Gebäudeeigentum

Zur Übertragung und Sicherung selbständigen Gebäudeeigentums.

Am 22. Februar 1993 schlossen die GPG O. i. L. und der Kl. zu UR-Nr. 31/1993 des Notars K. einen Kaufvertrag, durch den die GPG O. i. L. zum einen eine 519 qm große Teilfläche des Grundstücks in Pl., zum Kaufpreis von 18.165 DM, und zum anderen für den Preis von 400.000 DM mehrere Baulichkeiten an den Kl. veräußerte, die einerseits auf dem vorstehend genannten Grundstück und andererseits auf benachbarten Grundstücken belegen waren. Im einzelnen handelte es sich um eine Gerätehalle, einen Garagen- und Sozialbaukomplex, einen Baukörper mit einer Kegelbahn, einen Werkstattbau, ein Tanklager mit Sammelgrube, Schleppdach und Betonfläche sowie um eine Waschrampe mit betonierten Zufahrtsflächen. (...) Die vorgenannten Baulichkeiten sind bislang nicht im Gebäudegrundbuch eingetragen. Auch ist von der Oberfinanzdirektion selbständiges Eigentum an den Baulichkeiten noch nicht festgestellt worden.

Am 3. März 1993 schlossen die Parteien zu UR-Nr. 44/1993 des Notars K. einen Grundstückskaufvertrag über a) das vorstehend genannte Grundstück,

b) das 3.591 qm große Grundstück Pl., Flur 3, Flurstück 173/2 sowie c) das 7.672 qm große Grundstück in der C-straße in Pl., Flur 3, Flurstück 177/4,

und zwar mit "alle(n) aufstehenden Baulichkeiten und sonstigen baulichen Anlagen (Rampen pp.) wie besichtigt, die teilweise grundstücksübergreifend errichtet sind", zum Kaufpreis von 1.400.000 DM. Am 9. Januar 1996 stellten die Parteien zu UR-Nr. 7/1996 des Notars K. fest, "daß die in dieser Planskizze mit den Nummern "5" (Waschrampe, Sammelgrube und Tanklager) sowie "6" (Waschrampe) bezeichneten baulichen Anlagen ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrages vom 3. März 1993 sind. Diese baulichen Anlagen befinden sich nicht auf dem veräußerten Grundbesitz, sondern auf dem Nachbarflurstück 178, u. U. übergreifend bis zum weiteren Nachbarflurstück 182, so daß insoweit nur die Rechte an diesen baulichen Anlagen weiterer Gegenstand des Kaufvertrages sind ...". Unter Nr. 2) führten die Parteien aus, daß die im Kaufvertrag vom 31. März 1993 festgehaltenen Bedingungen für die Kaufpreisbelegung bis auf die Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des J. P. erfüllt seien. Ergänzend vereinbarten sie, "daß als zusätzliche Bedingung für die Belegung des Kaufpreises die Klärung der Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen auf den Nachbarflurstücken 178 und 182 ist. Der Verkäufer verpflichtet sich, auf seine Kosten diese Rechtssituation dadurch zu klären, indem er dauerhaft dinglich gesicherte Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeiten zu den baulichen Anlagen herbeiführt, die in der Lageplanskizze mit "5" und "6" gekennzeichnet sind. Dabei sind sich die Parteien darüber einig, daß die Klärung nur vertragsgerecht ist, sofern eine Zufahrt auch mit Lastkraftwagen zu den baulichen Anlagen gesichert ist ..." Unter Nr. 3) wurde den Bekl. ein Rücktrittsrecht eingeräumt, "sofern Verkäufer seine zu Ziffer 2 Abs. 3 dieser Verhandlung übernommene Verpflichtung (Zugang zu den baulichen Anlagen ‚5' und ‚6') nicht bis zum 31. Januar 1999 erfüllt hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, sofern es nicht bis spätestens zum 31. Juli 1999 ausgeübt wird. Die Ausübung hat durch einfache schriftliche Erklärung zu erfolgen, die gegenüber dem Notar ... abzugeben ist und von beiden Käufern ... eigenhändig unterzeichnet sein muß. Üben die Käufer das Rücktrittsrecht nicht oder nicht fristgerecht aus, sind sie verpflichtet, bis zum 31. August 1999 den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe zu belegen und ist der Vertrag dann abzuwickeln, wobei hinsichtlich der Geldauszahlung § 11 des Vertrages vom 3. März 1993 gilt mit der Maßgabe, daß die besonderen Voraussetzungen, die vorstehend zu 2.) zusätzlich statuiert wurden, entfallen ..."

Zwischen den Parteien steht inzwischen außer Streit, daß sich die Ölscheideanlage und die Kläranlage (Sammelgrube) auf dem Flurstück 182 befinden, auf dem auch die inzwischen abgerissene Tankstelle (Tanklager) belegen war. Die Waschrampe befindet sich auf dem Flurstück 178, an dem der Kl. in der Folgezeit das Eigentum erwarb. Die Auflassungsvormerkung zugunsten Herrn J. P. in Abt. II des Grundbuchs zu dem Flurstück 174/1 wurde alsbald nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung gelöscht. Mit Schreiben vom 10. Juli 1998 teilte der Notar den Bekl. mit, der Kl. beabsichtige die Zufahrtsprobleme im Wege einer Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 178) zu sichern, und übersandte den Bekl. den Entwurf der zu bewilligenden Dienstbarkeit. Dieser war am 23. Juli 1998 Gegenstand einer Erörterung durch die Parteien und den Notar. Mit der notariell beglaubigten Erklärung vom 13. Oktober 1998 - UR-Nr. 232/1998 des Notars K. - bewilligte der Kl. eine Dienstbarkeit an dem Grundstück Grundbuch von Pl. Blatt 981 zugunsten der Eigentümer des Grundbesitzes Pl., Flur 3, Flurstück 173/2, Flur 3, Flurstück 177/4, als herrschenden Grundstücken, wonach diese jederzeit berechtigt sein sollten, "die (im einzelnen bezeichneten) Flächen des Flurstücks 178 zur Flur 3 von Pl. als Zu- und Abfahrt zu der dort befindlichen Rampe mit Grube und Überfahrt zu benutzen, ..." Mit Schreiben vom 13. Oktober 1998 reichte der Notar diese Bewilligung beim Grundbuchamt ein und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Unter dem 15. Oktober 1998 teilte der Notar K. sodann den Bekl. mit, daß nach Beantragung der Dienstbarkeit und der Löschung der Vormerkung zugunsten Herrn P. alle Voraussetzungen für die Kaufpreisbelegung vorlägen, und stellte die Fälligkeit des Kaufpreises am 1. Dezember 1998 fest. Am 25. Januar 1999 erteilte der Notar dem Kl. eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages. Mit dem - von beiden Bekl. unterschriebenen - Schreiben vom 29. Januar 1999, bei dem Notar eingegangen am 2. Februar 1999, zeigten die Bekl. den Rücktritt vom Kaufvertrag "aufgrund der Nichterfüllung der übernommenen Verpflichtung" an und führten aus, der Zugang zu den baulichen Anlagen sei nach wie vor nicht gewährleistet. Am 2. März 1999 wurde die von dem Kl. bestellte Grunddienstbarkeit im Grundbuch von Pl. Blatt 981, lastend auf dem Flurstück 178, zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke Pl. Flur 3 Nr. 173/2 bzw. des Flurstücks 177/4, eingetragen. Der Kl. mahnte mit Schreiben vom 17. März 1999 die Bekl. nochmals zur Kaufpreiszahlung bis zum 23. März 1999 und setzte zugleich eine Nachfrist bis zum 30. März 1999. Zugleich kündigte er an, nach erfolglosem Ablauf der Nachfrist die Vertragserfüllung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen zu wollen. Mit Schreiben vom 15. Mai 2000 forderte er die Bekl. auf, an ihn Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert, die er mit 840.000 DM bezifferte, zu zahlen. Der Kl. hat behauptet, daß er durch die anderweitige Veräußerung des Grundstücks einschließlich Waschrampe nur noch einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen könne, da der Verkehrswert des Grundstückes nur noch 560.000 DM betrage und derjenige der Waschrampe 1 DM. Von der sich ergebenden Differenz zu dem vereinbarten Kaufpreis von 839.999 DM mache er einen erststelligen Teilbetrag in Höhe von 100.000 DM geltend. (...) Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. (...)

Aus den Gründen: Die Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. kann die Zahlung von 100.000 DM bzw. 51.129,19 e von den Bekl. nicht verlangen. Ein Anspruch des Kl. gemäß § 326 BGB wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages vom 3. März 1993/9. Januar 1996 infolge Verzuges der Bekl. mit der Kaufpreiszahlung besteht nicht. Dieser Anspruch scheitert zwar nicht schon daran, daß - wie die Bekl. meinen - der Kaufvertrag nichtig gewesen wäre, § 306 BGB, denn eine selbständige, von dem jeweiligen Grundstück unabhängige Verfügung über die veräußerten Baulichkeiten war rechtlich möglich. Der Kl. hatte die Baulichkeiten unstreitig aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 22. Februar 1993 von der GPG O. i. L. erworben, die ebenso unstreitig Rechtsnachfolgerin mehrerer gärtnerischer Produktionsgenossenschaften war. Gemäß § 27 des Gesetzes über die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften - LPGG - vom 2. Juli 1982 (GBl. I S. 443, 448), das auf gärtnerische Produktionsgenossenschaften (GPG) entsprechend anwendbar war (vgl. Hähnert/Richter/Rohde, LPG-Recht, S. 59), waren die von den LPG auf dem von ihnen genutzten Boden errichteten Gebäude und Anlagen unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum der LPG. Dieses Gebäudeeigentum besteht gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB fort. Unabhängig davon hatten aber die die fraglichen Baulichkeiten nutzenden GPG bzw. ihre Rechtsnachfolgerin, die GPG O. i. L., auch Eigentum gemäß Art. 233 § 2 b EGBGB erworben. Denn sofern ihnen als Nutzer ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a EGBGB zustand - was keine der Parteien in Zweifel gezogen hat -, erwarben die GPG bzw. ihre Rechtsnachfolger mit Inkrafttreten von Art. 233 § 2 b EGBGB Eigentum an den Gebäuden und Anlagen. Art. 233 § 2 b EGBGB gilt auch dann, wenn schon ein Gebäudeeigentum ohne Nutzungsrecht am Grundstück z. B. nach § 27 LPGG bestand (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., EGBGB 233 § 2 b Rdnr. 1; Münchner Kommentar/von Oefele, 3. Aufl., Art. 233 § 2 b Rdnr. 2; vgl. auch KG FGPrax 1996, 12; Brandenburg. OLG, OLG-NL 1995, 201 ff. zum Verfahren bei Feststellung und Eintragung). Dabei ist Art. 233 § 2 b EGBGB, der ausdrücklich nur das Eigentum von LPG nennt, nach seinem Sinn und Zweck entsprechend auf das Eigentum gärtnerischer Produktionsgenossenschaften anzuwenden. Für Gebäudeeigentum, das nach Art. 233 § 2 b EGBGB oder nach § 27 LPGG entstanden ist, ist nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB auf Antrag des Nutzers ein Gebäudegrundbuchblatt anzulegen; nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB ist dieses Gebäudeeigentum auf Antrag im Grundbuch wie eine Belastung des betroffenen Grundstücks einzutragen (vgl. Münchner Kommentar/Holch, Art. 231 § 5 Rdnr. 14). Für die Entstehung bzw. den Fortbestand des Eigentums nach diesen Vorschriften ist die Eintragung im Gebäudegrundbuch aber nicht konstitutiv. Der Umstand, daß für die Baulichkeiten noch kein Grundbuchblatt angelegt ist, führt nicht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Dies hat zwar zur Folge, daß der Kl. seinerseits noch kein Eigentum an den weiterveräußerten Baulichkeiten erworben hat. Art. 233 § 2 b EGBGB geht nämlich davon aus, daß auch das selbständige Gebäudeeigentum grundsätzlich in der für Immobilien zwingenden Form nach §§ 873, 925 BGB durch Auflassung/Einigung und Eintragung im Gebäudegrundbuch zu übertragen ist (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., EGBGB § 233 § 2 b Rdnr. 4; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., Rdnr. 576). Dies wird in den

lbständige Gebäudeeigentum grundsätzlich in der für Immobilien zwingenden Form nach §§ 873, 925 BGB durch Auflassung/Einigung und Eintragung im Gebäudegrundbuch zu übertragen ist (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., EGBGB § 233 § 2 b Rdnr. 4; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., Rdnr. 576). Dies wird in den Motiven des Gesetzes zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen unter Hinweis auf Art. 233 § 2 b Abs. 2 und 6 EGBGB ausdrücklich klargestellt (vgl. KG OLG-NL 1995, 77, 78). Die Nichtigkeit des Kaufvertrags mit den Bekl. zieht der fehlende Eigentumserwerb des Kl. jedoch nicht nach sich. Denn ebenso wie der noch nicht eingetragene Grundstücksverkäufer (vgl. dazu Reithmann, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8. Aufl., Rdnr. 448 ff.) konnte der Kl. vor seiner Eintragung im Gebäudegrundbuch jedenfalls sein Anwartschaftsrecht veräußern.

Die Erfüllung des Kaufvertrages ist auch nicht deshalb unmöglich (geworden), weil der Kl. nach dem Vertragsschluß mit den Bekl. mit dem Flurstück 178 das Eigentum an demjenigen Grundstück erwarb, auf dem die Gebäude - jedenfalls zum Teil - standen: Denn allein dadurch erlosch das selbständige Gebäudeeigentum nicht (Palandt/Bassenge, EGBGB § 233 § 2 b Rdnr. 5). Nur dann, wenn der Kl. das Grundstück im Rahmen eines Anspruchs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erworben hätte, wäre er verpflichtet gewesen, das Eigentum an den Gebäuden nach dessen Umschreibung auf ihn aufzugeben, wodurch die Gebäude zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks geworden wären (vgl. dazu Münchner Kommentar/Holch, Art. 231 § 5 Rdnr. 25). Dies war jedoch nicht der Fall. Gleichwohl ist ein Anspruch des Kl. nach § 326 BGB nicht gegeben, denn im Zeitpunkt seiner Ablehnung der Vertragsdurchführung waren die Bekl. durch ihre Erklärung vom 29. Januar 1999 bereits wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, so daß sein Schadensersatzverlangen ins Leere geht. Zum Rücktritt waren die Bekl. aufgrund der zu Ziffer 2 Abs. 3 der Nachtragsvereinbarung vom 9. Januar 1996 getroffenen Regelung berechtigt, denn der Kl. hatte die von ihm übernommene Verpflichtung der "Klärung der Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen auf den Nachbarflurstücken 178 und 182" nicht innerhalb der ihm durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Januar 1996 bis zum 31. Januar 1999 gesetzten Frist erfüllt. Diese "Klärung der Rechtssituation" war mittels Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht herbeizuführen, was die Parteien und insbesondere der sie beratende Notar verkannt haben. Die von den Parteien angestrebte dingliche Sicherung der Rechte an den veräußerten Baulichkeiten konnte ausschließlich durch die Eintragung des selbständigen Gebäudeeigentums als Belastung im Grundbuch der betroffenen Grundstücke und letztlich Eintragung der Anlagen im Gebäudegrundbuch verwirklicht werden. Ursprünglich wurde zwar das selbständige Gebäudeeigentum durch die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht beeinträchtigt; das Gebäudeeigentum blieb auch gegenüber dem gutgläubigen Erwerber des Grundstücks bestehen. Diese Regelung war jedoch zeitlich begrenzt. Sie galt zunächst nur für eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 1996; diese Frist wurde letztlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2000 verlängert. Ab dem 1. Januar 2001 ermöglicht Art. 231 § 5 Abs. 3 Satz 1 EGBGB das Erlöschen des nicht im Grundstücksgrundbuch wie eine Belastung eingetragenen Gebäudeeigentums durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstückseigentums (vgl. Münchner Kommentar/Holch, 3. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB Rdnr. 28-30; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., Rdnr. 392; Böhringer; Sicherung von Rechtspositionen durch Widerspruchseintragungen in ostdeutschen Grundbüchern VIZ 1999, 569, 573; Böhringer, Das Zweite Eigentumsfristengesetz und die Suspendierung der Grundbuch-Publizität, VIZ 2000, 129, 130). Demgegenüber bot die Eintragung einer Grunddienstbarkeit für das Eigentum an den Gebäuden keinen entsprechenden Schutz. Darüber hinaus ergab die Sicherung der "Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit" in Gestalt einer Dienstbarkeit schon deshalb keinen Sinn, weil das selbständige Gebäudeeigentum ohnehin ein Nutzungsrecht gewährt, das nicht nur die bisher in Anspruch genommene überbaute Gebäudefläche umfaßt, sondern auch die bisher in Anspruch genommene Zugangsfläche in dem für

er hinaus ergab die Sicherung der "Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit" in Gestalt einer Dienstbarkeit schon deshalb keinen Sinn, weil das selbständige Gebäudeeigentum ohnehin ein Nutzungsrecht gewährt, das nicht nur die bisher in Anspruch genommene überbaute Gebäudefläche umfaßt, sondern auch die bisher in Anspruch genommene Zugangsfläche in dem für die Nutzung des Gebäudes erforderlichen, ortsüblichen Umfang (BGH DtZ 1996, 19, 20 Palandt/Bassenge, Art. 233 EGBGB § 2 b Rdnr. 4). Hinzu kommt, daß die Eintragung der Dienstbarkeit nur zugunsten der herrschenden Grundstücke wirkte, so daß die Bekl. bei der Weiterveräußerung dieser Grundstücke die durch die Dienstbarkeit gewährten Vorteile verloren hätten. Letztlich war die Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern schon deshalb unumgänglich, weil der Kl. sonst seiner Verpflichtung, den Bekl. das Eigentum an den Gebäuden und Anlagen zu verschaffen, nicht hätte genügen können. Der somit einzig sinnvollen Sicherung des Gebäudeeigentums durch die Anlegung des Gebäudegrundbuchs und die Eintragung einer Belastung im Grundstücksgrundbuch trägt die Vereinbarung der Parteien vom 9. Januar 1996 nicht Rechnung. Insoweit weist das Vertragswerk eine Lücke auf, die jedoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann. Das Institut der ergänzenden Vertragsauslegung dient dazu, den von den Parteien bei ihren Absprachen entwickelten und einverständlich festgelegten Regelungsplan für solche Lücken zu ergänzen, für die ein Regelungsbedarf besteht, den die Parteien zwar nicht erkannt haben, dem sie aber genügt hätten, wenn ihnen die Regelungsbedürftigkeit bekannt gewesen wäre. Eine solche an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung geht den Grundsätzen über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage vor (vgl. BGH NJW-RR 1999, 923, 924; BGHZ 127, 138, 143; BGHZ 125, 7, 17; ständige Rechtsprechung). Sie kann auch zu einem vom Wortlaut abweichenden Ergebnis gelangen, wenn sich ein dies rechtfertigender übereinstimmender Wille der Vertragspartner feststellen läßt (vgl. BGH NJW 1995, 1212, 1213). Die ergänzende Vertragsauslegung ist nur dann nicht zulässig, wenn sie dem tatsächlichen Willen der Vertragsparteien widerspricht (BGH NJW 1995, 1212, 1213). Wie oben ausgeführt, haben die Parteien es - offenbar aufgrund einer fehlerhaften Beratung durch den Notar - unterlassen, die zutreffenden rechtlichen Konsequenzen aus dem Verkauf des selbständigen Gebäudeeigentums zu ziehen. Der Kl. hat zwar in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht, die Parteien hätten bewußt von einer weiteren Regelung der Übertragung des Gebäudeeigentums abgesehen, vielmehr habe zunächst der Kaufpreis fließen sollen, und die Übertragung des Eigentums an den Baulichkeiten habe "später" geschehen sollen. Diese Einlassung findet jedoch keine Stütze in den Vereinbarungen der Parteien. Der Nachtragsvereinbarung der Parteien vom 9. Januar 1996 ist vielmehr klar zu entnehmen, daß Gegenstand des Kaufvertrages auch die Baulichkeiten waren, ferner, daß den Parteien bewußt war, daß die "Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen" klärungsbedürftig war. Dieser Klärung räumten die Parteien sogar einen solchen Stellenwert ein, daß den Bekl. im Falle des Scheiterns der Bemühungen des Kl. ein Rücktrittsrecht eingeräumt war. Der Kaufpreis sollte im übrigen erst belegt werden, wenn die Bekl. von diesem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dies alles steht im Widerspruch zu einer Auslegung, nach

ar. Dieser Klärung räumten die Parteien sogar einen solchen Stellenwert ein, daß den Bekl. im Falle des Scheiterns der Bemühungen des Kl. ein Rücktrittsrecht eingeräumt war. Der Kaufpreis sollte im übrigen erst belegt werden, wenn die Bekl. von diesem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dies alles steht im Widerspruch zu einer Auslegung, nach der die Kaufpreisbelegung unabhängig von der dinglichen Sicherung und Übertragung des Gebäudeeigentums stattfinden sollte. Darauf, daß der Notar die Rechtslage verkannt hat, deutet im übrigen auch der Umstand hin, daß er nach dem Kaufvertrag vom 3. März 1993 keine Schritte unternahm, Gebäudegrundbuchblätter anlegen zu lassen, obwohl der Kl. anderenfalls seiner Eigentumsverschaffungspflicht nicht hätte genügen können, ferner daß er dem Kl. - wie dieser in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen hat - riet, zur Klärung der Situation das Flurstück 178 zu erwerben. Dieser Erwerb war nach den vorstehenden Ausführungen jedoch überflüssig und trug nichts zur Sicherung des Gebäudeeigentums bei. Nach alledem ist angesichts des in der Nachtragsvereinbarung offen zutage getretenen Willens der Parteien, die "Rechtssituation" zu klären, nur der Schluß möglich, daß sie bei zutreffender Beratung auch die einzig sinnvolle Regelung getroffen hätten, die Eintragung des selbständigen Gebäudeeigentums im Gebäudegrundbuch und als Belastung im Grundstücksgrundbuch zu bewirken. Dieser ihm obliegenden Verpflichtung ist der Kl. innerhalb der ihm bis zum 31. Januar 1999 gesetzten Frist nicht nachgekommen. Das Vorstehende gilt im übrigen auch dann, wenn man bezweifeln wollte, ob die vom Kl. veräußerten Baulichkeiten tatsächlich "gebäudeeigentumsfähig" nach Art. 233 § 2 b EGBGB waren (vgl. BVerwG VIZ 1998, 567; Empfehlungen zur Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern für Gebäudeeigentum nach Art. 233 § 2 b EGBGB - Verfahren vor der Zuordnungsstelle -, VIZ 1997, 630, 632). Denn zur "Klärung der Rechtssituation" hätte der Kl. jedenfalls die Beseitigung dieser Zweifel im Wege eines Verfahrens vor der Oberfinanzdirektion gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB geschuldet. Selbst wenn man eine solche ergänzende Vertragsauslegung ablehnen wollte, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Denn in diesem Fall bliebe es dabei, daß ein wesentlicher Umstand ungeregelt wäre (§ 155 BGB) und daß die Parteien eine ergänzende Regelung treffen müßten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Parteien am 23. Juli 1998 getroffenen Vereinbarung. An diesem Tage haben die Parteien sich zwar darauf geeinigt, daß der Kl. seiner Verpflichtung zur Klärung der Rechtssituation durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit genüge.

Insoweit hat der Senat im Hinblick auf § 313 BGB aber bereits Zweifel, ob diese nur mündliche Vertragsabänderung formwirksam war. Eine Heilung ist mangels Auflassung und Eigentumsumschreibung jedenfalls nicht eingetreten. Die Formbedürftigkeit einer Vereinbarung hängt vom Inhalt der Vertragsänderung ab: Dem Formzwang des § 313 BGB unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft gehören. Das gilt grundsätzlich auch für Abreden, durch die ein schon beurkundeter, aber noch nicht durch Auflassung vollzogener Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird. Eine Ausnahme vom Beurkundungszwang kommt (nur) dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und durch die damit getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändert werden (BGH NJW 1988, 3263; BGH NJW 1984, 974, 975; BGH NJW 1982, 434, 435; BGH NJW 1973, 37; BGHZ 66, 270, 271 f.). Unvorhergesehen waren die rechtlichen Probleme, die sich den Parteien stellten, aber nicht. Hinzu kommt, daß angesichts der Bedeutung, die die dingliche Sicherung des Gebäudeeigentums für die Bekl. hatte, die Einigung auf eine - der "Klärung der Rechtssituation" nicht dienliche - Dienstbarkeit zu einer für die Bekl. folgenschweren Veränderung der Verpflichtungen des Kl. führte. Die daraus resultierenden Bedenken gegen die Form der Vereinbarung können aber dahinstehen, da der Kl. seiner Verpflichtung, für die Eintragung einer Dienstbarkeit zu sorgen, ohnehin nicht bis zum 31. Januar 1999 genügt hat. Zu diesem Zeitpunkt war die Dienstbarkeit unstreitig noch nicht im Grundbuch eingetragen; lediglich der Eintragungsantrag des Kl. lag dem Grundbuchamt vor. Der Kl. trägt jedoch selbst nichts dafür vor, daß die Parteien sich am 23. Juli 1998 dahin geeinigt hätten, daß bereits das Vorliegen eines Eintragungsantrags das Rücktrittsrecht der Bekl. hätte ausschließen sollen. Ein solcher, vom Kl. jederzeit rücknehmbarer Antrag stellte auch nicht die "dinglich gesicherte Zugangsmöglichkeit" dar, die zu bewirken der Kl. sich verpflichtet hatte. Erst nach Eintragung der Dienstbarkeit wären die Bekl. durch die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung vor einer Aufhebung der Grunddienstbarkeit geschützt gewesen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 876 Rdnr. 2).

Darüber hinaus erfaßte die (beantragte) Dienstbarkeit auch nicht sämtliche veräußerten Anlagen, da sie keine Sicherung der auf dem Flurstück 182 belegenen Baulichkeiten - Ölscheideanlage, Kläranlage und Tankstelle - bewirken konnte. Unerheblich ist dabei, daß die Tankstelle mittlerweile abgerissen ist. Denn der Untergang eines Gebäudes, an dem selbständiges Eigentum besteht, läßt dieses Eigentum nicht völlig gegenstandslos werden. Es bleibt das Recht zur Bauerrichtung eines neuen (gleichartigen) Gebäudes, das zunächst eher den Charakter eines Anwartschaftsrechts hat und mit Errichtung zu Gebäudeeigentum erstarkt, wobei Art und Ursache des Untergangs gleichgültig sind (Art. 233 § 2 b Abs. 4, § 4 Abs. 3 S. 1, 2 EGBGB; vgl. Münchner Kommentar/von Oefele, Art. 233 § 2 b Rdnr. 14).

Nach alledem sind die Bekl. durch die Erklärung vom 29. Januar 1999, die fristgemäß am 2. Februar 1999 bei dem Notar einging, wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten. Dieser Rücktritt ist auch nicht, wie der Kl. meint, deshalb treuwidrig, weil die Bekl. sich nach rund sechsjähriger Nutzung der Grundstücke und Baulichkeiten vom Vertrag zu lösen suchten. Die Bekl. haben nämlich während der gesamten Dauer der Nutzung eine jährliche Zinspauschale in Höhe von 120.000 DM an den Kl. gezahlt. Außerdem wäre es dem Kl. zuzumuten gewesen, das Verfahren zur Anlegung des Gebäudegrundbuchs sogleich nach dem Abschluß des Kaufvertrages vom 3. März 1993 einzuleiten; es ist anzunehmen, daß in diesem Fall die Rechtssituation jedenfalls bis 1999 geklärt gewesen wäre. Daß dies nicht geschehen ist, ist um so unverständlicher, als der Vertrag des Kl. mit der GPG O. i. L. vom 22. Februar 1993 unter § 7 Abs. 3 ausdrücklich auf die Anlegung der Gebäudegrundbuchblätter eingeht.