 22.11.1958, GBl. I Seite 895), mit denen sie ihre Maschinen und die Arbeitskraft ihrer "Traktoristen" den LPGen zur Verfügung stellten. 2. Ein unabhängiges Gebäudeeigentumsrecht ist auch nicht nach § 13 Abs. 1 des LPG-G 1959 entstanden. Nach dieser Vorschrift wurden die dem Mitglied (der LPG) gehörenden eingebrachten Inventarstücke und Wirtschaftsgebäude sowie der eingebrachte Waldbestand mit der Bestätigung des Übergabeprotokolls durch die Mitgliederversammlung genossenschaftliches Eigentum. Unabhängig von der Frage, ob die Großmutter der Kl. Eigentümerin des Gebäudes geworden sein könnte (bzw. ihr Ehemann), fehlt jedenfalls die Bestätigung eines Übergabeprotokolls durch die Mitgliederversammlung. 3. Auch nach Art. 233 § 2 b Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 EGBGB i. V m. Art. 233 § 2 a Abs. 1 Buchst. a EGBGB entsteht kein selbständiges Gebäudeeigentum. Danach wird der Nutzer Eigentümer eines Gebäudes, der das Grundstück bis zum Ablauf des 2.10.1990 aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung oder sonst entsprechend den Rechtsvorschriften mit Billigung staatlicher oder gesellschaftlicher Organe mit diesem Gebäude bebaut hat und am 22.7.1992 (Inkrafttreten dieser Vorschrift) selbst oder als Rechtsnachfolger nutzte. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.8.1999 (3 C 26/98 = VIZ 2000, 162 f.) entschieden, daß der Begriff "Bebauung" inhaltlich an den in § 27 LPG-G 1982 enthaltenen Begriff der "Errichtung" als Entstehungsgrund für Gebäudeeigentum anknüpfen wollte. Das Bundesverwaltungsgericht führte hierzu nicht nur die Gesetzesbegründung (BTDrucks. 12/2480, S. 79) an, sondern ging auch von Sinn und Zweck der Regelung aus. Es habe sich dabei bei seiner restriktiven Auslegung des Begriffs der Bebauung im Sinne der Errichtung eines Neubaus auch von dem Bestreben leiten lassen, konkurrierende Eigentumsrechte an demselben Gebäude zu vermeiden. Die Gefahr der Duplizierung solcher Rechte bestehe dann, wenn (Um-) Baumaßnahmen einer LPG einem Altbau galten, der im Gebäudeeigentum einer anderen Rechtspersönlichkeit stand. Diesen Ausführungen folgt das Gericht, so daß nach obigen Feststellungen hier nicht davon ausgegangen werden kann, daß eine Bebauung vorliegt. 4. Schließlich ist auch kein Gebäudeeigentum nach Art. 233 § 2 b Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit Art. 233 § 2 a Abs. 1 Buchst. b EGBGB entstanden. Diese Bestimmung setzt voraus, daß (u. a.) Genossenschaften vor dem 3. Oktober 1990 rechtmäßig "errichtete Gebäude und dazugehörige Grundstücksflächen ... zur Nutzung sowie selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren und von diesen oder ihren Rechtsnachfolgern genutzt werden". Die hier geforderte "Übertragung" bezieht sich auf § 3 der Anordnung über die Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken vom 7.7.1969 (GBl. II Seite 433) und die §§ 1, 2 der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistischen Genossenschaften vom 11.10.1974 (GBl. I Seite 489). Hiernach waren sozialistischen Genossenschaften zusammen mit der Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken die volkseigenen unbeweglichen

Grundstücken vom 7.7.1969 (GBl. II Seite 433) und die §§ 1, 2 der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistischen Genossenschaften vom 11.10.1974 (GBl. I Seite 489). Hiernach waren sozialistischen Genossenschaften zusammen mit der Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken die volkseigenen unbeweglichen Grundmittel, also insbesondere die Gebäude, "zur Nutzung und Bewirtschaftung" zu übertragen (BVerwG, Urteil vom 26.8.1999, a. a. O.; BGHZ 137, 369 ff.). Vorliegend stand das Grundstück jedoch weder in Volkseigentum, noch wurde es auf Grundlage dieser Anordnungen an die LPG übertragen.