Gartenpflege

Gartenpflege; Rasenmähen; Schadensersatz

Ist der Mieter laut Mietvertrag zur Pflege und zum In-Ordnung-Halten des Gartens verpflichtet, so umfaßt dies nur die Durchführung einfacher Gartenpflegearbeiten wie beispielsweise das Rasenmähen, Umgraben von Beetflächen oder Unkraut jäten.

Der Kl. ist Eigentümer eines Zweifamilienwohnhauses. Mit Mietvertrag v. 1.12.1966 vermietete er die Wohnung im Obergeschoß des Hauses an die Bekl. zu 1) und 2). Zu § 20 (sonstige Vereinbarung) Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien: "Der Garten muß von den Hausbewohnern gemeinschaftlich gepflegt werden (z. B. Rasenmähen usw.)".

Mit den Bekl. zu 3) und 4) schloß der Kl. unter dem 4.6.1973 einen schriftlichen Mietvertrag, wodurch ihnen die Wohnung im Erdgeschoß des Hauses nebst anteilmäßiger Gartenanlage vermietet wurde. Dieser Mietvertrag enthält zu § 25 (weitere Vereinbarungen) Ziff. 6 folgende Bestimmung: "Der Garten muß von den Mietern gemeinschaftlich in Ordnung gehalten werden (z. B. Rasenmähen etc)."

Der Kl. begehrt von den Bekl. Kosten für die Regenerierung der Gartenfläche, die Reparatur des Gartenzaunes und des Schneidens von Buschwerk nebst Abfallbeseitigung sowie pauschal allgemeine Unkosten, insgesamt einen Betrag von 4.414,75 DM.

Er behauptet, die Bekl. hätten entgegen der mietvertraglichen Verpflichtung den Garten nicht gepflegt und in Ordnung gehalten. Der Rasen sei nie vertikutiert und nie gedüngt worden und dadurch vermoost. Die Bekl. hätten auch die Bäume und das Gesträuch nicht geschnitten. Demzufolge seien die Bäume und Sträucher durch den Gartenzaun gewachsen und hätten diesen beschädigt.

Ein Schadensersatzanspruch des Kl. gegen die Bekl. auf Erstattung der Kosten für die Instandsetzung des Gartens aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ist nach dem Inhalt der mietvertraglichen Vereinbarung schon dem Grunde nach nicht gegeben. Ein solcher Schadensersatzanspruch würde zunächst voraussetzen, daß die Bekl. als Mieter zur Durchführung der vom Kl. benannten Arbeiten, deren Unterlassung nach seiner Behauptung die behaupteten Schäden verursacht haben, verpflichtet gewesen sind. Dies ist jedoch nach der mietvertraglichen Vereinbarung nicht der Fall.

Die Regelung in § 20 Ziff. 5 bzw. § 25 Ziff. 6 der Mietverträge, wonach die Mieter verpflichtet sind, den Garten gemeinschaftlich zu "pflegen" bzw. "in Ordnung zu halten", beinhaltet lediglich die Verpflichtung zur Durchführung einfacher Pflegearbeiten wie etwa das beispielhaft genannte Rasenmähen, Umgraben von Beetflächen, Unkrautjäten.

Eine Verpflichtung zur Durchführung von sonstigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten im Garten, die über diese einfachen und ohne besonderen Kostenaufwand durchzuführenden Pflegearbeiten hinausgehen, ergibt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung nicht. Zwar ist eine Überbürdung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich möglich. Da diese Pflichten jedoch nach der gesetzlichen Regel zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters zählen, sind entsprechende Vereinbarungen als Ausnahme von der gesetzlichen Regel, auch soweit es sich nicht um formularmäßige, sondern um Einzelvereinbarungen handelt, eng und im Zweifel dahingehend auszulegen, daß die gesetzliche Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter nicht geändert worden ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., Anm. 151 zu §§ 535, 536 BGB; Sternel, Mietrecht, II 214).

Da die Parteien Art und Umfang der Pflege bzw. des Inordnunghaltens in den Mietverträgen nicht weiter umschrieben haben, kann bei der gebotenen engen Auslegung der Vereinbarung, die im Zweifel zu Lasten des Vermieters ausfallen muß, unter Pflege und In-Ordnung-Halten nur die Durchführung der genannten einfachen Pflegearbeiten verstanden werden, die weder besondere Fachkenntnisse der Mieter erfordern noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand. Auch die beispielhafte Aufführung des Rasenmähens als Maßnahme der Pflegearbeit spricht dafür, daß nur solche einfachen Arbeiten umfaßt werden sollten.

Eine weitergehende Auslegung wäre auch nicht interessengerecht. Würde man unter Pflege bzw. In-Ordnung-halten des Gartens sämtliche Gartenarbeiten zur Instandhaltung verstehen, zu deren sachgerechter Durchführung ein nicht fachkundiger Mieter sich größtenteils auch der Hilfe von Fachkräften bedienen müßte, so würde dieses für die Mieter einen erheblichen Kostenaufwand bedingen, der bei Abschluß des Mietvertrages gar nicht zu übersehen ist. Nach den vorgelegten Lichtbildern handelt es sich jedenfalls um einen größeren Garten mit großer Rasenfläche und ausgedehnten Busch- und Baumbeständen. Ein ordnungsgemäßes Beschneiden etwa der Bäume und der Büsche, zu dem ein Laie in der Regel gar nicht in der Lage ist, und ebenso das Vertikutieren und Düngen des Rasens, würde bei Inanspruchnahme von Fachkräften und auch unter Berücksichtigung der erheblichen Kosten für die Verwendung von Rasendünger oder die Durchführung von Vertikutierarbeiten einen geschätzten Kostenaufwand von mindestens 2.000 DM jährlich bedingen. Daß die Mieter sich verpflichten wollten, derartige Kosten, durch die sich die Miete indirekt erheblich erhöhen würde, auf sich zu nehmen, ist nicht ersichtlich. Das von den Bekl. möglicherweise unterlassene Vertikutieren und Düngen des Rasens erfordert einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand, ebenso wie das unterlassene Schneiden der Büsche und der Bäume, das bei ordnungsgemäßer Ausführung einer gärtnerischen Fachkraft überlassen werden muß. Diese Gartenarbeiten, auf deren Unterlassen der Kl. seine Schadensersatzansprüche stützt, fallen nach der gebotenen Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarung mithin nicht unter die von den Bekl. geschuldeten Pflegearbeiten. Eine für die behaupteten Schäden am Garten kausale Pflichtverletzung der Bekl. als Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches ist daher schon nach dem Vorbringen des Kl. nicht ersichtlich.

Anmerkung: Das LG Detmold hat das Urteil des AG bestätigt und ergänzend darauf hingewiesen, daß die Frage des Umfanges der Schnittarbeiten an Bäumen, Hecken und Sträuchern ebenfalls auch eine Frage des Geschmackes ist (wie hoch und breit sollen sie werden, sollen sie Zäune "durchwachsen" und damit verdecken oder nicht usw.). Die entsprechende Entscheidung darüber wird man auch aus diesen Gründen dem Eigentümer überlassen müssen (und dürfen), wenn er nicht ausdrücklich etwas anderes in den Mietvertrag aufgenommen hat.