Garantiehaftung-Fehler

Garantiehaftung-Fehler; Abflußrohr; positive Vertragsverletzung; Wasserschaden; Darlegungslast; Beweislast

1. Für die Annahme eines Fehlers der Mietsache genügt es, daß sich eine im selben Gebäude befindliche Gefahrenquelle auf das Mietobjekt auswirkt, die Mietsache also aufgrund ihrer räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle einer Gefahr ausgesetzt ist, bei deren Verwirklichung der Mietsache ein Fehler anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (hier: schadhaftes Abflußrohr).

2. Die subsidiäre Haftung des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung kann eingreifen, wenn der Vermieter schuldhaft seine Pflicht verletzt, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden zu bewahren. In solchen Fällen verkürzt sich die dem Mieter obliegende Darlegungs- und Beweislast auf das Vorliegen einer Pflichtverletzung. Es ist dann Sache des Vermieters, das Fehlen eines Verschuldens seiner selbst oder seines Erfüllungsgehilfen nachzuweisen.

Mit der Klage begehrt die Kl. 200.000 DM Schadensersatz aus einem gewerblichen Mietverhältnis wegen eines Wasserschadens. Die Bekl. ist Vermieterin des Anwesens, in dem sich u. a. das Westpark-Hotel befindet. Mit Mietvertrag vom 24.4.1990 mietete die Kl. im 5. Obergeschoß gelegene Büroräume. Die Übergabe des Mietobjekts erfolgte bereits am 31.10.1985 aufgrund von Vorverträgen. In den Stockwerken darüber befinden sich Hotelzimmer. In dem Mietvertrag wurde u. a. folgendes vereinbart:

"§ 10 Nr. 6. Der Mieter zeigt auftretende Schäden oder Mängel an der Mietsache selbst ... dem Vermieter unverzüglich und schriftlich an ... Die Beweislast dafür, daß die Meldung rechtzeitig erfolgte, trägt der Mieter. § 19 Nr. 2. Haftungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter und dessen Erfüllungsgehilfen sind ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich zulässig ist." In der Hausordnung, welche Bestandteil des Mietvertrags ist, wurde in § 9 Nr. 1 festgehalten: Der Hausmeister ist Erfüllungsgehilfe der Hausverwaltung. Am 5.4.1991 kam es insbesondere im Raum Nr. 6 des Mietobjekts zu einem erheblichen Wassereinbruch aufgrund eines defekten Abflußrohrs (gelockerter Wasserablaufanschluß) einer Badewanne in einem Hotelzimmer im 7. Stock. Dadurch entstanden Schäden an den technischen Geräten der Kl. Die Schadensursache wurde am 4.7.1991 mittels Einbringens gefärbten Wassers festgestellt. Die Kl. hat im ersten Rechtszug behauptet, bereits früher seien kleinere Wasserschäden in den Räumen 5 und 9 aufgetreten, und zwar im Jahre 1986 zweimal und in den Jahren 1987 und 1989 jeweils einmal. Die Schäden habe sie der Hausverwaltung der Bekl. - nach Darstellung des Geschäftsführers im landgerichtlichen Termin vom 1.6.1993 dem Sekretariat (Hausverwaltung) des Hotels - gemeldet. Die Wasserflecken seien durch Überstreichen sofort behoben worden. Die Bekl. habe wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten Schadensersatz zu leisten. Sie habe schuldhaft gehandelt, weil sie der Schadensursache anläßlich der Vorschäden nicht gründlich nachgegangen sei, obgleich dies mittels eines einfachen Tests - durch eingefärbtes Wasser möglich gewesen wäre. Das LG wies die Klage ab. Für die Bekl. habe keine Veranlassung bestanden, nach einer möglicherweise nicht beseitigten Schadensursache zu suchen. Gegen dieses Urteil richtete sich die Berufung der Kl. erfolglos.

Die Bekl. ist bereits dem Grunde nach nicht zum Schadensersatz verpflichtet.

1. Ein Schadensersatzanspruch der Kl. aus Garantiehaftung gem. § 538 II Alt. 1 BGB entfällt. 1. Allerdings handelt es sich bei dem schadhaften Abflußrohr um einen Mangel der Mietsache. Denn durch diesen Fehler wurde die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert. Dabei spielt es keine Rolle, daß sich die Schadensursache außerhalb der angemieteten Räume im 7. Stock des Gebäudes befand. Vielmehr reicht es für die Bejahung des Fehlerbegriffs aus, daß sich die im selben Gebäude befindliche Gefahrenquelle auf das Mietobjekt auswirkt, die Mietsache also aufgrund ihrer räumlichen Beziehung zur Gefahrenquelle einer Gefahr ausgesetzt ist, bei deren Verwirklichung der Mietsache ein Fehler anhaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (BGH NJW 972, 944).

2. Es fehlen jedoch Anhaltspunkte dafür, daß das Abflußrohr im 2. Stock bereits bei Abschluß des Mietvertrags am 24.4.1990 oder schon bei Übergabe der Mietsache am 31.10.1985 defekt war. Selbst wenn auf den 24.4.1990 abzustellen ist, so liegt zwischen dem Abschluß des Vertrags und dem Schadensereignis ein Zeitraum von fast zwölf Monaten. Mangels näherer Untersuchung des defekten Rohrs - Erkenntnisse liegen nicht vor - ist nicht bewiesen, daß die Schadensursache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits angelegt war.

II. Es besteht auch kein Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen eines später aufgetretenen Mangels an dem Mietobjekt nach § 538 I 1 Alt. 2 BGB aus Verschulden. Die Verschuldenshaftung für einen nachträglichen Mangel setzt voraus, daß nach Vertragsschluß ein Fehler infolge eines Umstands entsteht, den der Vermieter i. S. der §§ 276 bis 279 BGB zu vertreten hat. Dies ist nicht der Fall. Selbst wenn der Sachvortrag der Kl. als wahr unterstellt wird, wonach die Bekl. von den Vorschäden Kenntnis erlangt hat und wenn von einer Umkehr der Beweislast auszugehen ist, weil der feststehende Mangel zum Risikobereich der Bekl. als Vermieterin gehört (Emmerich/Sonnenschen, Miete, 6. Aufl., § 538 BGR Rdnr. 15 ), so hat sich die Bekl. hinsichtlich des Erfordernisses des Vertretenmüssens entlastet. Insoweit wird auf die Ausführungen unter III 2 c verwiesen, die hier in gleicher Weise gelten. III. Die Bekl. ist aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung gleichfalls nicht zum Schadensersarz verpflichtet.

1. Mit der h. M. (BGH NJW 1971, 424) kann die subsidiäre Haftung des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung eingreifen, wenn der Vermieter schuldhaft seine Pflicht verletzt, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden zu bewahren. Denn neben der Hauptpflicht, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, trifft ihn auch eine Fürsorgepflicht, solche Einwirkungen zu unterlassen, die den Mieter in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen oder gar schädigen. Weil die Schadensursache aus dem Gefahrenkreis der Bekl. als Vermieterin hervorgegangen ist und der Kl. nicht zuzumuten ist, einen Beweis über Dinge zu führen, die ihrem Gefahrenbereich und ihrer Kenntnis entzogen ist, ist es nach dem Sinngehalt der §§ 282, 285 BGB Sache der Bekl. als Verpflichtete, sich zu entlasten. Die dem Mieter obliegende Darlegungs- und Beweislast verkürzt sich danach für das Vorliegen einer Pflichtverletzung. Es ist dann Sache des Vermieters das Fehlen eines Verschuldens seiner selbst oder seines Erfüllungsgehilfen nachzuweisen. 2. In Anwendung dieser Grundsätze entfällt eine Haftung der Bekl. aus mehrfachen Gründen. a) Den Beweis einer objektiven Pflichtverletzung durch die Bekl. hat die Kl. nicht erbracht. Die Pflichtverletzung liegt nicht darin, daß die Bekl. den Ursachen für die früheren kleineren Wasserschäden nicht nachgegangen war. Dabei wird zugunsten der Kl. als wahr unterstellt, daß die Bekl. - wie von ihr bestritten - Kenntnis von den Vorschäden hatte. Insgesamt handelt es sich bei den Vorschäden um kleinere, nicht erhebliche Wassereintritte, wobei die Wasserflecken überpinselt wurden. Nach Sachlage hatten die Wasserschäden zweimal im Jahre 1986, einmal im Jahr 1987 und einmal im Jahr 1989 ihre Ursache im Hotelbereich. Unvorsichtiges Umgehen im Naßzellenbereich liegt nahe. Ob die Kl. die Schäden der Hausverwaltung des Hotels oder dem Hausmeister der Bekl. meldete, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Jedenfalls zeigt das Verhalten der Kl., daß nur geringfügigere, leicht behebbare Schäden eingetreten waren, die noch keine Prüfungspflicht der Bekl. auf ihre Ursache auslösten. Gegen eine Untersuchungspflicht spricht ferner der zeitliche Abstand zwischen den einzelnen Schadensfällen ... b) Unabhängig davon ist die Ursächlichkeit einer Pflichtverletzung nicht bewiesen. Auch hier ist festzustellen, daß die Vorschäden in den Räumen 5 und 9, der Hauptschaden vom 5.4.1991 aber vornehmlich im Raum 6 (vgl. Klageschrift) eingetreten ist. Dieser Umstand spricht dagegen, daß die Schadensursache für die Vorschäden die gleiche war wie für den Wassereintritt am 5.4.1991. Auch das zeitliche Moment läßt keinen Zusammenhang zwischen den Vorschäden und dem Schadensfall vom 5.4.1991 erkennen. Vom Jahre 1986 abgesehen, war nur einmal im Jahre 1987 und einmal im Jahre 1989 ein Wassereintritt festzustellen. Dies spricht dagegen, daß die früheren Schäden ihre Ursache in dem gelockerten Wasserablauf - wie im Jahre 1991 - hatten. Die örtliche Abweichung sowie das Zeitmoment lassen die Anwendung der Grundsätze des Anscheinsbeweises nicht zu. Selbst wenn danach die Bekl. den Ursachen für die Vorschäden nachgegangen wäre, so ist damit noch nicht bewiesen, daß damit der Schadensfall vom 5.4.1991 vermieden worden wäre. c) Von der nicht bestehenden ursächlichen Pflichtverletzung abgesehen, hat die Bekl. das Fehlen ihres Verschuldens bereits aufgrund des unstreitigen Sachvortrags der Parteien bewiesen. Die Bekl. hat als Vermieterin in Beachtung des objektiven

gen wäre, so ist damit noch nicht bewiesen, daß damit der Schadensfall vom 5.4.1991 vermieden worden wäre. c) Von der nicht bestehenden ursächlichen Pflichtverletzung abgesehen, hat die Bekl. das Fehlen ihres Verschuldens bereits aufgrund des unstreitigen Sachvortrags der Parteien bewiesen. Die Bekl. hat als Vermieterin in Beachtung des objektiven Sorgfaltsmaßstabs die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet (§ 276 S. 2 BGB). Voraussetzung für die Bejahung auch der einfachen Fahrlässigkeit ist die Vorhersehharkeit der Gefahr, die es abzuwenden gilt. Wann Vorhersehbarkeit (Erkennbarkeit) zu bejahen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Dabei können nicht Vorkehrungen für nur abstrakt denkbare Schadensrisiken verlangt werden. Vielmehr muß eine nicht ganz fernliegende Möglichkeit der Schädigung bestehen. Letzteres ist aufgrund der Gesamtumstände nicht der Fall. Ins Gewicht fällt dabei, daß seit dem letzten Schadensfall im Jahre 1989 von nur kleinerem Ausmaß Wassereinbruch eingetreten ist. Die Bekl. konnte demnach davon ausgehen, durch das Absehen von weiteren Untersuchungen und Überprüfungen hinsichtlich der Schadensursache ihrer Vermieterpflicht in ausreichender Weise nachgekommen zu sein, die eingebrachten Sachen der Kl. vor Schaden zu bewahren. Auch in diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, daß die Vorschäden überwiegend in nur längeren zeitlichen Abständen in nur geringerem Umfang aufgetreten sind und ihre Ursachen im Hoteltrakt lagen. Denn die Kl. informierte nach der Darstellung ihres Geschäftsführers das Sekretariat des Hotels von den Wassereintritten in einer Gesamtwürdigung aller Einzelumstände hat danach die Bekl. das Fehlen eines schuldhaften Verhaltens bewiesen.

Anmerkung: Die Revision wurde vom BGH mit Beschluß vom 6.3.1996 (Xll ZR 233/94) nicht angenommen.