Gartennutzung für Mietergemeinschaft nicht wohnwerterhöhend

Der mehreren Mietern überlassene Garten ist im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2011 nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 54,11 € ab dem 1. April 2011 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 26. Januar 2011 vor. Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt.

Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der indes erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2011 ein, da das Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichtag des Mietspiegels 2011 (1. September 2010) zugegangen ist. Es ist unschädlich, dass die Kl. das Mieterhöhungsverlangen noch auf den Mietspiegel 2009 gestützt hat, da sie den Mietspiegel für 2011, der erst im Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 30. Mai 2011 veröffentlicht wurde, im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens am 28. Januar 2011 noch nicht kennen konnte. Unstreitig ist das Feld H4 anzuwenden.

Zu den Merkmalsgruppen gilt das Folgende:

Die Einordnung des Amtsgerichts hinsichtlich der Merkmalgruppen 1 (negativ) und 2 (neutral) wurde in der Berufung nicht angegriffen.

Merkmalgruppe 3: Wohnung. Diese Merkmalgruppe ist neutral. Wohnwerterhöhend wirkt sich der große Balkon/Veranda aus. Wohnwertmindernd ist unstreitig die nicht vorhandene Anschlussmöglichkeit für die Waschmaschine. Weiterhin geht das Gericht - auch nach dem Vortrag der Kl. in der Berufung - davon aus, dass eine unzureichende Elektroinstallation vorhanden ist. Die Kl. trägt selbst vor, dass das Badezimmer lediglich über einen elektrischen Wandauslass verfüge, an den ein mietereigener Spiegelschrank angeschlossen werden könne. Somit wären also die Mieter dafür zuständig, selbst eine Steckdose zu schaffen. Sofern das Badezimmer einer Wohnung aber nicht vermieterseits mit einer Steckdose ausgestattet ist, ist dies wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Dagegen wirkt sich die unstreitig vorhandene Isolierverglasung wohnwerterhöhend aus. Der Mietspiegel 2011, der zutreffend vom Amtsgericht angewendet wurde, stellt allein auf das Alter (ab 1987) ab, nicht auf die Frage der „Modernität" wie frühere Mietspiegel. Die Bekl. selbst haben zugestanden, dass die Fenster „Ende der 80er Jahre, also vor über 20 Jahren" eingebaut worden seien. Das Jahr 1987 gehört nach Ansicht der Kammer zum „Ende der 80er Jahre". Damit ist auch nach dem Vortrag der Bekl. von einem Einbau ab 1987 und damit vom Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals auszugehen. Den positiven Merkmalen Balkon und Isolierglasfenster stehen damit die negativen Merkmale unzureichende Elektroinstallation und fehlende Waschmaschinenanschlussmöglichkeit ausgleichend entgegen.

Merkmalgruppe 4: Gebäude. Diese Merkmalgruppe ist als neutral anzusehen. Hier gleichen sich der zusätzlich vorhandene Nutzraum und die fehlende Gegensprechanlage aus. Entgegen der Ansicht der Kl. geht das Gericht nicht von einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aus. Hierzu hat die Kl. - wie das Amtsgericht völlig zutreffend festgestellt hat - insgesamt zum Instandhaltungszustand des gesamten Hauses nur unzureichend vorgetragen. Auch bei einem Dach aus dem Jahre 1995 kann doch insgesamt ein nicht überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand gegeben sein. Das Gericht geht insoweit nicht vom Vorhandensein eines weiteren wohnwerterhöhenden Merkmals aus.

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld. Diese Merkmalgruppe sieht das Gericht als neutral an. Wie die Einzelrichterin und die Kammer in diversen Verfahren ausgeführt haben, handelt es sich beim Grünlandweg nicht um eine Lage an einer besonders ruhigen Straße. Wie die Kammer bereits in ihrem Urteil zum Geschäftszeichen 67 S 516/09 zum vorherigen Mieterhöhungsverlangen der Kl. gegen die Bekl. ausgeführt hat, handelt es sich um eine übliche Anliegerstraße. In der Nähe liegt das Vivantes-Klinikum, das von Fahrzeugen und Hubschraubern angesteuert wird. Gleiches gilt hinsichtlich der Nichtberücksichtigung des Mietergartens als wohnwerterhöhend. Hierzu hat die Kammer in ihrem o. g. Urteil vom 6. Juni 2011 unter anderem ausgeführt:

Der den Mietern überlassene Garten kann hier im Rahmen des Mietspiegels nicht zusätzlich berücksichtigt werden. Es kann offen bleiben, ob es Konstellationen gibt, bei denen eine Wohnung wegen eines Gartens aus dem Mietspiegel heraus fällt. Hier ist das nicht der Fall. [...] Es handelt sich hier um den jedenfalls teilweise auch für andere Personen als die Mieter zugänglichen Bereich vor dem Wohnungseingang, der einem Vorgarten vergleichbar dem Mieter keine allein ihm zur Verfügung stehende Rückzugsmöglichkeit bietet. An dieser Rechtsansicht hält die Einzelrichterin trotz der von der Kl. in der Berufung vorgebrachten Argumente fest. Dem widerspricht auch nicht die Tatsache, dass Gutachter einen vorhandenen Mietergarten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bisweilen in der Vergangenheit als diese erhöhend angesehen haben.

Im gegenständlichen Verfahren erfolgte die Beurteilung der Ortsüblichkeit der Miete nicht aufgrund eines Sachverständigengutachtens, sondern nach dem Berliner Mietspiegel. Der Mietspiegel 2011 berücksichtigt das Vorhandensein eines Mietergartens aber weder in einer Merkmalsgruppe noch als Sondermerkmal und muss deshalb außerhalb der Ermittlung der ortsüblichen Miete bleiben. Entgegen der Ansicht der Kl. handelt es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung auch nicht um eine so genannte „Ausreißerwohnung", bei der es angezeigt wäre, bei Streit über Art und Ausmaß der Besonderheit der Wohnung (hier das Vorhandenseins eines Gartens zur Nutzung durch die Mieter) die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. Ein solches Vorgehen kann geboten sein, wenn dem Gericht die Sachkunde fehlt, Art und Ausmaß der Besonderheit der Wohnung zu bewerten und einem bestimmten Mietwert zuzuordnen (Paschke, „Mieterhöhung ohne Mietspiegel - die Möglichkelten", GE 2012, 1072, 1077).

Dies ist bei Vorhandensein eines Mietergartens aber nicht der Fall. Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist materiell-rechtlich zu klären, ob die konkret vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel beruft, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleiches der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten Mietzins (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - m.w.N.). Nach 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Beim Berliner Mietspiegel 2011 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Ist die Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen qualifizierten Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Mietspiegels außer Verhältnis steht, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO geschätzt werden (BGH aaO.).

Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass es sich bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung um Aussagen handelt, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung berücksichtigt (BGH aaO.). Kommen die Verfasser des Mietspiegels zu dem Schluss, dass frühere als den Preis mit bildend anerkannte Merkmale wegfallen und neue hinzukommen, beruht die Tatsache der fehlenden Nennung eines Mietergartens nicht auf einem Versehen, sondern ist gerade Ausdruck der Ansicht, dass dieses Merkmal nicht wertbildend zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein soll. Es ist gerade im Bereich der Sondermerkmale des Mietspiegels nicht ungewöhnlich, dass sich bestimmte Merkmale wandeln. So war etwa noch im Mietspiegel 2007 die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ein Sondermerkmal, auf das es jetzt nicht mehr ankommt. Im Mietspiegel 2003 gab es das Merkmal des Dachgartens bzw. der Dachterrasse. Im Mietspiegel 2000 schließlich war noch die Gartennutzung als Sondermerkmal enthalten. Die Veränderung solcher Sondermerkmale führt nicht dazu, dass solche Wohnungen nicht mehr vom Mietspiegel erfasst würden, wenn das Sondermerkmal entfällt. Vielmehr dokumentieren die veränderten Sondermerkmale, dass nach Einschätzung der sachverständigen Kommission, die den Mietspiegel erarbeitet, solche Merkmale nicht mehr von entscheidender Bedeutung für den Preis sind, sondern andere Merkmale mehr Gewicht haben. Beim Berliner Mietspiegel als qualifiziertem Mietspiegel ist nicht ersichtlich, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Erwägungen unzutreffend wären oder die Verhältnisse in der Stadt nicht hinreichend abbilden würden.

Zur Begründung einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB wird i. d. R. auf den Mietspiegel zurückgegriffen. Gelangt das Verfahren vor Gericht, wenden die Berliner Gerichte (nur) den Mietspiegel und dessen Orientierungshilfe an. Neben den dort aufgeführten Wohnungsmerkmalen sind aber noch andere denkbar, die jedoch von der Rechtsprechung meist nicht berücksichtigt werden nach dem Grundsatz „Anwendung des Mietspiegels: Ganz oder gar nicht".

Für seine Mieterhöhung berief sich der Vermieter u. a. darauf, dass der Garten den Mietern zur Nutzung überlassen sei, was in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2012, das auch zu den anderen Merkmalgruppen Ausführungen enthält, folgte das LG Berlin dem nicht. Auch wenn Sachverständige in anderen Verfahren einen Mietergarten als wohnwerterhöhend angesehen hätten, komme dies für die Anwendung des Berliner Mietspiegels nicht in Betracht, da dort ein Mietergarten weder in einer Merkmalgruppe auftauche noch als Sondermerkmal erwähnt werde. Nach der Rechtsprechung des BGH sei auch die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage heranzuziehen, da sie vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werde. Wenn bestimmte Merkmale im Vergleich zu früheren Mietspiegeln nicht mehr aufgeführt würden, sei dies kein Versehen, sondern folge aus der Erkenntnis, dass dieses Merkmal nicht mehr wertbildend sei. Wenn im Mietspiegel 2000 die Gartennutzung noch als Sondermerkmal enthalten gewesen sei, in neueren Mietspiegeln aber nicht mehr, hieße das, dass dieses Merkmal für die ortsübliche Miete nicht maßgeblich sei.