Gebäudeeigentum

Gebäudeeigentum; Besitzmoratorium; Nutzungsrechtsverleihung; Kommunalvermögen; Verfügungsbefugnis der Landkreise

1. Zur Verfügungsbefugnis der Landkreise über ehemals volkseigene Grundstücke gem. §§ 5 Abs. 1, 3 c, 7 KommunalvermögensG.

2. Eine sozialistische Produktionsgenossenschaft wurde nur dann Eigentümer des von ihr auf volkseigenen Grundstücken errichteten Gebäudes, wenn ihr gem. §§ 1 S. 1, 4 Abs. 4 des Gesetzes vom 14.12.1970 (DDR-GBl. I S. 372) ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen worden war.

3. Auf den Besitzschutz nach dem Moratorium gem. Art. 233 § 2 a EGBGB kann sich der Erwerber selbständigen Gebäudeeigentums berufen, wenn die Erfüllung des Veräußerungsvertrages die Bestellung eines Nutzungsrechts vorsah und diese infolge dem Nutzer nicht zuzurechnender Umstände ausgeblieben ist.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. Zustimmung zur Grundbuchberichtigung und Herausgabe des im Grundbuch eingetragenen Grundstücks.

Als Rechtsträger des ursprünglich volkseigenen Grundstücks war im Grundbuch die PGH eingetragen. Sie hat das Grundstück mit verschiedenen Gebäuden bebaut, die sie mit notariellem Vertrag vom 6. Juni 1990 zum Preise von 177.700,00 Mark an die Gesamtvollstreckungsschuldnerin (Schuldnerin), deren Verwalter der Bekl. ist, verkaufte. Der Kreistag Rügen gründete mit Beschluß vom 27. Juni 1990 die Treuhandgesellschaft Rügen als Unternehmen des Landratsamtes Rügen. In einer von dem Landrat unterzeichneten "Gründungsanweisung der Treuhandgesellschaft Rügen" wird als Aufgabe der Gesellschaft die Übernahme der Treuhandschaft über das zu erwartende kommunale Eigentum der Kreise, Städte und Gemeinden bezeichnet. Weiter heißt es unter II. 3. der Gründungsanweisung, der Treuhandgesellschaft obliege "die Sicherung des Eigentums hinsichtlich der genauen Festlegungen sowie der Entscheidungsbefugnis über Verkauf, Erweiterung, Beteiligung usw. entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften." Mit notariellem Kaufvertrag vom 31. August 1990 veräußerte die Treuhandgesellschaft Rügen das Grundstück an die Schuldnerin. Die Schuldnerin wurde am 12. September 1990 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Mit Bescheid vom 18. Januar 1994 stellte der Oberfinanzpräsident der Oberfinanzdirektion Rostock fest, daß das Grundstück im Eigentum der Kl. stehe. Die Kl. hat die Auffassung vertreten, die Treuhandgesellschaft Rügen sei zum Verkauf des Grundstücks nicht berechtigt gewesen, die Schuldnerin habe kein Eigentum erworben und sei ihr zur Herausgabe des Grundstücks verpflichtet. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Gegen diese Entscheidung, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wendet sich der Bekl. mit der Berufung.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Die Klage ist in vollem Umfang begründet.

I. Der Bekl. ist gemäß § 894 BGB i. V. m. § 12 Gesamtvollstreckungsordnung verpflichtet, einer Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung der Kl. als Eigentümerin zuzustimmen. Das Grundbuch ist durch die Eintragung der Schuldnerin, der GmbH, als Eigentümerin unrichtig geworden.

Die Schuldnerin hat das Eigentumsrecht nicht aufgrund des Grundstückskaufvertrages vom 31. August 1990 erworben. Ein Eigentumserwerb ergibt sich nicht aus der Regelung des § 27 Satz 1, 1. Alternative ZGB. Denn die Verkäuferin, die Treuhandgesellschaft Rügen, war selbst nicht Eigentümerin des Grundstücks, für das im Grundbuch Eigentum des Volkes, Rechtsträger PGH, eingetragen war. Die Schuldnerin hat das Eigentum auch nicht gemäß § 27 Satz 1, 2. Alternative ZGB erworben. Denn für sie handelte es sich bei dem Grundstück um eine unrechtmäßig erlangte Sache im Sinne von § 27 Satz 2 ZGB. Dabei kann dahinstehen, ob der Landkreis Rügen mit der "Gründungsanweisung der Treuhandgesellschaft Rügen" vom 12. Juli 1990 dieser die Befugnis zur Veräußerung von kreiseigenen Grundstücken übertragen hatte. Denn der Landkreis Rügen war selbst nicht berechtigt, über das Grundstück zu verfügen. Eine Verfügungsbefugnis des Landkreises ergibt sich nicht aus § 5 Abs. 1 i. V. m. § 3 c des Kommunalvermögensgesetzes vom 6. Juli 1990 (GBl. d. DDR I, S. 660). Denn ein Übergang volkseigener Grundstücke in das Vermögen der Landkreise trat nach dem Kommunalvermögensgesetz nicht kraft Gesetzes ein. Es war vielmehr gemäß § 7 Kommunalvermögensgesetz eine Übertragung durch die Treuhandanstalt mittels Übergabe Übernahme-Protokolls erforderlich. Eine solche Übertragung hat unstreitig nicht stattgefunden. Die Schuldnerin hat das Eigentum an dem Grundstück auch nicht gutgläubig erworben. Ein gutgläubiger Erwerb war nach den Vorschriften des ZGB ausgeschlossen, er kam im übrigen mangels Voreintragung der Treuhandgesellschaft Rügen als Eigentümerin im Grundbuch nicht in Betracht. Die Kl. ist durch die Unrichtigkeit des Grundbuches unmittelbar beeinträchtigt. Denn das ehemals volkseigene, nicht unmittelbar kommunalen Verwaltungsaufgaben dienende Grundstück ist gemäß Art. 22 Abs. 1 des Einigungsvertrages Teil des Finanzvermögens in der Treuhandverwaltung des Bundes geworden. Dementsprechend wurde es der Kl. mit Bescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Rostock vom 28. Januar 1994 gemäß § 2 Abs. 1 Vermögenszuordnungsgesetz zugeordnet. II. Als Eigentümerin kann die Kl. von dem Bekl. gemäß § 985 BGB i. V. m. § 12 Gesamtvollstreckungsordnung die Herausgabe des Grundstücks verlangen. Dem Bekl. steht ein Recht, die Herausgabe gemäß § 986 Abs. 1 BGB aufgrund einer Berechtigung der Schuldnerin zum Besitz des Grundstücks zu verweigern, nicht zu. Ein Recht der Schuldnerin zum Besitz ergibt sich nicht aus Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB i. V. m. §§ 1 Nr. 1 b, 3 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Denn sie hat aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 6. Juni 1990 kein selbständiges Eigentum an den auf dem Grundstück von der PGH errichteten Gebäuden erworben. Voraussetzung für den Eigentumserwerb wäre gemäß § 27 ZGB gewesen, daß die PGH selbst Eigentümerin der Gebäude war. Diese Voraussetzung war nicht erfüllt. Denn nach §§ 1 Satz 1, 4 Abs. 4 des Gesetzes vom 14. Dezember 1970 über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken (GBl. I, S. 372) wurden sozialistische Genossenschaften, wie sie die PGH darstellte, nur dann Eigentümer der von ihnen auf volkseigenen Grundstücken errichteten Gebäude, wenn ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen worden war. Die Verleihung eines Nutzungsrechts an die PGH ist aber nicht einmal behauptet.

Ein Besitzrecht der Schuldnerin läßt sich auch nicht aus dem geschlossenen Vertrag über den Kauf der auf dem streitgegenständlichen Grundstück stehenden Gebäude herleiten. Der Gebäudekaufvertrag vom 6. Juni 1990, der volkseigene, gewerbliche Gebäude betraf, die durch die PGH nicht verkauft oder veräußert werden konnten, ist unwirksam.

Auch die Moratoriumsvorschriften des Art. 233 § 2 a EGBGB gewähren der Schuldnerin bzw. dem Bekl. kein Besitzrecht. Die Schuldnerin hat bis zum 2. Oktober 1990 auf dem streitgegenständlichen Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen keine Gebäude und Anlagen errichtet, so daß Art. 233 § 2 a Abs. 1 a EGBGB nicht einschlägig ist. Die Schuldnerin zählt auch nicht zu den in Art. 233 § 2 a Abs. 1 b EGBGB genannten Genossenschaften oder volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft, so daß der in dieser Norm vorgesehene Besitzschutz nicht eingreift. Der vorliegende Fall betrifft auch kein Grundstück mit einer Wohnbebauung, so daß von daher eine Besitzberechtigung gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 c EGBGB ausscheidet. Ein Recht zum Besitz steht der Schuldnerin auch nicht gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 d EGBGB zu. Die in dieser Regelung angesprochenen Gebäudekaufverträge erfassen nur Eigenheime aus Volkseigentum, nicht aber Betriebsgrundstücke (vgl. hierzu die Gesetze der DDR über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I S. 784), vom 15. Dezember 1973 (GBl. I S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157) sowie - Münchener Kommentar-Wendtland Art. 233 § 2 a Rdn. 11 EGBGB). Der Kaufvertrag vom 6. Juni 1990 betrifft aber ausschließlich betriebliche Gebäude und Anlagen. Berechtigter Besitzer ist die Schuldnerin auch nicht gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. § 3 Abs. 3 des Sachenrechtsänderungsgesetzes geworden. Zwar war die Schuldnerin - auf der Grundlage eines rechtsunwirksamen Gebäudekaufvertrages - Käuferin von volkseigenen Gebäuden und Anlagen. Die Bestellung eines Nutzungsrechts ist aber nicht ausgeblieben, sondern war vielmehr von vornherein gar nicht vorgesehen. Jedenfalls hat dies die Bekl. nicht behauptet. Anhaltspunkte in dieser Richtung ergeben sich auch nicht aus der Kaufvertragsurkunde oder sonstigen Umständen. Insbesondere ist nicht erkennbar, wie die PGH in der Lage gewesen sein sollte, ein solches Nutzungsrecht zu vermitteln. Auch Umstände, die für einen Anspruch der Bekl. auf Bestellung eines derartigen Nutzungsrechts sprechen könnten, sind nicht ersichtlich. Damit liegt aber kein sogenannter hängender Kaufvertrag vor, der nach den Vorschriften des DDR-Rechts hätte wirksam werden können, sondern ein Verkauf- und Veräußerungsversuch der PGH, der jeder rechtlichen Basis entbehrt, der also nicht auf der Grundlage und im Vertrauen auf den Fortbestand der DDR-Rechtslage stattfand, sondern außerhalb derselben. Eine schuldrechtlich begründete Besitzer- und Nutzerposition der Bekl. liegt danach nicht vor. Diese vom Senat vorgenommene Auslegung gründet sich auf die Gesetzesmaterialien zum Sachenrechtsänderungsgesetz. Dem Bericht des Rechtsausschusses über das Sachenrechtsänderungsgesetz ist zu § 3 Abs. 3 als vorgeschlagener Neuregelung folgendes zu entnehmen (BT Ds. 12/7425 S. 61):

Die vorgeschlagene Ergänzung sieht die entsprechende Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auf die nichtvollzogenen (= hängenden) Gebäudekaufverträge vor, bei deren Vollzug nach Bestellung des Nutzungsrechts mit der Eintragung in das Grundbuch nach Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes selbständiges Eigentum an einem Gebäude entstanden wäre. Diese Verträge können, wenn das Nutzungsrecht nicht verliehen und ein Antrag auf Eintrag des Gebäudes in das Grundbuch vor dem Beitritt nicht gestellt worden ist (vgl. Art. 233 § 7 EGBGB), infolge der mit dem Beitritt eingetretenen Rechtsänderungen nicht mehr erfüllt werden. Es kann nunmehr weder ein Nutzungsrecht verliehen, noch selbständiges Eigentum am Gebäude begründet werden. Ist dem Nutzer aufgrund solcher Verträge der Besitz am Gebäude eingeräumt worden, so soll er grundsätzlich so gestellt werden, wie er stehen würde, wenn das Nutzungsrecht noch vor dem Beitritt verliehen und die Eintragung des selbständigen Gebäudeeigentums in das Grundbuch beantragt worden wäre. In der DDR lag es allein in der Hand der Behörden, die für die Erfüllung solcher Verträge erforderlichen Rechtshandlungen vorzunehmen. Dem Bürger standen keine Rechtsbehelfe zu, mit denen er die zeitige Erfüllung hätte erzwingen können". Der vorgenannte Bericht des Rechtsausschusses nimmt an der bezeichneten Fundstelle weiter Bezug auf die Bundestagsdrucksache 12/5992 (S. 204 - 206), in welcher die Stellungnahme der Bundesregierung zur Neuregelung des § 3 Abs. 3 des Sachenrechtsänderungsgesetzes enthalten ist. Dort heißt es: "Es muß sich um einen Kaufvertrag über ein Gebäude gehandelt haben, dessen Erfüllung die Bestellung eines Nutzungsrechts und die Begründung selbständigen Gebäudeeigentums voraussetze. Eine einem Nutzungsrecht oder bestehendem Gebäudeeigentum vergleichbare Belastung liegt nur dort vor, wo nach dem Recht der DDR eine Verdinglichung vorgesehen war, diese aber infolge dem Nutzer nicht zuzurechnender Umstände ausgeblieben ist. Der Nutzer soll grundsätzlich keine Nachteile dadurch erleiden, daß die zur Absicherung seines Erwerbs vorgesehenen Rechtsvorschriften nicht eingehalten worden sind. Die Sachenrechtsbereinigung kann jedoch nicht über die einschlägigen rechtlichen Regelungen der DDR hinaus zum Nachteil der Grundstückseigentümer Verdinglichungen neu begründen und hieraus eine Beteiligung des Nutzers am Bodenwert anordnen. Dies entspricht dem Grundgedanken, wie er in Abs. 2 Satz 2 des Entwurfs für die Bebauung zum Ausdruck gebracht worden ist.

In den ‚hängenden' Kaufvertragsfällen ist keine bauliche Investition, sondern eine durch den Kaufvertrag begründete Besitz- und Nutzungsberechtigung zu schützen. ..."

Eine Besitzberechtigung der Schuldner des Bekl. gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 i. V. m. §§ 4, 121 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes besteht ebenfalls nicht.