Gartenpflegekosten sind umlagefähige Betriebskosten

Die Kosten der Pflege gemeinschaftlicher Gartenfläche gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, selbst wenn der einzelne Mieter die Gartenfläche nicht nutzen kann. Denn eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche verschönert das Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern.

Etwas anderes gilt dann, wenn Gartenflächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen worden sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenteile ist der „ausgeschlossene“ Mieter nicht zu beteiligen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mieteten mit Mietvertrag vom 22. März 1989 von den Rechtsvorgängern der Kl. eine Wohnung im ersten Stock in der E.-straße in M. In einem Beiblatt zum Mietvertrag sind die auf die Mieter des Mehrparteienwohnhauses umzulegenden Nebenkosten aufgelistet, unter anderem auch die „Kosten für Gartenpflege“.

Im August 1999 rechneten die Kl. die Nebenkosten für den Zeitraum 1. August 1998 bis 31. Juli 1999 ab. In der Abrechnung waren, wie auch in den früheren Jahren, Kosten für die Pflege des Gartens enthalten. (…) Bezüglich der Kosten für die Gartenpflege haben die Bekl. geltend gemacht, sie dürften hieran nicht beteiligt werden, weil sie nach dem Mietvertrag nicht berechtigt seien, den Garten zu nutzen, und auch praktisch keine Nutzungsmöglichkeit hätten. (…)

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Kosten für die Pflege des Gartens könnten gemäß Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) allgemein auf Mieter umgelegt werden. Die Vorschrift differenziere nicht danach, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen könne oder dieser Gartenanteil gar an ihn mitvermietet sei. Eine Gesamtwürdigung der in Anlage 3 genannten Nebenkostenarten lasse vielmehr darauf schließen, dass es allgemein für die Frage der Umlegbarkeit nicht darauf ankomme, ob der Mieter selbst einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche habe. So könnten etwa die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs allgemein auf die Mieter eines Anwesens umgelegt werden, ohne dass danach differenziert werde, ob der Lift für jeden Mieter von gleichem Nutzen sei. Ausreichend sei es, wenn der Gartenanteil, um dessen Pflege es gehe, allgemein den Gesamteindruck des Anwesens günstig beeinflusse. Dass dies der Fall sei, werde von den Bekl. nicht bestritten. Bestritten sei auch nicht, dass die umgelegten Gartenpflegekosten die gemeinschaftliche Gartenfläche betreffe. Ob die Mieter die Möglichkeit hätten, den Gartenanteil selbst zu nutzen - was hier streitig sei -, könne dahingestellt bleiben.

II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass das Rechtsmittel der Bekl. zurückzuweisen ist.

1. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. die Gartenflächen nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht der Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflichtet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBI. I S. 2178, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBI. I S. 2346). Eine gepflegte (gemeinschaftliche) Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, A Rn. 91). Diese gesteigerte Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt und damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter herabsetzt.

2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die „ausgeschlossenen“ Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO.; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rn. 17). Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gartenflächen, und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschoßwohnung des Anwesens allein zu Verfügung stehen.

Auch wenn der Mieter die gemeinschaftlichen Gartenflächen nicht unmittelbar nutzen kann, hat er die zur Pflege entstehenden Betriebskosten mitzutragen. Das gilt allerdings nicht für Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen worden sind.

Der Mieter einer Wohnung im 1. Stock des Hauses wollte die Gartenpflegekosten nicht mittragen, da er den Garten selbst nicht nutzen könne. Mit dieser Ansicht setzte er sich beim BGH nicht durch.

Der BGH ließ es dahinstehen, ob der Mieter die Gartenfläche nutzen könne, zu deren Pflege er anteilig herangezogen werde. Auch wenn dies nicht der Fall sei, müsse er bei einer entsprechenden Betriebskostenvereinbarung die anteiligen Kosten tragen. Denn eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche verschönere ein Wohnanwesen insgesamt und sei grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern.

Anders verhalte es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur anteiligen Nutzung überlassen worden seien. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenteile müsse der „ausgeschlossene“ Mieter nicht beteiligt werden.

Anmerkung: In diesem Zusammenhang wird auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 64 aus dem Jahre 2002 (GE 2002, 931) hingewiesen. Dort hat die Kammer ebenso wie der BGH entschieden und gemeint, der „Blick ins Grüne“ reiche insofern zur Umlage der Gartenpflegekosten aus.