Gartenpflegekosten

1. Der Mieter bestreitet die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung nur dann in zulässiger Weise, wenn er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angibt, was er moniert oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel macht.

2. Die infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstandenen Gartenpflegekosten, sind nicht umlagefähigen Kosten, sondern allenfalls Instandsetzungskosten.

(...) Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 11,99 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Abzüge für die Kosten der Gartenpflege in Höhe von 278,28 Euro, der Be- und Entwässerungskosten sowie Kosten für die Position Strom/Beleuchtung sind nicht gerechtfertigt. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muß er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angeben, was er moniert, oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen (OLG Düsseldorf, GE 2000, 888; LG Berlin, GE 2001, 1469 f.). Die Bekl. hat aber jeweils nur pauschal vorgetragen, daß diese nicht umlagefähig seien. Bezüglich der Beanstandung der Be- und Entwässerungskosten hat der Kl. dargelegt, daß die Bewässerung der Gartenfläche überwiegend durch Auffangen von Regenwasser in Tonnen erfolgt. Bezüglich der Beanstandung des anteiligen Betrages für die Gartenpflege in Höhe von 278,28 Euro hat der Kl. dargelegt, daß es sich um Kosten für Benzin, Anschaffung von Düngematerial und Pflanzen handelt. Dem ist die Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten. (...)

Im übrigen war die Klage abzuweisen. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein weiterer Anspruch auf Ersatz anteiliger Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 50,45 Euro nicht aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Nach § 27 II. Berechnungsverordnung Anlage 3 Nummer 10 gehören zu den Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umfaßt namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenfläche, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut, die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und der erhaltenden Baumpflege. Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfaßt das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse (LG Berlin, GE 1988, 355; LG Frankfurt/Main, WM 1992, 545). Sind die Kosten dagegen infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden, so sind diese keine umlagefähigen Kosten, sondern allenfalls Instandsetzungskosten (LG Hamburg, WM 1994, 695). Der Kl. ist dem Vortrag der Bekl., die Fliederbüsche seien nicht unansehnlich geworden, sondern hätten vielmehr alljährlich geblüht, der Kl. selbst habe die von unten nachwachsenden Triebe vollständig weggeschnitten und so Lücken in der Fliederhecke geschaffen, nicht ausreichend entgegengetreten. Der pauschale Vortrag des Kl., die Hecke sei unansehnlich geworden, reicht insofern nicht aus. Es hätte dem Kl. oblegen, im einzelnen konkret vorzutragen, weshalb es sich bei der Auswechselung der Hecke um Kosten, die im Rahmen der ordentlichen Gartenpflege entstanden sind, gehandelt haben soll. Allein aus dem Alter der Hecke läßt sich die Erforderlichkeit einer Neuanpflanzung nicht entnehmen.

Soweit der Kl. anteilige Kosten für Gartenflächen, die der Bekl. nicht zugänglich sind, verlangt, sind diese ebenfalls nicht umlagefähig. Entgegen der Ansicht des Kl. rechtfertig der bloße Ausblick auf eine Grünfläche den Ansatz nicht, da der Kl. die Mieter von der Nutzung der Fläche unstreitig ausgeschlossen hat. Dem steht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Mai 2004 (GE 2004, 959) nicht entgegen, da es sich dort - im Gegensatz zu hier - um eine gemeinschaftliche Gartenfläche gehandelt hat. Anders verhält es sich aber nach dem BGH bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Der Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß er die Gartenfläche nicht selbst als Garten nutze, sondern lediglich pflege. Letztlich ist die Bekl. mit ihren Einwendungen auch nicht nach Treu und Glauben, § 242 BGB, ausgeschlossen. Der Bekl. steht mit jeder neuen Abrechnung das Recht zu, gegen unrechtmäßige Kostenerhebungen vorzugehen. (...)