Gartenpflegekosten

Gartenpflegekosten; Siedlungsgesamtheit; Umlegung; Abrechnung

Bei einer Siedlungsgesamtheit mit einzelnen Verwaltungseinheiten, die der Vermieter selbst bewirtschaftet, sind die Gartenpflegekosten in der Abrechnung jeweils zuzuordnen, wobei der Kostenanteil von Verwaltungseinheiten, deren Siedlungsbewohner selbst Gartenpflege durchführen, um die ersparten Fremdkosten zu kürzen ist.

Die Kl. kann von dem Bekl. für den Monat November 1996 keine restliche Mietzahlung in Höhe von 183,98 DM beanspruchen. Der Bekl. war berechtigt, den Mietzins in dieser Höhe einzubehalten, da die Kl. ihn in der Betriebskostenabrechnung v. 2.5.1996 für das Jahr 1995 zu Unrecht mit einem Gartenpflegekostenanteil in Höhe von 183,98 DM belastet hat.

Der Kl. steht zumindest derzeit noch kein Anspruch auf Zahlung eines Gartenpflegekostenanteils für das Jahr 1995 zu.

Die von der Kl. vorgenommene Abrechnung über die Gartenpflegekosten ist nicht ordnungsgemäß erfolgt. Der von ihr angewandte Verteilungsschlüssel ist nicht sachgerecht.

So differenziert die Kl. bei der Abrechnung der Gartenpflegekosten nicht danach, welche Kosten jeweils für die Flächen entstanden sind, die der einzelnen Verwaltungseinheit zuzuordnen sind. Vielmehr werden die Kosten für die von der H.-Gärtnerei im Bereich der Siedlung Heimaterde durchzuführenden Gartenpflegearbeiten insgesamt unter Zugrundelegung der Wohnflächen auf die einzelnen Verwaltungseinheiten verteilt und dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung im Verhältnis der Einzelwohnfläche zur Gesamtwohnfläche der jeweiligen Verwaltungseinheit auf die Mieter umgelegt.

Durch diese Abrechnungsweise werden die Mieter von Verwaltungseinheiten mit nur Ein-bis Vierfamilienhäusern und kleinen Pflegeflächen, wie sie im älteren Teil der Siedlung vorhanden sind, gegenüber denjenigen Mietern unbillig benachteiligt, die in den später gebauten Wohnblocks mit verhältnismäßig großen Pflegeflächen wohnen. So ist die von der H.-Gärtnerei zu pflegende Vorgartenfläche der Verwaltungseinheit 319, zu der auch die Wohnung des Bekl. gehört, nach der Aussage des Zeugen maximal 30 qm groß. Hinzu kommt eine Hecke, deren Länge der Bekl. unbestritten mit etwa 100 m angegeben hat. Tatsächlich wird aber der Verwaltungseinheit 319 nach der Abrechnungsweise der Kl. insgesamt eine Pflegefläche von 333,80 qm zugeordnet.

Diese Abrechnungsweise kann nicht damit gerechtfertigt werden, daß es sich bei der Siedlung Heimaterde um einen geschlossenen Wohnbereich handelt und letztlich alle Mieter der Siedlung von dem grünen Umfeld profitieren.

In jeder Siedlung oder jedem Stadtteil kommt die Begrünung des Wohnumfeldes letztlich allen Bewohnern zugute, ohne daß diese deswegen einen Pflegekostenanteil auch für die Flächen tragen müßten, die außerhalb des von ihnen bewohnten Grundstücks liegen. Vorliegend kann nicht deshalb etwas anderes gelten, weil die Kl. Vermieterin eines ganzen Siedlungsbereiches ist und dementsprechend auch die Gartenpflege für die gesamte Siedlung in Auftrag gibt.

Auch vermag das Argument der Kl., daß sich in der Siedlung Gemeinschaftsflächen befinden, die sich keiner bestimmten Verwaltungseinheit zuordnen lassen, die vorgenommene Abrechnungsweise nicht zu tragen.

Aus dem vorgelegten Lageplan geht hervor, daß sich zumindest der größte Teil der Flächen aufgrund ihrer Lage einer bestimmten Verwaltungseinheit zuordnen läßt. Dort, wo dies nicht zweifelsfrei möglich ist, könnten dann diese Flächen prozentual auf mehrere Verwaltungseinheiten verteilt werden, wobei allerdings nur die Verwaltungseinheiten zu berücksichtigen wären, deren Mietern die betreffenden Flächen aufgrund der örtlichen Nähe tatsächlich zugute kommen.

Nach alledem hätte die Kl. vorliegend in der Weise über die Gartenpflegekosten abrechnen müssen, daß sie zunächst die Kosten ermittelte, die auf die der Verwaltungseinheit 319 zuzuordnenden Pflegeflächen entfallen. Hinzuzurechnen wäre zudem unter Umständen ein prozentualer Anteil an den Pflegekosten für Gemeinschaftsflächen, die sich keiner bestimmten Verwaltungseinheit zuordnen lassen. Diese Gesamtkosten hätte sie dann im Verhältnis der Einzelwohnfläche zu der Gesamtwohnfläche auf die Mieter der Verwaltungseinheit umlegen können.

Bei ihrer Abrechnung hätte die Kl. zudem zu berücksichtigen, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Pflege der Vegetationsflächen, die der Verwaltungseinheit 319 zuzuordnen sind, im Jahre 1995 weitgehend von den Mietern des Hauses selbst ausgeführt wurde. (...) Die Kl. hätte dem dadurch Rechnung tragen können und müssen, daß sie die der Verwaltungseinheit 319 zuzuordnenden Flächen aus dem Pflegebereich der H.-Gärtnerei herausnahm und die von der H.-Gärtnerei in Rechnung gestellten Kosten um den auf die Verwaltungseinheit 319 entfallenden Kostenanteil kürzte.

Die Klage ist demnach abzuweisen.