Gebäudeeigentum

Gebäudeeigentum; Fortbestand des Gewerbemietvertrages bei Restitution; Investitionsbewerber; Investitionsvorrangbescheid

Die Vereinbarung eines Gebäudeeigentums, für das kein Gebäudegrundbuchblatt eingerichtet worden ist, gilt nach dem 3. Oktober 1990 als endgültig fehlgeschlagen. Durch die Restitution eines Grundstücks werden subjektive Rechte eines Gewerbemieters nicht berührt.

Die Rechte des Investitionsbewerbers werden im Restitutionsverfahren durch das Schicksal einer Investitionsvorrangentscheidung nicht berührt.

Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen einen Restitutionsbescheid vom 6. Januar 1992, mit dem der Antragsgegner das Eigentum an dem Grundstück in Berlin-W. an die Beigeladene zurückübertragen hat.

Der Antragsteller zu 1. nutzt nach seinem Vorbringen seit vielen Jahren mehrere Gebäude auf diesem Grundstück aufgrund eines Gewerbemietvertrages. Durch notariellen Kaufvertrag vom 21. Juni 1990 kaufte er vom Magistrat von Berlin die auf dem Grundstück gelegenen "Gewerbegebäude (Werkstatt, zwei Garagen, Lagergebäude)" und beantragte zugleich, diese Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen und ihm das Nutzungsrecht an den Grundflächen der Gebäude zu verleihen. Mit weiterem Vertrag vom selben Tage kaufte ein weiterer Gewerbemieter, der schon seit etwa 1960 auf dem Gelände tätig gewesen sein soll, die weitere auf dem Grundstück gelegene Werkstatt und beantragte ebenfalls die Grundbucheintragung und die Verleihung des entsprechenden Nutzungsrechts. Nachdem diese Anträge erfolglos geblieben waren, beantragten der Antragsteller zu 1. und der Antragsteller zu 2., dem der erwähnte weitere Gewerbemieter seine Rechte aus dem Kaufvertrag zwischenzeitlich abgetreten hatte, im Oktober 1991 die Erteilung einer Investitionsvorrangbescheinigung für den Erwerb der von ihnen beanspruchten Grundstücksflächen. Ein Investitionsvorrangverfahren wurde jedoch mit Rücksicht auf den Restitutionsbescheid vom 6. Januar 1992 nicht mehr eingeleitet. Dem widersprachen die Antragsteller und legten gegen den Bescheid vom 6. Januar 1992, der den im Restitutionsverfahren nicht beteiligten Antragstellern nicht zugestellt worden war, unter dem 21. Februar 1992 Widerspruch ein.

Mit dem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 13. März 1992 ziehen die Antragsteller die Rechtmäßigkeit des Restitutionsbescheides in Zweifel und machen ferner geltend: Ihr Widerspruch hindere den Eintritt der Bestandskraft des Bescheides, denn sie seien am Restitutionsverfahren zu beteiligen gewesen. Durch die notariellen Kaufverträge hätten sie eine eigentümerähnliche Stellung oder jedenfalls ein entsprechendes Anwartschaftsrecht erlangt. Die nicht unerheblichen Investitionen, die der Antragsteller zu 1. und der Rechtsvorgänger des Antragstellers zu 2. während der Mietzeit an den Gebäuden vorgenommen hätten, begründeten ebenso wie der Antrag auf Erteilung eines Investitionsvorrangbescheides ein rechtliches Interesse am Ausgang des Restitutionsverfahrens, welches durch den angegriffenen Bescheid und Fehler des vorausgegangenen Verwaltungsverfahrens beeinträchtigt werde.

Der nach § 80 Abs. 5 VwGO in entsprechender Anwendung statthafte Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist mangels Antragsbefugnis unzulässig. Entsprechend § 42 Abs. 2 VwGO ist Voraussetzung für die Zulässigkeit des Antrags (vgl. Kopp, VwGO, 9. Aufl. 1992, § 42 Rdnr. 38 a), daß der Antragsteller geltend macht, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Diese Voraussetzung ist indessen nicht erfüllt, wenn die vom Antragsteller behaupteten Rechte offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise bestehen oder ihm nicht zustehen können, mithin eine Verletzung subjektiver Rechte nicht möglich erscheint (vgl. Kopp, a. a. O., Rdnr. 39, 42 a; Redeker/von Oertzen, VwGO, 10. Aufl. 1991, § 42 Rdnr. 15, 20; jeweils m. w. N.). So aber liegt es im vorliegenden Fall.

Es erscheint ausgeschlossen, daß durch die Rückübertragung des Grundeigentums an dem fraglichen Grundstück an die Beigeladene in bestehende Rechte des Antragstellers zu 1. aus dem Gewerbemietvertrag mit der Wohnungsbaugesellschaft - der Antragsteller zu 2. ist nicht Mieter von Räumlichkeiten auf dem Grundstück - eingegriffen werden könnte. Dies folgt aus den §§ 16, 17 VermG in der gemäß Artikel 14 Abs. 4 Satz 1 des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (2. VermR-ÄndG) nunmehr anzuwendenden Fassung des Artikels 1 des 2. VermR-ÄndG). Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 4 VermG tritt der Berechtigte mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein; fortbestehende Rechtsverhältnisse können nur auf der Grundlage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert oder beendet werden. Darüber hinaus bestimmt § 17 Satz 1 VermG ausdrücklich, daß auch durch die Rückübertragung von Grundstücken und Gebäuden bestehende Miet- oder Nutzungsrechtsverhältnisse nicht berührt werden. Dem entspricht auch die Regelung des auf die Bestimmungen der früheren Fassung des Vermögensgesetzes gestützten Bescheides vom 6. Januar 1992, in dem ausdrücklich auf die in dem hier interessierenden Zusammenhang inhaltsgleichen Bestimmungen der §§ 16, 17 VermG a. F. verwiesen wird; davon abweichende Regelungen zu Lasten des Antragstellers zu 1. sind darin ersichtlich nicht getroffen. Danach tritt die Beigeladene mit der Rückübertragung des Grundeigentums in ein Mietvertragsverhältnis des Antragstellers zu 1. mit der Wohnungsbaugesellschaft kraft Gesetzes so, wie es besteht, anstelle der Wohnungsbaugesellschaft ein. Die Rechte des Antragstellers zu 1. bleiben insoweit unberührt (vgl. zu §§ 16, 17 VermG a. F.: KreisG Greifswald, Urteil vom 24. Juni 1992 - 1 D 345.92 -, VIZ 1992, 454; gegen ein Widerspruchs- bzw. Antragsrecht des Mieters auch Obst in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Teil 3, § 36 VermG, Rdnr. 26 f.; Meier, ZOV 1991, 98 [99]).

Es ist auch nicht erkennbar, daß Rechte des Antragstellers zu 1. dadurch berührt sein könnten, daß infolge des notariellen Gebäudekaufvertrags vom 21. Juni 1990 das Gewerbemietverhältnis beendet worden wäre mit der Folge, daß dem Antragsteller zu 1. schuldrechtliche Ansprüche gegen den Vermieter nicht mehr zuständen. Zwar hat der Antragsteller zu 1. auf die Bestimmung der Nr. 3 des Kaufvertrages vom 21. Juni 1990 verwiesen, wonach die Rechte und Pflichten mit der Übergabe noch am selben Tage auf den Erwerber übergehen sollten, und behauptet, die Wohnungsbaugesellschaft habe dementsprechend ab Juli 1990 keinen Mietzins mehr liquidiert und ihre Verwaltertätigkeit eingestellt. Die Beigeladene ist dem jedoch substantiiert entgegengetreten und hat ein entsprechendes Mieterhöhungsschreiben der Wohnungsbaugesellschaft vom 23. Juli 1991 in Kopie vorgelegt. Der Antragsteller zu 1. hat sich dazu nicht mehr geäußert, so daß bei der hier nur gebotenen summarischen Prüfung davon auszugehen ist, daß zumindest ein faktisches Mietverhältnis zwischen dem Antragsteller zu 1. als Mieter und dem Vermieter besteht, nachdem - wie noch auszuführen sein wird - der beabsichtigte Erwerb von Gebäudeeigentum nebst Verleihung des Nutzungsrechts fehlgeschlagen war. Ein derartiges Mietverhältnis würde nach Auffassung der Kammer im Rahmen der §§ 16, 17 VermG keinen geringeren Schutz genießen als ein förmlich vereinbartes.

Die Bestimmung des § 17 Satz 2 ff. VermG rechtfertigt keine andere Beurteilung. Danach ist allerdings das Rechtsverhältnis mit dem Bescheid gemäß § 33 Abs. 3 VermG aufzuheben, wenn der Mieter oder Nutzer bei Abschluß des Vertrages nicht redlich im Sinne des § 4 Abs. 3 VermG war. Daß dies hier der Fall wäre, ist indessen weder vorgetragen noch sonst erkennbar, und der angegriffene Bescheid enthält auch keine dahingehende Regelung. Auch die unter der nämlichen Voraussetzung nunmehr in § 16 Abs. 3 VermG vorgesehene Aufhebung dinglicher Nutzungsrechte und von Gebäudeeigentum kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil keinerlei Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit des Antragstellers zu 1. ersichtlich sind. Auch soweit §§ 20, 21 VermG Mieter und Nutzer von Gebäuden und Grundstücken begünstigen, kommt dies dem Antragsteller zu 1. nicht zugute, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmungen nicht vorliegen. Der Antragsteller zu 1. nutzt nämlich nicht die dort privilegierten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Grundstücke für Erholungszwecke, sondern ein Gewerbegrundstück.

Die Rückübertragungsentscheidung kann auch Rechte der Antragsteller aus § 4 Abs. 2 VermG nicht beeinträchtigen, denn sie haben Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an den fraglichen Gebäuden nicht wirksam erworben, weil es mangels einer Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht zur grundbuchlichen Eintragung des Rechtserwerbs gekommen ist. Entgegen ihrer Auffassung ist ein derartiger Erwerb aber auch nicht mehr möglich, weil der Gebäudekaufvertrag vom 21. Juni 1990 nicht mehr genehmigt werden kann, worauf der Antragsgegner zutreffend hingewiesen hat. Denn nach § 23 GVO (in der Fassung vom 3. August 1992, BGBl. I S. 1477; ebenso die Vorläuferregelung des § 23 GVO in der Fassung vom 18. April 1991, BGBl. I S. 999) gelten im Grundstücksverkehr die Rechtsvorschriften über Grundstücke und Grundstücksrechte entsprechend lediglich für solche Gebäude und Rechte an Gebäuden und Gebäudeteilen, die aufgrund von Rechtsvorschriften auf besonderen Grundbuchblättern (Gebäudegrundbuchblätter) nachgewiesen werden, was hier nicht der Fall ist. Im übrigen kennt das nunmehr maßgebliche Sachenrecht der Bundesrepublik Deutschland ein vom Grundeigentum losgelöstes Gebäudeeigentum nicht, so daß auch eine entsprechende Gundbucheintragung nicht mehr zulässig ist. Das zunächst schwebend unwirksame Rechtsgeschäft erweist sich damit bei summarischer Prüfung als endgültig fehlgeschlagen. Anwartschaftsrechte oder eine eigentümerähnliche Stellung lassen sich deshalb daraus nicht herleiten. Aus demselben Grund geht auch der Hinweis der Antragsteller auf die in das Vermögensgesetz neu eingefügten Bestimmungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b und c fehl, denn zu einem Eigentumserwerb an den Gebäuden ist es nicht gekommen. Soweit sich der Antragsteller zu 1. auf die von ihm vorgenommenen Investitionen an den Gebäuden beruft, ist er auch nach Aufhebung des § 19 VermG a. F., der schon während seiner Geltung keine Rechtsgrundlage für Einwände des Mieters oder Nutzers gegen die Rückübertragung darstellte (s. § 19 Abs. 4 VermG a. F.; vgl. dazu Barkam, a. a. O., § 19 VermG, Rdnr. 2, 20), durch Artikel 1 Nr. 18 2. VermRÄndG auf die zivilrechtliche Geltendmachung seiner Ansprüche und gegebenenfalls auf deren Durchsetzung im Zivilrechtsweg verwiesen (vgl. dazu die Begründung im Gesetzentwurf, BT-Drucks. 12/2695, S. 14 und 12/2944, S. 54, abgedruckt bei Fieberg/Reichenbach, 2. VermRÄndG, III. 2.1, S. 97 f., zu § 19).

Ohne Erfolg bleibt ferner die Berufung der Antragsteller auf vermeintliche Rechte aus ihrem Antrag auf Erteilung eines Investitionsvorrangbescheides. Durch diesen Antrag wurde das Rückübertragungsverfahren gemäß § 3 a Abs. 3 Satz 4 des bei Bescheiderlaß noch gültigen Vermögensgesetzes alter Fassung nicht unterbrochen, was bereits dafür spricht, daß der Gesetzgeber an die Antragstellung keine entsprechenden Rechte geknüpft hat. Dementsprechend verletzt auch die - nicht den Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits bildende - Ablehnung der beantragten Investitionsvorrangentscheidung - ebenso wie eine Entscheidung zugunsten eines anderen Investors - keine eigenen Rechte des Investitionsbewerbers. Der gewünschte Ankauf der Immobilie stellt für ihn lediglich eine wirtschaftliche Chance dar, deren Entwertung durch die zuständige Stelle zwar seine wirtschaftlichen Interessen, nicht aber eigene Rechte des Investitionsbewerbers berührt (vgl. Obst, a. a. O., Rdnr. 30 f. m. w. N.; Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, VermG, § 3 a Rdnr. 32). Ebenso kann auch die Vereitelung einer Investitionsvorrangentscheidung durch den Erlaß eines Restitutionsbescheides seitens der zuständigen Behörde keine rechtlich geschützten Interessen des Investitionsbewerbers verletzen, mag die Entscheidungsbefugnis auch derselben Gebietskörperschaft zugewiesen sein, die über den Investitionsvorrangantrag zu entscheiden hat.

Auf etwaige Verfahrensfehler des Restitutionsverfahrens können sich die Antragsteller ebenfalls nicht mit Erfolg berufen. Das von ihnen gerügte Vorgehen des Antragsgegners - mangelnde Beteiligung, verweigerte Akteneinsicht sowie gleichheitswidriges Vorziehen des Restitutionsantrags der Beigeladenen - mag ihren wirtschaftlichen Interessen zuwider gelaufen sein. Verletzt aber nach den obigen Ausführungen die Rückübertragungsentscheidung keine subjektiven Rechte der Antragsteller, so scheidet, zugleich eine Verletzung ihrer auch von § 31 Abs. 2 VermG allein geschützten rechtlichen Interessen durch Fehler des vorangegangenen Verwaltungsverfahrens aus.

Sonstige Rechte der Antragsteller, die durch das Vorgehen des Antragsgegners verletzt sein könnten, sind weder dargelegt noch sonst erkennbar. Hieraus folgt zugleich, worauf die Kammer zur Klarstellung hinweist, daß die Antragsteller auch nicht widerspruchsbefugt sind (§ 36 Abs. 1 Satz 1 VermG; vgl. Obst, a. a. O., Rdnr. 26 f.), da eine etwaige Rechtswidrigkeit des angegriffenen Bescheides ihre Rechte nicht berührt und Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls bei einer rechtlich gebundenen Entscheidung wie der Rückübertragungsentscheidung nach dem Vermögensgesetz unerheblich sind. Der danach offensichtlich unzulässige Widerspruch zeitigt nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Lehre keine aufschiebende Wirkung (vgl. Kopp, a. a. O., § 80 Rdnr. 29; Redeker/von Oertzen, a. a. O., § 80 Rdnr. 11; Finkelnburg/Jank, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 3. Auflage 1986, Rdnr. 520, jeweils m. w. N.) und vermag deshalb den Eintritt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides nicht zu hindern.