GbR nicht verwaltungsbefugt nach WEG

GbR nicht verwaltungsbefugt nach WEG; Rechtsfähigkeit

Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, daß diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (Fortführung von BGHZ 107, 268, 272).

1 I. Mit Notarvertrag vom 12. Mai 2004 kauften die Antragsteller zu 1 und 2 von dem Beteiligen zu 3 eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums ist im Grundbuch unter anderem eingetragen: "Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter."

2 Das Wohnungseigentum wurde den Antragstellern zu 1 und 2 aufgelassen. Die Antragsteller haben die Eintragung der Antragsteller zu 1 und 2 als Eigentümer in das Grundbuch beantragt. Als Zustimmung des Verwalters haben sie eine notariell beglaubigte Erklärung der "W.-Vermietungen-GbR", der Beteiligten zu 4, vorgelegt, die nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. Juli 2002 zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden ist. (...)

3 Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Zwischenverfügungen vom 11. August, 22. September und 12. Oktober 2004 beanstandet, weil die Beteiligte zu 4 als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein könne. (...)

Im Beschwerdeverfahren legte das OLG Frankfurt wegen BGHZ 107, 268 und BayObLGZ 1989, 4 die Sache dem BGH vor.

Die weitere Beschwerde ist nach § 78 GBO zulässig.

7 Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden.

8 a) Rechtsprechung und Schrifttum haben dies in der Vergangenheit nahezu einhellig so gesehen (Senat, BGHZ 107, 268 ff.; BayObLGZ 1989, 4, 5; KG NJW 1995, 62 ff.; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 95 m. w. Nachw. zur älteren Rspr.). Seit die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts von der Rechtsprechung anerkannt worden ist (vgl. statt aller BGHZ 146, 341 ff.), haben sich indessen die Stimmen gemehrt, die die Bestellung einer solchen Gesellschaft zum Verwalter nach §§ 26, 27 WEG für möglich halten (LG Frankfurt NZM 2001, 1152; LG Hamburg Rpfleger 2004, 693 f.; AnwK-BGB/Schultzky, § 26 WEG Rdn. 2; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 26 WEG Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 4. Aufl., § 26 WEG Rdn. 3; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdn. 13; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rdn. 9; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 26 WEG Rdn. 91; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdn. 6; Deckert/Gottschalg, Die Eigentumswohnung, Gr. 4 Rdn. 1079; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 3. Aufl., Rdn. 26 ff.; Köhler/Bassenge/Greiner, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 14 Rdn. 5; Armbrüster, GE 2001, 821, 828; Daute, ZWE 2001, 475, 476; Drasdo, NZM 2001, 258 ff.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 436; Steinmann, GE 2001, 1663 ff.)

9 Die Gegenposition hält unter Hinweis auf die fehlende Publizität der Vertretungsregelungen und des Gesellschafterbestandes der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts an der überkommenen Auffassung fest (LG Darmstadt Rpfleger 2003, 178; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 26 Rdn. 3; KK-WEG/Abramenko, § 26 Rdn. 2; Köhler/Bassenge, aaO., Teil 3 Rdn. 6; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. Rdn. 2930; krit. auch Hügel, ZWE 2003, 323, 324 ff.; offengelassen OLG Bremen ZWE 2002, 416, 417; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, § 26 Rdn. 2 mit Fn. 2). Auch der Senat hält hieran fest.

10 b) Soweit die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als tauglicher Wohnungseigentumsverwalter angesehen wird, ist zwar ohne weiteres zuzugeben, daß die gegenteilige Auffassung nicht mehr auf deren fehlende Rechts- und Handlungsfähigkeit gestützt werden kann (Hügel, ZWE 2003, 323 f.). Die Möglichkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, ist indessen nur notwendige, nicht aber auch hinreichende Bedingung für die Bestellung zum Wohnungseigentumsverwalter. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muß nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt (zu derartigen spezialgesetzlichen Gesichtspunkten, die der Einnahme einer Rechtsposition durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entgegenstehen können, s. schon BGH, Urt. v. 16. Juli 2001, II ZB 23/00, NJW 2001, 3221, 3122; zur Grundbuchfähigkeit BayObLG, ZMR 2003, 218 f.; Armbrüster, GE 2001, 821, 826 f.; Demharter, NJW-Sonderheft, Abschied zum Ende eines Gerichts, 18, 19 f.; ders., Rpfleger 2001, 329, 330 f.). Daran fehlt es.

11 Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muß, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicherzustellen (Merle in Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 27 Rdn. 2; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rdn. 5; Weitnauer/Lüke, aaO., § 27 Rdn. 1; ähnlich Köhler/Bassenge/Greiner, aaO., Teil 14 Rdn. 1). Hierzu muß er die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegenzunehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, daß an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und daß umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind. 12 aa) Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (Senat, BGHZ 107, 268, 272; BayObLGZ 1989, 4, 6; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 1299, 1300; BayObLG WuM 1993, 488, 489 f.).

13 bb) Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt (s. schon Senat, BGHZ 107, 268, 272; ähnlich auch nach der Änderung der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts BayObLG ZMR 2003, 218, 220; Hügel, ZWE 2003, 323, 324 f.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429; Müther, MDR 2002, 987, 988; Steinmann, GE 2001, 1663, 1664). 14 cc) Dies läßt sich entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. So gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers (vgl. BayObLG ZMR 2003, 218, 219; Armbrüster, GE 2001, 821, 826). Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt (BayObLG ZMR 2003, 218, 219; LG Darmstadt Rpfleger 2003, 178; Hügel, ZWE 2003, 323, 324; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429). Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt, und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht.

15 dd) Die Einsicht der Wohnungseigentümer in den Gesellschaftsvertrag kann allenfalls diesen Aufschluß über Gesellschafterbestand und Vertretungsverhältnisse einer zum Verwalter bestellten Gesellschaft bürgerlichen Rechts bieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. Auch zu dessen Schutz dienen die in § 27 WEG geregelten Verwalterbefugnisse. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar (Merle in Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 27 Rdn. 190; Staudinger/Bub, aaO., § 27 WEG Rdn. 6; Becker/Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, Rdn. 338; ähnlich wohl MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO., § 27 WEG Rdn. 1). 16 ee) Entsprechendes gilt für Zustellungen. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufwendige und bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften häufig auf kaum überwindbare Schwierigkeiten stoßende Zustellung an alle Wohnungseigentümer soll durch die Empfangszuständigkeit des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG vermieden werden. Dies setzt voraus, daß über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verhält es sich bei den Mitgliedern einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, an die nach § 170 Abs. 1 ZPO zuzustellen ist (Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl. § 170 Rdn. 6; Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl. § 170 Rdn. 3; Müther, MDR 2002, 987, 988 f.), nicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können.

17 c) Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, BGHZ 163, 154 ff.). Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Verfahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und vereinfacht das Gerichtsverfahren (Abramenko, ZMR 2005, 749, 750). Anders als nach früherer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigentümer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt werden, wenn der Verband Beteiligter oder Partei ist. Der Verband wird durch den Verwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar durch die juristische Person bzw. durch die Handelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine natürliche Person vertreten, die in ein mit öffentlichem Glauben versehenes Register eingetragen werden muß. Zustellungen müssen an diese erfolgen, § 170 Abs. 1 ZPO. Ihre Wirksamkeit hängt grundsätzlich davon ab, daß der Zustellungsadressat tatsächlich zur Vertretung befähigt ist, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register. 18 3. Das kann durch die Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zum Verwalter ist nichtig (Senat, BGHZ 107, 268, 270 f.). (...)

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist rechts- und prozeßfähig; Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann sie nicht werden.

Die Käufer einer Eigentumswohnung wollten in das Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen werden. Dazu war (aus vorliegend nicht interessierenden Gründen) die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage notwendig. Die Eigentümergemeinschaft hatte als Verwalter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestellt. Das Grundbuchamt lehnte den Eintragungsantrag ab, weil eine GbR nicht Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein könne. Das führte über den Beschwerderechtszug zum BGH.

Der V. Senat des BGH bestätigte die Ansicht des Grundbuchamts, daß eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Zwar hätten sich seit der Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der GbR die Stimmen gemehrt, die die Bestellung einer solchen Gesellschaft zum Verwalter nach §§ 26, 27 WEG für möglich halten. Der BGH hält aber an der bisherigen Rechtsprechung zur mangelnden Befugnis einer GbR als Verwalterin fest. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft müsse nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das WEG von dem Verwalter verlangt. Die notwendigen Eigenschaften ergäben sich durch den Sinn und Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser habe die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicherzustellen. Dazu gehöre es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegenzunehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und die Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müßten hierbei darauf vertrauen können, daß an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirkten, und daß umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam seien. Diese Voraussetzungen seien bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer OHG oder KG als Verwalter könne insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln könne, sei dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen dort wirkten im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine GmbH, eine OHG oder KG könne daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden. Für die GbR werde kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftseigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen würden von der Rechtsordnung nicht geschützt. Das lasse sich auch nicht durch Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. Die so gewonnenen Erkenntnisse würden nicht den öffentlichen Glauben eines Registers genießen. Änderungen im Bestand der Gesellschafter würden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Sicherheit darin, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirke, und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirke, bestehe auf dieser Grundlage nicht. Besonderes Augenmerk richtet der BGH auf das Problem der Zustellung. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen diene dem Schutz des Rechtsverkehrs. Das setze voraus, daß über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel bestehe. Das sei bei der GbR nicht gewährleistet, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschafter seien und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Erkenntnis erlangen könnten. Das gelte erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verband kann selbst

ftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschafter seien und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Erkenntnis erlangen könnten. Das gelte erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Verfahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und vereinfacht das Gerichtsverfahren. Anders als nach früherer Rechtspraxis, die allein die Wohnungseigentümer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt werden, wenn der Verband Beteiligter oder Partei ist. Der Wohnungseigentümerverband werde durch den Verwalter vertreten und könne nur durch diesen am Rechtsverkehr teilnehmen. Sobald eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt sei, erfolge die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar durch diese, die jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine natürliche Person vertreten würden, die in einem mit öffentlichem Glauben versehenen Register eingetragen werden muß. Zustellungen müßten an diese erfolgen (§ 170 Abs. 1 ZPO). Die Wirksamkeit hänge grundsätzlich davon ab, daß der Zustellungsadressat tatsächlich zur Vertretung befähigt sei, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register. Das könne bei der GbR nicht erreicht werden.