Gebäudeeigentum

Gebäudeeigentum; LPG; Gebäudegrundbuchblatt; Feststellungszuständigkeit

Soweit nach Artikel 233 § 2 b Abs. 1 und 2 EGBGB Gebäudeeigentum landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften besteht und dafür auf Antrag des Nutzers ein Gebäudegrundbuchblatt anzulegen ist sowie nach Absatz 3 Satz 1 und 2 der Vorschrift in ihrer seit dem 1. Oktober 1994 geltenden Fassung in Anwendung des Vermögenszuordnungsgesetzes durch Bescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion festgestellt wird, ob Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, handelt es sich um eine vorrangige Feststellungszuständigkeit. Soweit es nach Absatz 3 Satz 3 der Vorschrift in ihrer seit dem 1. Oktober 1994 geltenden Fassung den Grundbuchämtern unbenommen bleibt, Gebäudeeigentum und seinen Inhaber nach Maßgabe der Bestimmungen des Grundbuchrechts festzustellen, ist das Grundbuchamt jedenfalls jetzt auf Nachweise in der Form des § 29 GBO beschränkt.

Die Antragstellerin macht als Rechtsnachfolgerin der früheren landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft Gemüseproduktion "Edwin Hoernle" (LPG) geltend, die LPG habe auf bestimmten Flurstücken der im Ostteil Berlins belegenen zehn Grundstücke auf der Grundlage eines nach den Vorschriften der ehemaligen DDR bestehenden Nutzungsrechts insgesamt 82 Gebäude und Anlagen errichtet. Die Antragstellerin hat dazu verschiedene Lagepläne und der LPG erteilte Baugenehmigungen sowie weitere aus der ehemaligen DDR stammende Unterlagen vorgelegt. Sie vertritt die Auffassung, die LPG habe nach Artikel 233 § 2 b EGBGB das Eigentum an den von ihr errichteten Gebäuden erworben, und hat in notarieller Form beantragt, insoweit Gebäudegrundbücher anzulegen und sie als Gebäudeeigentümerin einzutragen. Der Grundbuchrechtspfleger hat die Ansicht vertreten, anhand der dem Antrag beigefügten Unterlagen könne nicht festgestellt werden, ob an den betreffenden Gebäuden Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht. Er hat deshalb die Anlegung von Gebäudegrundbüchern mit Zwischenverfügung vom 7. Juni 1993 von der Beibringung eines Feststellungsbescheids des Präsidenten der Oberfinanzdirektion Berlin nach Artikel 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 und 2 EGBGB in der damals geltenden Fassung abhängig gemacht. Das Landgericht hat die Beschwerde mit Beschluß vom 5. Oktober 1993 zurückgewiesen, wogegen sich die weitere Beschwerde richtet. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig, jedoch unbegründet. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts, mit dem das zu Recht als zulässig angesehene Erstrechtsmittel der Antragstellerin gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 7. Juni 1993 zurückgewiesen worden ist, erweist sich jedenfalls auf der Grundlage der am 1. Oktober 1994 in Kraft getretenen Neufassung des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB (vgl. Artikel 2 § 5 Nr. 2 Buchst. b des Sachrechtsänderungsgesetzes vom 21. September 1994, BGBI. I Seite 2457/2490) im Ergebnis als rechtsfehlerfrei. Diese nach Erlaß der Entscheidung des Landgerichts eingetretene Gesetzesänderung ist im Verfahren der weiteren Beschwerde zu berücksichtigen, da sie hinsichtlich ihres zeitlichen Anwendungsbereichs keine Einschränkungen erkennen laßt (vgl. Demharter, GBO, 21. Auflage, § 78 Rdn. 10 m.w.N.). Das Landgericht hat im Anschluß an die Ansicht des Grundbuchamtes die Vorlage eines Feststellungsbescheids des Präsidenten der Oberfinanzdirektion deshalb für erforderlich gehalten, weil die Voraussetzungen der hier nur in Betracht kommenden Vorschrift des Artikels 233 § 2 b EGBGB für die Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern vom Grundbuchamt mit den ihm gegebenen Mitteln nicht feststellbar seien. Im vor liegenden Fall kommt selbständiges Gebäudeeigentum aufgrund Bebauung durch eine landwirtschaftliche Produktlonsgenossenschaft nach Maßgabe des Artikels 233 § 2 b Abs 2 Satz 1 und 2 EGBGB in Ver-bindung mit Artikel 233 § 2 b Abs. 1 und § 2 a Abs. 1 Satz 1 Buchst. a EG-BGB oder mit § 27 LPG-Gesetz in Betracht. Die vorbezeichneten Vor-schriften des Artikels 233 EGBGB sind unverändert geblieben. Soweit es um die Feststellung der Voraussetzungen für die Entstehung von Gebäudeeigentum und des etwaigen Gebäudeeigentümers geht, konnte das Landgericht nur die bis zum 30. September 1994 geltende Fassung des § 233 Artikel 2 b Abs. 3 EGBGB berücksichtigen. Darin hieß es: "lst nicht festzustellen, ob Gebäudeeigentum entstanden ist oder wem es zusteht, so wird dies durch den Präsidenten der

zungen für die Entstehung von Gebäudeeigentum und des etwaigen Gebäudeeigentümers geht, konnte das Landgericht nur die bis zum 30. September 1994 geltende Fassung des § 233 Artikel 2 b Abs. 3 EGBGB berücksichtigen. Darin hieß es: "lst nicht festzustellen, ob Gebäudeeigentum entstanden ist oder wem es zusteht, so wird dies durch den Präsidenten der Oberfinanzdirektion, in dessen Bezirk das Gebäude liegt, festgestellt. Das Vermögenszuordnungsgesetz ist anzuwenden."

Unter der Geltung dieser Vorschrift vertraten Obergerichte die Auffassung, für die dem Grundbuchamt obliegende Feststellung, ob Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, gelte der Amtsermittlungsgrundsatz und sei das Grundbuchamt in Anwendung der §§ 7 bis 17 AVOGBO (jetzt gleichlautend §§ 116 bis 125 GBO) ohne Bindung an die Voraussetzungen des § 29 GBO befugt und verpflichtet, Beweise zu erheben und amtliche oder private Urkunden beizuziehen (OLG Rostock Rpfleger 1994, 413; OLG Brandenburg DtZ 1994, 284; BezG Meiningen ZOV 1993, 353; vgl. auch BezG Dresden Rpfleger 1991, 493 ferner Kassebohm, VIZ 1993, 425/430 f.). Nach anderer Ansicht, die ebenfalls die bis zum 30. September 1994 geltende Fassung des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB betrifft, hat derjenige, der die Anlegung eines Grundbuchblattes beantragt, alle Eintragungsunterlagen in der Form des § 29 GBO beizubringen (LG Berlin Rpfleger 1995, 107; LG Halle Rpfleger 1994, 413 mit zustimmender Anmerkung von Hartung; KreisG Rathenow Rpfleger 1993, 331; Böhringer OV Spezial 19/1993, 11; ebenso Nr. 2 der "Vorläufigen Empfehlungen zur Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern für Gebäudeeigentum nach Artikel 233 § 2 b EGBGB" des Bundesjustizministeriums, DtZ 1993, 369). Welcher dieser Ansichten unter der Geltung des früheren Rechts der Vorzug zu geben wäre, bedarf hier keiner Entscheidung. Ebenfalls offenbleiben kann, ob die Ansicht des Landgerichts, es sei anhand der von der Antragstellerin eingereichten Unterlagen im Sinne von Artikel 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 EGBGB a. F. nicht festzustellen, ob bestimmten Grundstücken (Flurstücken) zuzuordnendes und damit überhaupt buchungsfähiges Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, auf der Grundlage des früheren Rechts auch bei Zugrundelegung der erstgenannten Auffassung als rechtsfehlerfrei anzusehen wäre, wofür allerdings einiges spricht. Denn die am 1. Oktober 1994 in Kraft getretene geänderte Fassung des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB in Verbindung mit den Vorschriften der ebenfalls am 1. Oktober 1994 in Kraft getretenen Gebäudegrundbuchverfügung - GGV - vom 15. Juli 1994 (BGBI. I Seite 1606) rechtfertigt jedenfalls nunmehr die Annahme, daß ein Gebäudegrundbuchblatt vom Grundbuchamt in eigener Prüfung nur anzulegen ist, wenn das Entstehen des Gebäudeeigentums und wem es zusteht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist. Ein solcher Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden ist hier nicht erbracht und kann nach den Umständen auch nicht erbracht werden. Somit erweist sich die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, es sei insoweit ein bestandskräftiger Feststellungsbescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion herbeizuführen (Artikel 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 und 2 EGBGB), jedenfalls im Ergebnis als berechtigt. In Artikel 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 bis 3 EGBGB in der ab 1. Oktober 1994 geltenden Fassung heißt es: "Ob Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, wird durch Bescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion festgestellt, in dessen Bezirk das Gebäude liegt. Das Vermögenszuordnungsgesetz ist anzuwenden. Den Grundbuchämtern bleibt es unbenommen, Gebäudeeigentum und seinen Inhaber nach Maßgabe der Bestimmungen des Grundbuchrechts festzustellen; ein Antrag nach den Sätzen 1 und 2 darf nicht von der vorherigen Befassung der Grundbuchamter abhängig gemacht werden."

Nach der Begründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages stellt die Neufassung klar, daß die in Absatz 3 vorgesehene Feststellung, ob Gebäudeeigentum nach den Absätzen 1 und 2 entstanden ist, auf Antrag durch den Präsidenten der Oberfinanzdirektion zu erfolgen hat; nach der bisher geltenden Regelung sei diese Feststellung in einigen Fällen durch Verweis auf ein anhängiges Grundbuchverfahren abgelehnt worden (BT Drucksache 12/7425 Seite 92). Darüber hinaus läßt sich der neu gefaßten Vorschrift sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn entnehmen, daß die zur Frage, ob Gebäudeeigentum entstanden ist und wem es zusteht, erforderlichen Feststellungen jedenfalls in den Zweifelsfällen, in denen - wie in der Regel - Nachweise in der Form des § 29 GBO nicht erbracht werden können, nunmehr allein dem Präsidenten der Oberfinanzdirektion zugewiesen ist. Zwar soll es nach Satz 3 der genannten Bestimmung den Grundbuchämtern unbenommen bleiben, Gebäudeeigentum und seinen Inhaber nach Maßgabe der Bestimmungen des Grundbuchrechts festzustellen, und darf ein Antrag nach den Sätzen 1 und 2 bei der Oberfinanzdirektion lediglich nicht von der vorherigen Befassung der Grundbuchämter abhängig gemacht werden. Angesichts des Aufbaues und der Formulierungen des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 Satz 1 bis 3 EGBGB kann aber nicht angenommen werden, daß den Grundbuchämtern damit die Verpflichtung auferlegt werden sollte, diese Feststellung gegebenenfalls mit den allgemeinen Mitteln der Tatsachenfeststellung, etwa entsprechend §§ 116 ff., 119 ff., 123 GBO (früher: §§ 7 bis 17 AVOGBO), wie sie für das Feststellungsverfahren vor dem Präsidenten der Oberfinanzdirektion nach den Sätzen 1 und 2 der Bestimmung in Betracht kommen mögen. Der aus der Vorschrift ersichtlichen Vorrangigkeit des Verfahrens der Feststellung durch Bescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion ist vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, daß als Bestimmungen des Grundbuchrechts nur diejenigen allgemeinen Vorschriften der Grundbuchordnung anzusehen sind, die sich auf die Form des Nachweises der Eintragungsvoraussetzungen beziehen (§ 2 GBO). Soweit im Rahmen des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB a.F. auf die Anlegung von Gebäude-Grundbuchblättern die Vorschriften der §§ 7 bis 17 AVOGBO (jetzt: §§ 116 bis 125 GBO) über die Anlegung von Grundstücks-Grundbuchblättern entsprechend angewendet worden sind (OLG Rostock, OLG Brandenburg, BezG Meiningen und BezG Dresden, je a.a.O.), sind diese Entscheidungen aufgrund der Neufassung des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB als überholt anzusehen (ebenso Palandt/Bassenge, BGB, 54. Auflage, Artikel 233 § 2 b Rdn. 1 zu b; vgl. auch Böhringer, DtZ 1994, 301/302), so daß sich auch die Vorlagefrage nach § 79 GBO nicht stellt. Die zur früheren Fassung des Artikels 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB vertretene abweichende Ansicht ist maßgeblich damit begründet worden, die Vorschriften über die Anlegung von Grundstücks-Grundbuchblättern seien entsprechend anzuwenden, und nach diesen Vorschriften habe das Grundbuchamt die erforderlichen Feststellungen von Amts wegen ohne Beschränkung auf der Form des § 29 GBO entsprechende Nachweise zu treffen. Diese Auffassung läßt sich nicht mehr aufrechterhalten, nachdem die Anlegung und Führung von Gebäudegrundbüchern u. a. für den Fall des Artikels 233 § 2 b EGBGB nunmehr in der Gebäudegrundbuchverfügung als einer speziellen rechtlichen Regelung besonders geregelt ist (vgl. dazu allgemein Schmidt-Räntsch/Sternel, DtZ 1994,

ende Nachweise zu treffen. Diese Auffassung läßt sich nicht mehr aufrechterhalten, nachdem die Anlegung und Führung von Gebäudegrundbüchern u. a. für den Fall des Artikels 233 § 2 b EGBGB nunmehr in der Gebäudegrundbuchverfügung als einer speziellen rechtlichen Regelung besonders geregelt ist (vgl. dazu allgemein Schmidt-Räntsch/Sternel, DtZ 1994, 262). Wenn es in § 4 Abs. 2 GGV heißt, zum Nachweis von Gebäudeeigentum gemäß Artikel 233 § 2 b EGBGB genüge der Bescheid des Präsidenten der Oberfinanzdirektion, wenn auf dem Bescheid seine Bestandskraft bescheinigt wird, bleibt zwar weiterhin vom Wortlaut her offen, mit welchen Mitteln das Grundbuchamt die erforderliche Feststellung selbst zu treffen hat, soweit sie ihm nach Artikel 233 § 2 b Abs. 3 Satz 3 EGBGB unbenommen bleibt. Die Gebäudegrundbuchverfügung als Spezialregelung enthält jedoch weder selbst Vorschriften nach Art etwa der jetzigen §§ 119 ff., 123 GBO noch verweist sie auf diese Vorschriften. Daraus kann geschlossen werden, daß es mit der Anwendung der allgemeinen Vorschrift des § 29 GBO sein Bewenden haben soll, wenn es um den Nachweis des Entstehens von Gebäudeeigentum und wem es zusteht geht, soweit Feststellungen dazu außerhalb des Feststellungsverfahrens vor der Oberfinanzdirektion dem Grundbuchamt unbenommen bleiben. Gegen eine durch entsprechende Anwendung anderer Vorschriften auszufüllende Regelungslücke sprechen schließlich auch sonstige Vorschriften über die Zuständigkeitsverteilung im Bereich der Feststellung der Rechtsverhältnisse betreffend das nach dem Recht der ehemaligen DDR begründete Eigentum und Vermögen. Feststellungen dieser Art sind jedenfalls im Grundsatz nicht dem Grundbuchamt, sondern Behörden mit Spezialzuständigkeiten im Bereich der Vermögenszuordnung übertragen, deren Entscheidungen das Grundbuchamt insoweit binden (vgl. §§ 1 und 3 VZOG). Um eine solche Behörde handelt es sich bei dem Präsidenten der Oberfinanzdirektion. Diese grundsätzliche Zuständigkeitsverteilung beruht ersichtlich auf der Erwägung, daß das Grundbuchamt regelmäßig nicht in der Lage sein wird, die erforderlichen Feststellungen mit den üblichen Mitteln des Grundbuchverfahrensrechts (vgl. § 29 GBO) zu treffen. Auch deshalb ist es gerechtfertigt, auf der Grundlage der inzwischen geänderten Vorschriften jedenfalls nunmehr der schon zur früheren Fassung teilweise vertretenen Meinung zu folgen, wonach sich die dem Grundbuchamt unbenommene eigene Prüfung auf Nachweise in der Form des § 29 GBO beschränkt und weitergehende Ermittlungen dem Präsidenten der Oberfinanzdirektion überlassen bleiben müssen. Solche Nachweise hat die Antragstellerin weder vollständig beigebracht noch kommen sie sonst in Betracht.