Gartenpflegekosten bei öffentlich zugänglichen Flächen

Gartenpflegekosten für nicht zum öffentlichen Gehweg abgetrennte Vorgärten, die von vorbeigehenden Passanten mitbenutzt werden, können nicht als Betriebskosten umgelegt werden, da es sich nicht um Flächen handelt, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kann die erhöhten Kosten (Gartenpflegekosten) nicht auf die Bekl. umlegen. Dabei ist es ohne Belang, wie die neuen Flächen in das Eigentum der Kl. gelangt sind, ob nun durch eine Zuordnung nach dem VZOG oder auf andere Weise. Entscheidend ist vielmehr die vertragliche Regelung zwischen den Parteien zu den Betriebskosten. In der Anlage "Mietberechnung" zum Mietvertrag vom 30. August 1998 heißt es unter Nr. 2 ausdrücklich, daß für die Betriebskosten die Zweite Berechnungsverordnung maßgebend sein soll. Nach der Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind die Gartenpflegekosten nur umlegbar, soweit die betroffenen Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Dies ist hier jedoch der Fall. Nach dem unstreitigen Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils, der auch nicht angegriffen wurde, sind die Flächen vom sonstigen Verkehrsraum nicht abgegrenzt und jedermann zugänglich. Auch die Skizze und die eingereichten Fotos lassen erkennen, daß die Flächen von Passanten nur als Teil des öffentlichen Straßenraums, nämlich zu dem breiten alleeartigen Gehweg gehörig, angesehen werden können. Dieser Eindruck wird durch den vor den Häusern verlaufenden Gehweg noch verstärkt. Die Bekl. haben auch eine entsprechende Nutzung durch Passanten vorgetragen. Es ist insbesondere auch ohne weiteres zu erwarten, daß z. B. Hunde die Flächen regelmäßig verunreinigen. Hinzu kommt die Beeinträchtigung durch die von den Bekl. dargelegten größeren Veranstaltungen. Die Auffassung der Berufung, daß eine Abgrenzung der Flächen nicht nötig und auch unüblich sei, teilt die Kammer nicht. Es ist sehr wohl durch auch kleinere Zäune, Hecken, Begrenzungssteine o. ä. möglich und üblich, private Flächen von öffentlichen abzusetzen, so daß für die Passanten die Trennung erkennbar wird. Dies ist hier nicht geschehen. Das gesamte Bild läßt auf eine einheitliche öffentliche Fläche schließen. Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Mieter die Flächen immer genutzt hätten. Dies ist gerade auch zu erwarten, wenn es sich um öffentliche Flächen handelt, die unmittelbar vor dem Haus liegen. Aus dem Mietvertrag und insbesondere der Anlage "Mietberechnung" ergibt sich nicht, daß hier von der Zweiten Berechnungsverordnung abgewichen werden sollte. Insbesondere gibt die Nennung der Gartenpflegekosten unter Nr. 2.1.g nur den Inhalt der Zweiten Berechnungsverordnung wieder, erweitert ihn aber nicht.

Kosten, die in Zusammenhang mit den neuen, dem öffentlichen Verkehr dienenden Flächen stehen, können allenfalls im Rahmen von Nr. 2.1.d der Anlage "Mietberechnung" i. V. m. Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. Zu Reinigungskosten hat die Kl. jedoch nichts vorgetragen. Eine Schätzung ist nicht möglich.

Gartenpflegekosten für vom Gehweg nicht abgegrenzte Vorgärten, die auch von Passanten betreten werden können, sollen laut Landgericht Berlin nicht umlegbar sein.

Zwischen Mietshaus und Gehweg befindet sich eine dem Hauseigentümer/Vermieter gehörende Fläche, für die er Gartenpflegekosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen wollte. Der Mieter wollte nicht zahlen, weil die Fläche auch von den Gehwegnutzern betreten werden konnte und wurde. Das LG Berlin gab ihm recht.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, verwies auf Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV, wonach Gartenpflegekosten nur umlegbar seien, soweit die betroffenen Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienten. Vorliegend könnten die Passanten die Flächen mitbenutzen. Es sei auch ohne weiteres zu erwarten, daß die Flächen z. B. durch Hunde regelmäßig verunreinigt würden. Es wäre möglich, die privaten Flächen von öffentlichen abzugrenzen.

Die Entscheidung dürfte von Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt § 2 Nr. 10 BetrKV) nicht gedeckt sein. Dort heißt es: Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.

Der Passus "die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen" bezieht sich also nur auf Plätze, Zugänge und Zufahrten, nicht allgemein auf gärtnerisch angelegte Flächen und Spielplätze. Dabei mag dahinstehen, ob sich die Formulierung "die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen" eine öffentlich-rechtliche Widmung für den öffentlichen Verkehr voraussetzt (wofür einiges spricht) oder es genügt, daß der Eigentümer öffentlichen Verkehr zuläßt. Bei Vorgärten handelt es sich um gärtnerisch angelegte Flächen. Auf die Abtrennung bzw. Abtrennbarkeit kommt es nicht an, nicht entscheidend ist es, ob Menschen oder Tiere die Fläche unberechtigt nutzen. Grundsätzlich fallen daher Kosten, die sich auf die Pflege dieser Flächen beziehen, unter den Betriebskostenbegriff von § 2 Nr. 10 BetrKV.