Garderobe im Treppenhaus zustimmungsbedürftig

Garderobe im Treppenhaus zustimmungsbedürftig; Beeinträchtigung von Miteigentümern

1. Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

2. An dem Verfahren, das ein Eigentümer gegen einen anderen Eigentümer wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, sind in der Regel die übrigen Eigentümer zwingend zu beteiligen.

Die Antragstellerin, die Antragsgegnerin und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragstellerin bewohnt die ihr gehörende Eigentumswohnung im zweiten Stock des Anwesens, die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der im Erdgeschoß gelegenen Wohneinheit, welche sie selbst bewohnt. Die Antragsgegnerin erwarb ihr Wohnungseigentum im Jahr 1994. Seit ihrem Einzug hat sie im Treppenhaus vor ihrer Wohnung eine Garderobe an der Wand befestigt und einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise auch einen Schirmständer aufgestellt, zudem werden unter der Garderobe Schuhe abgestellt. Die Antragstellerin, die ihr Wohnungseigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 22.12.1998 erwarb, rügte erstmals in der Eigentümerversammlung vom 16.1.1999, daß das Treppenhaus im Erdgeschoß als Garderobe verwendet wird. In der Eigentümerversammlung vom 21.7.2001 erhielt ihr Antrag, die Räumung des Treppenhauses zu beschließen, keine Mehrheit.

Das Amtsgericht hat dem Antrag, die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Beseitigung der Garderobe und sonstiger Möbel auszusprechen, mit Beschluß vom 10.2.2004 entsprochen. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluß vom 20.10.2005 zurückgewiesen. Dagegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die in der Sache ohne Erfolg blieb.

In der Eigentümerversammlung vom 27.11.2004 faßten die Wohnungseigentümer mittlerweile gegen die Stimme der Antragstellerin den Beschluß, daß Garderoben im Treppenhaus aufgestellt werden dürfen. Dieser Beschluß wurde von der Antragstellerin angefochten; eine rechtskräftige Entscheidung über den Antrag liegt noch nicht vor.

1. [....] 2. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Antragstellerin einen Anspruch auf Beseitigung der Garderobenanlage gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG hat.

a) Die fehlende Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer, der Eheleute D., führt nicht dazu, daß der Beschluß des Landgerichts wegen dieses formellen Mangels aufzuheben wäre.

Zwar sind die Ehegatten D. Beteiligte gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Sie hätten daher sowohl vom Amtsgericht als auch vom Landgericht beteiligt werden müssen. Ein Fall, in dem nur ein abgrenzbarer Teil der Wohnungseigentümer betroffen ist, liegt nicht vor (vgl. Weitnauer/Mansel, WEG, 9. Aufl., § 43 Rn. 16 m.w.N.). Eine Beteiligung hat nicht stattgefunden. Soweit das Amtsgericht seinen Beschluß formlos den Ehegatten zugeschickt hat, ist dies als Beteiligung unzureichend. Vielmehr sind dem formell Beteiligten Anträge, Termine, Vorbringen, Ermittlungsergebnisse und Entscheidungen mitzuteilen (Weitnauer/Mansel, § 43, Rn. 36).

Grundsätzlich führt die Nichtbeteiligung nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546, § 547 Nr. 4 ZPO zwingend zur Aufhebung des Beschlusses und zur Zurückverweisung zur neuen Verhandlung und Entscheidung (OLG Hamburg ZMR 2003, 868/870). Eine unterlassene Beteiligung durch die Vorinstanzen kann jedoch dann auch noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist und nur rechtliches Gehör gewährt werden soll (BGH FGPrax 1998, 15/16). Bringt der Beteiligte neue Angriffs- oder Verteidigungsmittel vor bzw. stellt er einen neuen Antrag, so ist die Sache zurückzuverweisen. Andernfalls kann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache entscheiden. So liegt der Fall hier. Der Sachverhalt wurde durch die Vorinstanzen ausreichend ermittelt. Mögliche schuldrechtliche Vereinbarungen zwischen den früheren Wohnungsinhabern sind unbeachtlich, da sie keine dingliche Wirkung entfalten (siehe unten). Die Gewährung des rechtlichen Gehörs war daher auch im Rechtsbeschwerdeverfahren noch möglich.

b) Der Beseitigungsanspruch der Antragstellerin scheitert nicht an dem nicht angefochtenen Beschluß der Wohnungseigentümer vom 21.7.2001, mit dem diese beschlossen haben, daß das Treppenhaus nicht geräumt werden soll. Dieser Beschluß entfaltet keine Sperrwirkung für den jetzigen Antrag. Denn in dem Beschluß vom 21.7.2001 haben die Eigentümer nur beschlossen, nicht gemeinschaftlich gegen die Garderobe im Treppenhaus vorzugehen. Der individuelle Anspruch und das Recht des einzelnen, diesen durchzusetzen, bleiben davon unberührt. Im übrigen beinhaltet der Beschluß, daß das Treppenhaus nicht geräumt werden soll, keine dauerhafte Regelung der Treppen-hausgestaltung für die Zukunft. Dies ergibt sich schon daraus, daß die Eigentümer selbst mit Beschluß vom 27.11.2004 eine positive Regelung getroffen haben, eine solche also noch für erforderlich hielten.

c) Das Treppenhaus steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, weil es dem Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient. Das Anbringen der Garderobenelemente an den Wänden des Treppenhauses ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, weil es keine Maßnahme ordnungsmäßer Instandhaltung und Instandsetzung darstellt. Die bauliche Veränderung kann ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann vorgenommen werden, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG). Das Landgericht hat eine solche Beeinträchtigung bejaht, da die übrigen Eigentümer an dem ihnen zustehenden Mitgebrauch des Treppenhauses behindert oder teilweise ausgeschlossen werden. Diese tatrichterliche Würdigung ist ohne Verfahrensfehler getroffen und daher gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 2 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht bindend. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Landgericht die vorgelegten Lichtbilder ausgewertet und dabei einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG festgestellt hat (vgl. BayObLG NJW-RR 1998, 875/876).

Zutreffend erkennt das Landgericht auch, daß das Anbringen der Garderobenelemente im Eingangsbereich des Anwesens und dessen Umgestaltung zu einem offenen Garderobenraum einer bestimmungsgemäßen Nutzung des Treppenhauses widerspricht. Mit dieser Maßnahme hat die Antragsgegnerin Alleinbesitz an einem Teil des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Treppenhauses begründet und insoweit die übrigen Wohnungseigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG) ausgeschlossen. Dies läuft auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts hinaus und erfordert daher eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG NJW-RR 1998, 875/876).

d) Ein Sondernutzungsrecht der Antragstellerin besteht nicht.

(1) In der Teilungserklärung wird der Antragstellerin ein Sondernutzungsrecht für den Treppenabsatz vor ihrer Wohnung nicht eingeräumt.

(2) Eine formlos mögliche, schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die Antragstellerin zur Duldung verpflichten würde, liegt nicht vor. Die Begründung eines Sondernutzungsrechts kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer getroffen werden. Mit der Antragstellerin wurde eine solche Vereinbarung nicht getroffen. Eine möglicherweise getroffene frühere Vereinbarung durch die Rechtsvorgänger der Antragstellerin bedürfte zu ihrer Wirksamkeit gegenüber der Antragstellerin der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 2 WEG). Da die Begründung eines Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum nicht zu den Angelegenheiten gehört, die die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können (§ 23 WEG), greift auch § 10 Abs. 3 WEG nicht ein, so daß auf die Eintragung in das Grundbuch nicht verzichtet werden kann. Ob in der Vergangenheit zwischen den Eigentümern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, kann daher dahinstehen. Sofern eine solche Vereinbarung vorgelegen haben sollte, bindet diese die Antragstellerin nicht. Eine Beweiserhebung dazu ist daher entbehrlich.

(3) Auch durch den Beschluß der Wohnungseigentümer vom 27.11.2004 konnte ein solches Sondernutzungsrecht nicht begründet werden. Denn dazu fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlußkompetenz. Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig (BGH NJW 2000, 3500/3503).

Der Beschluß der Eigentümer über das Aufstellen von Garderoben im Treppenhaus stellt keine Gebrauchsregelung dar, weil dadurch nicht die bestimmungsmäßige Nutzung des Treppenhauses konkretisiert wird. Im gegebenen Fall enthält der Beschluß die Zuweisung von Sondernutzungsrechten und ist deswegen insgesamt nichtig. Der Senat brauchte daher das vorliegende Verfahren im Hinblick auf die Beschlußanfechtung nicht wegen Vorgreiflichkeit auszusetzen. Die Nichtigkeit jenes Beschlusses kann er vielmehr inzident feststellen (Palandt/Bassenge, BGB, 65. Auflage, § 23 WEG Rn. 23 m.w.N.).

e) Auch eine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs der Antragstellerin liegt nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob die widerspruchslose Duldung der Garderobe von Anfang 1999 bis zur Antragstellung im Februar 2004, also über rund fünf Jahre, für die Verwirkung des Beseitigungsanspruchs zeitlich überhaupt ausreichend wäre. Denn die Antragstellerin hat über diesen Zeitraum die Garderobe nicht widerspruchslos hingenommen. Sie hat sie bereits in der Eigentümerversammlung im Januar 1999 beanstandet. Zudem hat sie in der Eigentümerversammlung vom 21.7.2001 einen positiven Beschluß zur Räumung der Garderoben im Treppenhaus erwirken wollen. Nach alledem konnte die Antragsgegnerin nicht davon ausgehen, daß die Antragstellerin mit den von ihr dauerhaft im Treppenhaus aufgestellten Möbeln einverstanden ist.

f) Ebenso scheidet ein Rechtsmißbrauch der Antragstellerin gemäß § 242 BGB aus. Insbesondere fällt der Antragstellerin eine Verletzung eigener Pflichten nicht deshalb zur Last, weil sie selbst den ursprünglichen Treppenhausbereich vor ihrer Wohnung vollständig in ihre Eigentumswohnung einbezogen hat. Denn die Teilungserklärung wurde Ende 1998 entsprechend geändert. Die Antragstellerin hat ihr Sondereigentum bereits einschließlich des früher gemeinschaftlichen Bereichs vor der Wohnung erworben.

Das Aufstellen von Möbeln - Garderobe, Kleiderschrank, Kommode, Schirmständer - oder das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus einer Wohnungseigentumsanlage ist nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zulässig, so das OLG München. Wendet sich ein Eigentümer gegen eine solche Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen anderen Eigentümer, sind an dem Verfahren in der Regel die übrigen Eigentümer zwingend zu beteiligen.

Eine Wohnungseigentümerin, die in einer ihr gehörenden Eigentumswohnung im zweiten Stock des Anwesens wohnte, wollte unterbinden, daß die im Erdgeschoß wohnende Eigentümerin das Treppenhaus für private Zwecke mißbrauchte. Die Erdgeschoßbewohnerin hatte im Treppenhaus vor ihrer Wohnung eine Garderobe an der Wand befestigt und einen Kleiderschrank, eine Kommode und zeitweise auch einen Schirmständer auf- und unter der Garderobe Schuhe abgestellt. Ein Antrag der Eigentümerin im Obergeschoß, die Räumung des Treppenhauses zu beschließen, fand keine Mehrheit in der Eigentümerversammlung, die später sogar ausdrücklich beschloß, daß Garderoben im Treppenhaus aufgestellt werden dürften. Bei allen drei Gerichtsinstanzen kam die Wohnungseigentümerin jedoch mit ihrem Antrag auf Beseitigung der Garderobe und der sonstigen Möbel durch.

Das Treppenhaus einer Wohnungseigentumsanlage steht zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, weil es dem Zugang zu den Wohnungen und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient (§ 5 Abs. 2 WEG), meinte das OLG. Das Anbringen der Garderobenelemente an den Wänden des Treppenhauses sei eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), weil es keine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung darstelle. Solche baulichen Veränderungen dürften ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann vorgenommen werden, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt würden.

Das Anbringen von Garderobenelementen im Eingangsbereich widerspräche einer bestimmungsgemäßen Nutzung des Treppenhauses, begründeten einen unzulässigen Alleinbesitz und schlössen insoweit die übrigen Wohnungseigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums aus. Dies laufe auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts hinaus und erfordere daher eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG). Durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer könne ein solches Sondernutzungsrecht auch nicht begründet werden. Ein solcher Beschluß über das Aufstellen von Garderoben im Treppenhaus stelle auch keine Gebrauchsregelung dar, weil dadurch nicht die bestimmungsgemäße Nutzung des Treppenhauses konkretisiert werde.

Nicht beteiligt an dem Verfahren wurden von den Vorinstanzen die anderen Wohnungseigentümer, obwohl das - so das OLG München - eigentlich zwingend erforderlich gewesen wäre. Eine unterlassene Beteiligung könne aber noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist und nur rechtliches Gehör gewährt werden soll. So lag der Fall hier, und das OLG brauchte nicht zurückzuverweisen, sondern konnte selbst entscheiden.