Gartenpflegekosten für öffentlich zugängliche Gemeinschaftsflächen keine Betriebskosten

Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage durch bauplanerische Festlegungen oder den Vermieter selbst für die öffentliche Nutzung bestimmt, stellen die dafür entstehenden Kosten der Gartenpflege keine umlagefähigen Betriebskosten dar, weil der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Bekl. an den Kosten der Gemeinschaftsflächen, die in den vorgenannten Abrechnungen anteilig nach Haus und Wohnfläche (auch) auf sie umgelegt wurden, nicht zu beteiligen sind.

Nach § 556 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Nach der Rechtsprechung des BGH geht der danach erforderliche Bezug zur Mietsache verloren, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden.

Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten dem Mieter angelastet werden (vgl. BGH, Urt. v. 10.2.2016 - VIII ZR 33/15, NJW 2016, 1439 [= GE 2016, 387], nach beck-online Rn. 13 f.). Ob eine derartige Widmung vorliegt, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind die bauplanerischen Bestimmungen oder das Gesamtbild, das aus der Sicht eines verständigen Dritten den Eindruck vermittelt, der Eigentümer habe die Anlage einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht.

So verhält es sich hier.

Nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. verstehen die Investoren des eine Fläche von 119.000 m2 umfassenden Quartiers sich als „Stadtquartier“. Neben den Wohnungen gebe es zahlreiche Sozialeinrichtungen, die unterstützen sollen, dass das Quartier als ein Teil von Berlin-Buch wahrgenommen werde. So wurde etwa mit der Eröffnung einer öffentlichen Sporthalle geworben, die den „benachbarten Schulen ebenso offen stehe wie Sportvereinen und nichtorganisiert Sport treibenden Pankowerinnen und Pankowern“. Es wird damit geworben, dass zwei Schulen und zwei Kindergärten bereits in Betrieb seien, ein dritter Kindergarten und eine Seniorenwohnanlage sowie weitere soziale Projekte seien in Planung. Die Projektentwicklungsgesellschaft wirbt damit, dass das Quartier einen wichtigen Beitrag zur Stärkung des Standorts Berlin-Buch leiste, der sich zu einem der zukunftsträchtigen Ortsteile der Hauptstadt entwickelt habe.

Damit vermitteln die Eigentümer - den Maßstäben des BGH entsprechend - den Eindruck, dass das Gelände einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich ist. Die Wohnraummieter der auf dem Gelände befindlichen Wohnungen nutzen das Gelände - unabhängig von seiner Bezeichnung als Privatgelände - im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie die Öffentlichkeit, die das Gelände schon wegen der auf dem Gelände zahlreich angesiedelten Einrichtungen betreten muss.

Für die Mieter sieht die Hausordnung des Quartiers im Wesentlichen eben die Regeln vor, die durch Schilder … einem größeren Adressatenkreis zur Kenntnis gegeben werden. So ist den Mietern das Betreten der Rasen- und Grünflächen auch für Fußballspiele und sonstige Freizeitaktivitäten untersagt; Gehwege dürfen nicht verlassen werden; der Spielplatz ist ausdrücklich zur öffentlichen Nutzung vorgesehen.

Ohne Erfolg berufen die Kl. sich auf die Entscheidung der Zivilkammer 63 (Urt. v. 25.7.2017 - 63 S 33/17, GE 2017, 1225), die anders als der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wohl von einem förmlichen Widmungsakt ausgeht. Wenn der BGH den Gesamteindruck für maßgeblich hält, kann es auf einen formellen, da nachweisbaren Akt nicht ankommen. Soweit die ZK 63 sich insoweit auf eine Entscheidung des V. Zivilsenats des BGH bezieht (Urt. v. 12.7.2013 - V ZR 85/12, GE 2017, 1225 = NJW 2013, 473, nach beck-online), betrifft diese einen völlig anders gelagerten Sachverhalt, nämlich das Vorkaufsrecht des Landes Berlin nach dem VerkFIBerG. Die zeitlich spätere Entscheidung des VIII. Zivilsenates erwähnt diese Entscheidung nicht einmal, nimmt sie erst recht nicht in Bezug bezüglich der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für die Pflege von Flächen, die für die Nutzung der Öffentlichkeit vorgesehen sind.

Unabhängig davon stellt die ZK 63 (andererseits) darauf ab, dass es bei der Beurteilung der Frage, ob der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will, nicht auf dessen inneren Willen, sondern auf die von den Verkehrsteilnehmern erkennbaren Umstände ankommt.

Das Aufstellen der von den Kl. durch Fotos belegten Schilder in den der Öffentlichkeit zugänglichen Parkanlagen deutet - wie ausgeführt - eben darauf hin, denn die Mieter der Gebäude werden schon über die Hausordnung über die Verhaltensregeln in der Wohnanlage informiert. Hinzu kommen die oben dargestellten weiteren Umstände, die in der Gesamtschau den Eindruck einer gewollten, umfassenden Nutzung der Gemeinschaftsflächen des Quartiers durch die Öffentlichkeit vermitteln, was nach den Maßstäben des BGH ausreicht. […]

Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage durch bauplanerische Festlegungen oder den Vermieter selbst für die öffentliche Nutzung bestimmt, stellen die dafür entstehenden Kosten der Gartenpflege keine umlagefähigen Betriebskosten dar, weil der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht besteht.

Strittig zwischen Vermieter (Kläger) und Mietern (Beklagte) war die Umlage von Gartenpflegekosten für ein fast 120.000 m2 umfassendes und von den Investoren auch so bezeichnetes „Stadtquartier“ in Berlin-Buch.

Die Projektentwicklungsgesellschaft hatte damit geworben, dass es neben den Wohnungen zahlreiche Sozialeinrichtungen, eine öffentlichen Sporthalle, die den „benachbarten Schulen ebenso offenstehe wie Sportvereinen und nichtorganisiert Sport treibenden Pankowerinnen und Pankowern“ gebe, dass zwei Schulen und zwei Kindergärten bereits in Betrieb seien und ein dritter Kindergarten und eine Seniorenwohnanlage sowie weitere soziale Projekte in Planung seien.

Die Wohnraummieter der auf dem Gelände befindlichen Wohnungen nutzen das Gelände – unabhängig von seiner Bezeichnung als Privatgelände – im gleichen Maße und mit denselben Einschränkungen wie die Öffentlichkeit, die das Gelände schon wegen der auf dem Gelände zahlreich angesiedelten Einrichtungen betreten muss. Für die Mieter sieht die Hausordnung des Quartiers im Wesentlichen eben die Regeln vor, die durch Schilder auch der Allgemeinheit zur Kenntnis gegeben werden (Betreten der Rasen- und Grünflächen auch für Fußballspiele und sonstige Freizeitaktivitäten untersagt; Gehwege dürfen nicht verlassen werden); der Spielplatz ist ausdrücklich zur öffentlichen Nutzung vorgesehen.

Das Landgericht lehnte die Klage auf Zahlung der Gartenpflegekosten ab und stützte sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach der für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, wenn Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden.

Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten dem Mieter angelastet werden (BGH GE 2016, 387).

Maßgeblich dafür, ob eine derartige Widmung vorliegt, sind die bauplanerischen Bestimmungen oder das Gesamtbild, das aus der Sicht eines verständigen Dritten den Eindruck vermittelt, der Eigentümer habe die Anlage einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Es kommt mithin auf den Gesamteindruck an; ein formeller – privater oder öffentlicher Widmungsakt – ist für die öffentliche Nutzung von Flächen nicht erforderlich.

Bauherren größerer Vorhaben sollten sich Gedanken darüber machen, die öffentliche Nutzung zu unterbinden.