Gartenpflegeklausel verpflichtet nur zu einfachen Pflegearbeiten

Die Übernahme der Gartenpflege verpflichtet den Mieter nur zur Durchführung von einfachen Pflegearbeiten.

(Leitsatz der Redaktion)

Auch aus dem Mietvertrag ergibt sich keine Verpflichtung der Bekl., die von der Kl. eingeforderten Gartenarbeiten durchzuführen. Die Parteien haben im Mietvertrag lediglich eine Vereinbarung dahin gehend getroffen, dass die Bekl. den Garten auf eigene Kosten zu pflegen haben. Eine solche Vereinbarung verpflichtet nur zu einfachen Pflegearbeiten, also solchen, die weder eine besondere Kenntnis noch einen besonderen Kostenaufwand erfordern. Ein Direktionsrecht steht dem Vermieter, soweit keine Verwahrlosung des Gartens droht, nicht zu (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 2004, 603, 606). Daher ist den Bekl. ein großzügiger Spielraum zu gewähren. Ein freies Wachstum der Büsche und Sträucher ist daher nicht zu beanstanden; die Bekl. haben zudem, nach unstreitigem Klägervorbringen, die überhängenden Büsche zurückgeschnitten, um Schäden der Nachbar-Pkw abzuwenden.

Anmerkung: Das Landgericht hat mit Beschluss vom 12. März 2009 die Berufung zurückgewiesen.

Die Übernahme der Gartenpflege verpflichtet nur zu einfachen Pflegearbeiten.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter den Garten auf eigene Kosten zu pflegen hatten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin Ersatz von Kosten, die ihr für die Instandsetzung des Gartens entstanden waren.

AG und LG hielten die Klage für unbegründet. Nach der Regelung im Mietvertrag seien die Mieter nur zur Durchführung von einfachen Pflegearbeiten, die weder eine besondere Fachkenntnis noch einen besonderen Kostenaufwand erforderten, verpflichtet. Ein "Direktionsrecht" des Vermieters bestünde nicht.

Das LG Braunschweig beruft sich für seine Auffassung auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (GE 2004, 1392). Das OLG hatte in einem vergleichbaren Fall u. a. Folgendes ausgeführt:

"Haben die Parteien eines Mietvertrages über ein Einfamilienhaus ... lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter ... bei verständiger Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasen mähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub ... andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters ..."

Jedem Vermieter eines Hauses mit einigermaßen anspruchsvollem Garten kann im Hinblick auf diese Rechtsprechung nur empfohlen werden, die zur Instandhaltung des Gartens in dem überlassenen Zustand erforderlichen Arbeiten im Einzelnen aufzuführen, damit Maßnahmen wie z. B. Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkanten abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichränder freilegen, Rasenfläche vertikutieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, vom Mieter ausgeführt werden. Wenn ein aufwendig angelegter Garten überlassen wird, versteht sich nach der Verkehrsanschauung (§§ 133, 157 BGB) an sich von selbst, dass der vorgefundene Zustand erhalten werden muss. Ob die erforderlichen Maßnahmen kostspielig sind oder nicht, kann hierbei keine Rolle spielen.