Gaszentralheizung (statt Gasetagenheizung) als Modernisierung

1. Die Demontage einer Gasetagenheizung mit Anschluss an eine Heizzentrale (Gasbrennwertkesselanlage einschließlich indirekt beheizter Warmwasserspeicher) dient der Energieeinsparung und ist als Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

2. Das Gleiche gilt für die Fassadendämmung und den Austausch von Kastendoppelverbundfenstern gegen neue Isolierglasfenster.

3. Ebenso ist der Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd als notwendige Begleitarbeit zu dulden; die Aufrechterhaltung der Gasversorgung in allen Wohnungen nur für einen Mieter lässt sich nicht rechtfertigen.

4. Die Vergrößerung des Bades unter Verlust einer Abstellkammer stellt keine Gebrauchswerterhöhung dar, wenn über die bloße Vergrößerung der Grundfläche hinaus keine Verbesserung des Nutzwerts zu verzeichnen ist.

5. Die Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen ist keine zu duldende Modernisierung, wenn in der Ankündigung die derzeit vorhandene Stärke nicht angegeben ist. Die Verlegung der Zähler in den Keller als Begleitmaßnahme muss vom Mieter nicht geduldet werden.

6. Die Erneuerung der Steigeleitungen für die Be- und Entwässerung ist eine Instandhaltungsmaßnahme, wobei die Rohre und Installationen an derselben Stelle wie die vorhandenen zu verlegen sind.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6.11.2015 Beweis über die Energieeinsparung durch die neue Heizung durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. … vom 14.11.2016 und seine ergänzende Stellungnahme vom 19.2.2017 sowie seine Anhörung im Termin am 31.3.2017 verwiesen.

Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 21.4.2017 Beweis über die Energieeinsparung durch die Wärmedämmung der Fassade durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-lng. … vom 15.5.2019 und die Erläuterung des Sachverständigen im Termin am 25.2.2020 verwiesen.

II. […] Die Bekl. haben den Einbau der Heizungsanlage gemäß § 555b BGB nebst der notwendigen Begleitarbeiten zu dulden. Für die Annahme einer nach § 555b Nr. 1 BGB zu duldenden Modernisierung reicht jede Energieeinsparung aus, ohne dass es darauf ankäme, ob diese sich auch in einer entsprechenden Verringerung der aufzuwendenden Kosten auswirkt.

Der Sachverständige Prof. Dr. … kommt in seinem Gutachten und den ergänzenden Stellungnahmen und der Anhörung dazu, dass eine Einsparung von Primärenergie von 10 % durch die neue Heizungsanlage erreicht werde. Der Sachverständige führt nachvollziehbar aus, dass er die von ihm ermittelte Energieeinsparung lediglich aus der Betrachtung des Vergleichs der bisherigen zu der neuen Heizung ermittelt habe und nicht noch zusätzlich die Fassadendämmung berücksichtigt habe. Auch die weiteren Einwände der Bekl. zu den durch sie angeführten Studien und abweichenden Erhebungen hat der Sachverständige nachvollziehbar und zur Überzeugung der Kammer in seiner ergänzenden Stellungnahme und den Ausführungen im Termin am 31.3.2017, welche als Urkunde trotz Besetzungswechsels der Kammer verwertbar ist, ausgeräumt.

Da die Bekl. gemäß vorstehenden Ausführungen den Anschluss an die zentrale Heizanlage zu dulden haben, haben sie auch den Austausch des vorhandenen Gasherdes gegen den Elektroherd nebst notwendiger Begleitarbeiten zu dulden. Zwar stellt dieser entgegen der Auffassung der Kl. keine Gebrauchswerterhöhung i.S.d. § 555b Nr. 4 dar, jedoch ergibt sich die Duldungspflicht der Bekl. jedenfalls aus § 555a BGB im Zuge einer Instandsetzung. Die Aufrechterhaltung der Gasversorgung in allen Wohnungen allein für den Gasherd der Bekl. lässt sich nicht rechtfertigen.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ferner ein Anspruch aus § 555b Nr. 1 BGB auf Duldung der Fassadendämmung zu. Der Sachverständige … hat in seinem Gutachten und in seinen Ausführungen im Termin am 25.2.2020 nachvollziehbar ausgeführt, dass eine nachhaltige Energieeinsparung durch die beabsichtigte Fassadendämmung erzielt werde. Auch er konnte die gegenteiligen Studien, die zu einem anderen Ergebnis gelangen, nachvollziehbar und zur Überzeugung der Kammer widerlegen.

Die Kl. hat weiterhin einen Anspruch gegen die Bekl. auf Austausch der Kastendoppelverbundfenster und des Einfachfensters gegen neue Isolierglasfenster aus § 555b Nr. 1 BGB. Die Kl. hat die Energieeinsparung durch Angabe der unterschiedlichen Wärmedurchgangskoeffizienten hinreichend dargetan (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 7. Januar 2014 - 63 S 282/13-, juris).

Die Kl. hat jedoch keinen Anspruch auf eine Vergrößerung des Bades aus § 555b Nr. 4 BGB gegen die Bekl. Die Annahme des Amtsgerichts, dass eine Vergrößerung des Bades ohne Weiteres eine Gebrauchswerterhöhung darstellt, teilt die Kammer im vorliegenden Fall nicht. Im hier zugrunde liegenden Sachverhalt ist die Vergrößerung des Bades mit dem Verlust der Abstellkammer verbunden. Zwar mag in vergleichbaren Fällen eine Gebrauchswerterhöhung unter Verlust einer Abstellkammer zugunsten eines größeren Bades dann vorliegen, wenn dafür eine von der Wanne getrennte zusätzliche Dusche eingebaut wird oder Platz für die erstmalige Installation eines Handwaschbeckens geschaffen wird, jedoch unterscheiden sich diese Fälle nach Auffassung der Kammer von dem hiesigen insofern, als im vorliegenden Fall über die bloße Vergrößerung der Grundfläche hinaus keine Verbesserung des Nutzwertes zu verzeichnen ist. Dies gilt vor allem deshalb, weil die Bekl. unbestritten vorgetragen haben, dass alle Einrichtungen für die Annahme eines modernen Bades vorhanden sind. Eine bloße Vergrößerung des Bades unter gleichzeitigem Verlust der Abstellkammer, welche auch im Berliner Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal enthalten ist, vermag dagegen keine objektive Gebrauchswerterhöhung zu begründen.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ferner kein Anspruch auf Duldung der Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen aus § 555b Nr. 4 BGB gegen die Bekl. zu. Aus der Modernisierungsankündigung ergibt sich keine Gebrauchswertverbesserung. Es sind lediglich die Stärken der einzubauenden Leistungen angegeben, diese zudem noch in unterschiedlichen Varianten ohne weitere Differenzierung oder Konkretisierung. Selbst wenn man unterstellte, dass eine stärkere Leitung eine größere Kapazität habe und dies eine Gebrauchswertverbesserung darstellt, kann dies durch den Mieter nur beurteilt werden, wenn man die derzeit vorhandene Stärke in Vergleich setzte. Hierzu fehlen in der Modernisierungsankündigung jedoch sämtliche Angaben, die sich der Mieter auch nicht aus eigener Kenntnis erschließen kann. Mangels Duldungsverpflichtung der Erneuerung der elektrischen Steigeleitungen steht der Kl. gegen die Bekl. auch kein Anspruch auf Duldung der Verlegung der Zähler in den Keller als Begleitmaßnahme zu. Als eigenständige Maßnahme ist kein nachhaltiger Vorteil für den Mieter erkennbar, der eine Duldungspflicht auslöste.

Der Kl. steht gegen die Bekl. auch kein Anspruch auf Erneuerung der Steigeleitungen für die Be- und Entwässerung aus § 555b Nr. 4 BGB zu. Eine Duldungspflicht der Bekl. zur Erneuerung ergibt sich lediglich aus § 555a BGB, wobei die zu erneuernden Rohre und Installationen grundsätzlich an derselben Stelle wie die vorhandenen zu erfolgen haben. Die beabsichtigte Verlegung der Rohre mit der Folge der notwendigen Errichtung eines Installationsschachtes ist durch die Bekl. dagegen nicht zu dulden, da dieser mit den derzeit vorhandenen Sanitärobjekten kollidierte. Weitere Gründe, die eine Verlegung der Steigeleitungen notwendig machten, hat die Kl. nicht dargetan.

Ob umfangreiche Bauarbeiten als Modernisierungsmaßnahme vom Mieter zu dulden sind, wird oft erst nach einiger Zeit (und Einholung von Sachverständigengutachten) durch die Gerichte entschieden. Im Fall der 63. Kammer des LG Berlin ging es u. a. um den Anschluss an eine Gaszentralheizung statt der vorhandenen Gasetagenheizung, aber auch um eine ganze Reihe anderer Baumaßnahmen, bei denen es um die Duldung und letztlich auch die Einordnung als Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme ging. Fünf Jahre alleine vor dem Landgericht zog sich die Sache hin – ein unzumutbares Verfahren, das wohl als abschreckendes Beispiel für modernisierungswillige Vermieter dienen könnte.

Die Vermieterin plante die Errichtung einer zentralen Gasbrennwertkesselanlage mit Warmwasserspeicher anstelle der Gasetagenheizung, die Montage von Solarthermiepaneelen nebst Erneuerungen der Leitungen und Steigesträngen dazu sowie Anbringung einer Wärmedämmung und Austausch der alten Holzkastendoppelfenster. Die Mieter wollten diese (und weitere) Baumaßnahmen nicht dulden; das LG Berlin holte mehrere Gutachten ein.

Die 63. Kammer schloss sich dem Sachverständigen an, wonach der Anschluss an die neue Heizungsanlage eine Einsparung von Primärenergie bewirken würde. Als notwendige Begleitarbeit sei von den Mietern auch der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd zu dulden. Auch die Fassadendämmung sei eine Modernisierungsmaßnahme, weil sie zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werde. Entsprechendes gelte für den Einbau der Isolierglasfenster. Einen Anspruch auf Vergrößerung des Bades habe die Klägerin jedoch nicht, da hierdurch lediglich die Grundfläche vergrößert werden würde, andererseits aber ein Verlust der Abstellkammer damit verbunden sei. Auch die Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen müsse nicht geduldet werden. Eine Gebrauchswertverbesserung sei nicht ersichtlich, da in der Modernisierungsankündigung sämtliche Angaben zu der derzeit vorhandenen Stärke fehlten, sodass ein Vergleich nicht möglich sei. Die Erneuerung der Steigeleitungen für Be- und Entwässerung sei ebenfalls keine Modernisierung, sondern lediglich eine Instandhaltung, so dass grundsätzlich die Rohre an derselben Stelle wie die vorhandenen verlegt werden müssten.

Derartige Prozesse werden von Sachverständigen „entschieden“, die sich auch nicht immer einig sind. Die 63. Kammer erwähnt denn auch „gegenteilige Studien“; hinzuweisen ist auch auf das Urteil der 67. Kammer (67 S 318/15 vom 23. Juli 2019), wo – dem Gutachten folgend – der Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage mit verbundener Warmwasseranlage nicht als Modernisierung angesehen wurde, die Verstärkung der Elektrosteigeleitungen aber doch. Der Ausgang eines Duldungsprozesses ist daher immer ungewiss.