GbR als Grundstückseigentümerin

GbR als Grundstückseigentümerin; BGB-Gesellschaft

Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks. Auf die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst in das Grundbuch eingetragen werden könnte, kommt es dabei nicht an.

1 Die Kl., ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, schloß am 27. Juli/9. August 1995 zur Finanzierung des von ihr betriebenen Bauvorhabens K.straße 11 in B. einen Darlehensvertrag mit der bekl. Bank. Dabei wurde sie von ihren Gründungsgesellschaftern P. und Z. vertreten. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 13. August 1996 bestellten P. und Z. als damalige Eigentümer des Grundstücks K.straße 11 zugunsten der Bekl. an vier noch zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten eine Gesamtgrundschuld über 728.300 DM und unterwarfen sich und den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in die Liegenschaft.

2 Zu der Auszahlung des Darlehens kam es nicht, weil die Bekl. auf einer gesamtschuldnerischen Mithaftung aller Gesellschafter in voller Höhe ‑ wie in dem Darlehensvertrag vorgesehen ‑ bestand, während die Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag nur zur anteiligen Haftung verpflichtet waren und eine weitergehende Haftungsübernahme ablehnten. Die Bekl. macht deshalb einen Anspruch gegen die Kl. auf Zahlung von Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung i. H. v. 72.878,57 € geltend und will wegen dieses Anspruchs die Zwangsvollstreckung in die von der Grundschuld erfaßten Miteigentumsanteile an dem Grundstück betreiben. Dagegen wendet sich die Kl. mit der Vollstreckungsabwehrklage. Hilfsweise hat sie beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde wegen Unwirksamkeit der Vollstreckungsunterwerfung für unzulässig zu erklären.

3 Weiter begehrt die Kl. Freistellung von Ansprüchen der H. AG (im folgenden: H.) auf Zahlung von Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung i. H. v. zuletzt noch 21.115,75 €. Dem liegt zugrunde, daß die Gesellschafter der Kl. wegen der Weigerung der Bekl., das vereinbarte Darlehen auszuzahlen, einen neuen Darlehensvertrag mit der H. geschlossen haben, der aber nach dem Vortrag der Kl. nicht durchgeführt werden konnte, weil sich die Bekl. weigert, auf die Rechte aus der ‑ erstrangigen ‑ Grundschuld zu verzichten.

4 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kl.

5 Die Revision ist begründet und führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

6 I. 1. Das Berufungsgericht hat in bezug auf die Vollstreckungsabwehrklage ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, weil sich die von der Bekl. betriebene Zwangsvollstreckung nicht gegen die Kl. richte. Dabei könne offenbleiben, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundbuchfähig sei. Denn in den Grundbüchern seien als Wohnungseigentümer die Gesellschafter der Kl. eingetragen. Jedenfalls deswegen sei nicht die Kl. selbst Eigentümerin und damit Vollstreckungsschuldnerin.

7 2. Das hält rechtlicher Prüfung nicht stand.

8 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kl. Eigentümerin des von der Vollstreckung betroffenen Grundstücks.

9 Die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO (i. V. m. § 794 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. 2, § 795 ZPO) ist von "dem Schuldner" zu erheben (BAG NJW 1964, 687, 689). Das ist derjenige, gegen den sich die Zwangsvollstreckung richtet, der also in dem für vollstreckbar erklärten Titel oder in der gegen den Rechtsnachfolger erteilten Vollstreckungsklausel aufgeführt ist (MünchKommZPO/K. Schmidt, 2. Aufl. § 767 Rdn. 44). Erklärt ‑ wie hier ‑ der Eigentümer eines Grundstücks in einer notariellen Urkunde, daß er sich und den jeweiligen künftigen Eigentümer wegen des Anspruchs auf Zahlung aus dem Grundstück (§§ 1191 f., 1147 BGB) der Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwerfe, so ist er oder der zum Zeitpunkt des Vollstreckungsbeginns im Grundbuch eingetragene (Nachfolge-) Eigentümer Vollstreckungsschuldner. Das gleiche gilt bei einer Zwangsvollstreckung in einen in einem Wohnungsgrundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil.

10 Als Wohnungseigentümer sind in den Wohnungsgrundbüchern betreffend der mit der Grundschuld belasteten Miteigentumsanteile mittlerweile die 22 derzeitigen Gesellschafter der Kl. mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen. Diese Eintragung entspricht der Regelung des § 47 Alt. 2 GBO. Ob nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch die Senatsentscheidung BGHZ 146, 341 auch die Gesellschaft selbst als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist streitig (siehe statt aller Ulmer/Steffek, NJW 2002, 330), bedarf hier aber keiner Entscheidung. Klar ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls, daß materiell-rechtlich das Eigentum an einer zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Liegenschaft nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft selbst zusteht (BGH, Beschl. v. 6. April 2006 ‑ V ZB 158/05, ZIP 2006, 1318 Tz. 11; OVG Nordrhein-Westfalen, DB 2002, 1545; Wiedemann GesR II § 7 III 2 a). Ob dafür ‑ wie im Schrifttum vorgeschlagen ‑ ein bestimmter Organisationsgrad erforderlich ist (so MünchKommBGB/Ulmer 4. Aufl. § 705 Rdn. 306; K. Schmidt, NJW 2001, 993, 1001 f.; Wiedemann, ZGR 1996, 286, 290 f., 298 f.), kann offenbleiben. Die Kl. erfüllt jedenfalls diese Voraussetzung.

11 Wenn dann im Grundbuch die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz "als GbR" eingetragen sind, wird damit für den Rechtsverkehr ‑ unabhängig von der Frage, ob auch die GbR selbst eingetragen werden könnte ‑ unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, daß Eigentümerin der Liegenschaft die GbR ist (ebenso schon Flume, ZHR 136 [1972], 177, 195). Ansonsten müßte es eine Form des Gesamthandseigentums neben dem Gesellschaftsvermögen geben, oder die Gesellschafter müßten Bruchteilseigentümer sein. Beides kommt nicht ernsthaft in Betracht.

12 II. Auch der weiteren Annahme des Berufungsgerichts, ein Anspruch der Kl. auf Freistellung von den Zahlungspflichten gegenüber der H. scheide schon deshalb aus, weil der Darlehensvertrag mit dieser Bank nicht von der Kl., sondern von deren Gesellschaftern geschlossen worden sei, so daß die Kl. daraus nicht verpflichtet sei, kann nicht gefolgt werden.

13 Das Berufungsgericht hat dabei unterstellt, daß die Bekl. verpflichtet war, die Rechte aus der Grundschuld an die von der Kl. bezeichnete Bank abzutreten, und daß sie mit dieser Pflicht in Verzug gekommen ist. Damit ist sie der Kl. gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB zum Ersatz des Verzögerungsschadens verpflichtet. Nach dem ‑ für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden ‑ Vortrag der Kl. sind die von der H. geltend gemachten Ansprüche auf Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung durch den Verzug der Bekl. verursacht worden. Entscheidend ist damit, ob sich die Ansprüche der H. gegen die Kl. richten und damit einen Schaden der Kl. darstellen.

14 Das ist der Fall. Der zugrunde liegende Darlehensvertrag ist zwischen dieser Bank und der Kl. zustande gekommen. Die Gesellschafter der Kl. haben den Vertrag mit dem Zusatz "zusammen in GbR K.str. 11" geschlossen. Damit haben sie zum Ausdruck gebracht, daß sie in ihrer gesamthänderischen Verbindung als GbR berechtigt und verpflichtet werden wollten. Nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch die neuere Senatsrechtsprechung ist damit die GbR selbst berechtigt und verpflichtet. Dem steht ‑ anders als das Berufungsgericht meint ‑ nicht entgegen, daß unter Nr. 2.1.8 und 4.1 des Darlehensvertrages "jeder einzelne Darlehensnehmer" in bezug auf den seinem Gesellschaftsanteil entsprechenden Teil der Darlehenssumme die persönliche Haftung übernommen hat. Damit ist lediglich klargestellt, daß die Gesellschafter ‑ entgegen § 128 HGB ‑ nicht unbeschränkt haften (siehe dazu BGHZ 142, 315, 318 ff.; 150, 1).

15 III. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

Auch nachdem der BGH die Rechtsfähigkeit der GbR entdeckt hatte, blieb streitig, ob eine GbR Grundstückseigentümerin sein und im Grundbuch eingetragen werden kann. Ersteres bejaht der BGH jetzt, letzteres läßt er offen.

Im Grundbuch waren die einzelnen Gesellschafter des Immobilienfonds als Eigentümer eingetragen mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts". Vor Auszahlung eines mit einer Grundschuld gesicherten Darlehens entstand Streit mit der Bank, die sich wegen ihrer Ansprüche aus der Grundschuld befriedigen wollte. Die GbR erhob Vollstreckungsgegenklage, die vom Kammergericht abgewiesen wurde mit der Begründung, Eigentümer seien die Gesellschafter und nicht die GbR, die deswegen nicht aktivlegitimiert sei.

Mit Urteil vom 25. September 2006 hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf und meinte, es könne offenbleiben, ob die GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden könne. Jedenfalls sei sie materiell-rechtlich Eigentümerin (und nicht die einzelnen Gesellschafter), wenn die Eintragung mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" erfolgt sei. Die GbR könne daher die Vollstreckungsgegenklage erheben.

Die spannende Frage bleibt, inwieweit bei einer Änderung im Gesellschafterbestand das Grundbuch unrichtig wird. Wenn materiell die GbR Eigentümerin ist, im Grundbuch aber nur die Gesellschafter eingetragen sind, dürfte es auf den jeweiligen Bestand der Gesellschafter ankommen, so daß das Grundbuch fortlaufend berichtigt werden muß.