Gaststättenlärm

Gaststättenlärm, Lärm, Stühlerücken, Lärmschutz, Mietminderung, Minderung, Verwirkung

1. Der Mieter einer Wohnung, die über einer Gaststätte gelegen ist, kann - auch wenn er von zu erwartenden Geräuschbelästigungen wußte - damit rechnen, daß in einem gewissen möglichen Umfang Lärmschutz besteht. Auch wenn die Miete im Hinblick auf die Nutzung des Hauses geringer vereinbart wird, ist der Mieter bei Fehlen solchen Lärmschutzes zur Mietminderung berechtigt.

2. Das Mietminderungsrecht ist nicht allein deshalb verwirkt, weil der Mieter zunächst ein Jahr lang den Lärm hinnimmt.

Die Bekl. hat den monatlichen Mietzins zu Recht in Höhe von 10 % der Grundmiete gemindert, § 537 BGB. Die Tauglichkeit der Wohnung ist durch die aus der Gaststätte herrührende Lärmbelästigung und hier insbesondere durch die bislang vorhandenen Geräuschentwicklungen anhand des Stühlerückens, das aus den Clubräumen der Gaststätte stammt, gemindert.

Die Lärmbelästigungen durch das Stühlerücken stellen sich als ungewöhnliche und über das zu erwartende Geräuschniveau einer Gaststätte hinausgehende Lärmquelle dar. Dies hat die Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten ergeben. Die bei dem Stühlerücken, wenn zum Beispiel Gäste aufstehen oder die Putzfrau die Stühle bewegt, entstehenden Geräusche übertragen sich nahezu ungedämpft in die Wohnung der Bekl. Es handelte sich bei der Inaugenscheinnahme um sehr präsente Geräusche, die erheblich störend wirkten. Sicherlich ist der Kl. zuzugeben, daß die Bekl. von vornherein wußte, als sie die Wohnung bezog, daß die Wohnung über einer Gaststätte liegt und von daher mit einer Geräuschbelästigung insbesondere auch abends zu rechnen war. Insoweit können aus der Gaststätte und auch aus der Schusterwerkstatt herrührende Geräusche nicht als ein Mangel der Wohnung angesehen werden, es handelt sich hier um der Mietwohnung selbst immanente Eigenschaften. Bei der Anmietung einer derartigen Wohnung aber ist auch für den Mieter davon auszugehen, daß in einem gewissen möglichen Umfange Lärmschutz gegenüber dem Gaststättenlärm besteht. Das ist hier aber vorliegend zum Zeitpunkt der Inaugenscheinnahme nicht der Fall gewesen. Übertragen sich die Geräusche wie das Stühlescharren derartig präsent in die darüberliegende Wohnung, so ist davon auszugehen, daß ein ausreichender Lärmschutz nicht vorhanden ist.

Weitere erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnung durch Lärm hat das Gericht anläßlich des Ortstermins nicht feststellen können ...

Es berechtigt die Lärmbelästigung durch das Stühlescharren die Bekl., den Mietzins in Höhe von 10 % zu mindern. Bei der Bemessung des Betrages der Minderung war das unstreitige Vorbringen der Kl. zugrunde zu legen, daß die Bekl. von vornherein einen niedrigeren Mietzins wegen der vorhandenen Gaststätte und dem daher rührenden Lärm zahlt. Dies kann aber auch nach dem Vortrag der Kl. nicht den spitzenmäßig hervortretenden Lärm über den allgemeinen Gaststättenlärm betreffen. Indes sind die Lärmbelästigungen nicht derartig häufig. Nach der Aussage des Zeugen tritt der erhebliche Lärm in unterschiedlichen Zeitabständen auf. Es kommt vor, daß offensichtlich durch die Benutzung des Clubraumes vielleicht zweimal in der Woche Lärm im übernormalen Maße erzeugt wird, es kommt aber auch auf der anderen Seite vor, daß über eine Woche kein Lärm zu hören ist. Zumindest kann nicht festgestellt werden, daß täglich der von der Bekl. gerügte Lärm entsteht, die Minderung des Mietzinses war daher geringer anzusetzen, als von der Bekl. mit 25 % eingeschätzt.

Das Recht der Bekl., sich auf eine Minderung nach § 537 BGB zu berufen, ist auch nicht entsprechend § 539 BGB i. V. mit § 242 BGB ausgeschlossen. Der Bekl. konnte bei Anmietung der Wohnung nicht bekannt sein, daß ein über den normalen Lärm einer Gaststätte hinausgehender Lärm in der Wohnung zu hören war. Dies hat auch die Kl. nicht vorgetragen. Auch die weiter ohne Vorbehalt erfolgte Zahlung des Mietzinses im 1. Jahr der Mietzeit schließt das Recht der Mietminderung des Mietzinses für die Bekl. nicht aus.

Es ist kein Umstand ersichtlich, aus dem die Kl. schließen konnte, daß die Bekl. auch für die Zukunft auf die Geltendmachung von Minderungsrechten verzichten wollte. Die Bekl. verlangt nicht etwa rückwirkend die Rückzahlung von zu mindernden Mietbeträgen. Auch die Hinnahme der Lärmbelästigungen ist nicht über einen derartig langen Zeitraum erfolgt, daß auf einen konkreten Verzicht auf das Mietminderungsrecht zu schließen ist. Hier ist zum einen zu bedenken, daß die Mietminderung, ohne daß sich ein Mieter darauf berufen muß, nach § 537 BGB von Gesetzes wegen eintritt. Auch der Zeitablauf von einem Jahr ist nicht so erheblich, daß ein Verzicht angenommen werden kann. Die Bekl. hat unstreitig zumindest einmal gegenüber der Kl., und zwar gegenüber dem Verwalter, auf den Lärm hingewiesen und dann im Dezember 1987 sich schriftlich an die Hausverwaltung gewandt. Hier ist zu bedenken, daß der Mieter einige Zeit braucht, um überhaupt die Lärmbelästigungen festzustellen und eine Entschließung darüber zu finden, was er rechtlich unternehmen möchte. Hier ist ein Jahr schnell vergangen, bedenkt man, daß zunächst eine Schwelle für den Mieter überschritten werden muß, an der er feststellen kann, daß die Lärmbelästigungen für ihn tatsächlich nicht zumutbar sind. Genaue Fristen können hier natürlich nicht bestimmt werden, es ist aber auch kein Umstand ersichtlich für die Kl., der über den reinen Zeitablauf hinaus darauf hinweisen könnte, daß die Bekl. auf ihre Rechte verzichten will.