Gartennutzung

Gartennutzung; Liegestühle; Strandkörbe

1. Ist der Mieter zusammen mit Mitmietern zur Nutzung eines 2.000 qm großen Gartens berechtigt, darf er Liegestühle, Blumenkübel, Strandkörbe und andere Gegenstände nicht dauerhaft dort aufstellen.

2. Eine Formularbestimmung im Mietvertrag, daß der Vermieter die endgültige Regelung über die Nutzung trifft, ist nicht zu beanstanden.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) III. Die Berufung der Kl. hat Erfolg. Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus 3 c in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, welche in den Mietvertrag der Parteien miteinbezogen sind, in Verbindung mit dem Schreiben vom 8. April 2002 Anspruch auf die geforderte Unterlassung der dauerhaften Aufstellung von Gegenständen im Garten. Es kommt nicht darauf an, daß die Bekl. den Umfang der dauerhaften Aufstellung von Gegenständen, wie auf Lichtbildern dargestellt, bestritten haben, weil sie unstreitig eine Reihe der im Tenor beispielhaft aufgeführten Gegenstände aufgestellt haben und sich des Rechts der Aufstellung der genannten und anderer Gegenstände berühmen, so daß es auch nicht auf das Bestreiten des Eigentums an einzelnen Gegenständen auf den Lichtbildern ankommt.

Die vorgenannte Regelung aus den Allgemeinen Vertragsbestimmungen gibt der Kl. ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht über die Gestaltung der Gartennutzung, welches diese durch das Schreiben vom 8. April 2002 ausgeübt hat. Ein solches Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich eines Gartens kann sich jeder nach dem Privatrecht zu beurteilende Vermieter ausbedingen, so daß die Ausführungen des Amtsgerichts zu Verwaltungsakten hier nicht verständlich sind. Die im Privatrecht tätige Verwaltung handelt bei einer solchen Vorgehensweise nicht willkürlich, sondern im berechtigten Interesse der einheitlichen Regelung der Nutzung der Gartenfläche.

Die vertragliche Regelung im Mietvertrag, der die Bekl. zugestimmt haben, lautet dahin, daß die Kl. die endgültige Regelung trifft. Das Wort "endgültig" besagt insoweit nur, daß eine Regelung noch nicht getroffen ist und bis dahin die Nutzung wie vor Ort üblich erfolgen kann, wobei auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Nutzung des Strandkorbes nicht beanstandet bzw. auflösend bedingt gestattet worden ist. Dieses Recht der Nutzung bis zum Abschluß der endgültigen Regelung entfällt mit Ausübung der Regelung durch die Kl. in Form des Schreibens vom 8. April 2002. Jede andere Auslegung der Allgemeinen Vertragsbestimmungen verstößt gegen den Wortlaut, wonach die endgültige Regelung durch die Vermieterin erfolgt, und wäre im übrigen auch sinnlos, da man sich nicht durch ausdrücklichen Vertrag vorbehalten muß, daß man einen Vertrag schließen kann.

Die endgültige Regelung durch die Kl. mit dem vorgenannten Schreiben war im billigen Ermessen zu treffen, § 315 Abs. 1 BGB. Diesem Grundsatz entspricht die Ausübung der Regelungsbefugnis. Hinsichtlich von einfach zu entfernenden Gegenständen (wie etwa Liegestühlen) ist dies bereits deshalb so, weil es nicht dem billigen Ermessen widerspricht, durch Anordnung der täglich turnusmäßigen Entfernung von solchen Gegenständen einen Reservierungseffekt hinsichtlich bestimmter Stellen des Gartens zugunsten bestimmter Mieter zu verhindern. Zusätzlich ist dies hinsichtlich schwerer und flächiger Gegenstände (wie Blumenkübel und Strandkörbe) gerechtfertigt, weil derartige Möbel Rasenflächen zerstören können. Die zwischenzeitliche Duldung des Strandkorbes durch die Kl. führt im Ergebnis nicht dazu, daß es keine endgültige Regelung geben würde, wonach Gartenmöbel nicht rechtzeitig entfernt werden müßten. Auch haben die Bekl. nicht vor der Anschaffung des Strandkorbes bei der Kl. nachgefragt, ob dessen dauerhafte Aufstellung genehmigt würde, so daß ein willkürlicher Widerruf einer Genehmigung durch Billigung nicht vorliegt.

Auf die Rechtsprechung zum Widerruf von Gestattungen der Gartennutzung kommt es daher nicht an, weil eine Gestattung über die Zeit ab Ausspruch der endgültigen Regelung nicht vorliegt.

IV. (...)

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gemäß §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO getroffen.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne daß grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind bzw. bestehen. Vielmehr war eine Vertragsauslegung bezogen auf den Einzelfall vorzunehmen.

Der Vermieter, der sich die endgültige Nutzung des zur Benutzung durch mehrere Mieter freigegebenen Gartens vorbehalten hat, darf auch nach vorangegangener Duldung dem Mieter verbieten, Gartenmöbel dort dauerhaft aufzustellen.

Im Mietvertrag hatte sich die Vermieterin die endgültige Regelung der Nutzung eines 2.000 m2 großen Gartens durch ihre Mieter vorbehalten. Für das Aufstellen von Gegenständen auf dem Grundstück sollte eine schriftliche Zustimmung der Vermieterin erforderlich sei. Nachdem sie zunächst die dauerhafte Aufstellung eines Strandkorbes geduldet hatte, wies sie die Mieter schriftlich darauf hin, daß das Aufstellen von Gartenmöbeln, Liegen, Sonnenschirmen oder anderen Gerätschaften über den Tag hinaus unzulässig sei. Sie verlangte von den Beklagten, die diese Gegenstände aufgestellt hatten, Entfernung und Unterlassung.

Das Landgericht Berlin änderte das klageabweisende Urteil des AG Schöneberg (GE 2005, 1131) ab und gab der Klage statt. Es hielt die Vermieterin aufgrund des Vorbehalts der "endgültigen Nutzung" im Mietvertrag für berechtigt, die Gartennutzung auch dann noch zu regeln, wenn sie vorher eine andere Nutzung gestattet habe. Diese Regelung habe sie mit ihrem Schreiben getroffen, wonach die dauerhafte Aufstellung von Gartenmöbeln unzulässig sei. Diese Regelung entspreche auch billigem Ermessen, weil schwere und flächige Gegenstände (wie Blumenkübel und Strandkörbe) bei dauerhafter Aufstellung Rasenflächen zerstören könnten und durch die Anordnung der täglichen turnusmäßigen Entfernung von Gartenmöbeln ein Reservierungseffekt zugunsten bestimmter Mieter verhindert werde.