Garantiehaftung des Vermieters für Einbruchsschäden

Garantiehaftung des Vermieters für Einbruchsschäden; Anzeigepflicht des Mieters; Mangel; Ladenlokal; Wandöffnung

a) Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen.

b) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 BGB.

1 Die Kl. verlangt vom Bekl. Schadensersatz aus einem gewerblichen Mietvertrag. 2 Die Kl. mietete mit Vertrag vom 22. Oktober 1997 von der P. GmbH Gewerberäume in O. In dieses Mietverhältnis ist auf Vermieterseite der Bekl. durch Erwerb des Grundstücks eingetreten. 3 Vor Abschluß des Mietvertrages war an der Rückseite des Gebäudes eine Tür- oder Fensteröffnung ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert worden. Auf diese von innen nicht sichtbare Beschaffenheit war die Kl. nicht hingewiesen worden. Die Gebäuderückseite, an der sich ursprünglich die Öffnung befand, grenzt an ein Brachgelände der Deutschen Bahn AG.

4 Die Kl. betreibt in den angemieteten Räumen ein Elektrogeschäft. Sie nutzt es zum Verkauf und zur Vorführung von hochwertigen Videoprojektoren, Lautsprechern und Abspielgeräten. In der Nacht vom 29. auf den 30. Juni 2002 drangen Einbrecher, nachdem sie die Gebäudemauer an der zugemauerten Stelle durchbrochen hatten, in den Verkaufsraum der Kl. ein und entwendeten Waren, deren Wert die Kl. mit 50.000 € beziffert.

5 Mit ihrer Teilklage verlangt die Kl. vom Bekl. u. a. Schadensersatz in Höhe von 856,51 €, weil ihr bei dem Einbruch ein Verstärker mit einem solchen Nettoeinkaufswert entwendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit mit der Begründung abgewiesen, der Bekl. habe keine Pflichtverletzung begangen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht den Bekl. zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes in Höhe von 856,41 € nebst Zinsen verurteilt, weil die Mieträume bei Abschluß des Mietvertrages mangelhaft gewesen seien und der Kl. dadurch der behauptete Schaden entstanden sei. Dagegen wendet sich der Bekl. mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

6 Die Revision bleibt ohne Erfolg.

7 1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Kl. sei durch einen anfänglichen Mangel der Mietsache ein Schaden in Höhe von 856,41 € entstanden, für den der Bekl. gemäß § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einzustehen habe. Die Mieträume seien bei Abschluß des Mietvertrages hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB gewesen. Ein Mangel liege vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet sei, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder erheblich mindere. Zwar hätten die Kl. und die damalige Vermieterin keine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mauerwerks getroffen. Auszugehen sei jedoch davon, daß die Räume zu dem von der Kl. beabsichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehöre nach der Verkehrsanschauung auch, daß die Räume den nach ihrem äußeren Erscheinungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erfüllten. Von innen hätten die Räume den Eindruck einer einheitlichen massiven Außenmauer hervorgerufen. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die damaligen Geschäftsführer der Kl. den tatsächlichen Zustand des Mauerwerks bei Vertragsschluß gekannt hätten. Derartiges werde von dem Bekl. auch nicht konkret behauptet. Zudem habe der heutige Geschäftsführer der Kl. im Rahmen seiner Anhörung nachvollziehbar erklärt, es sei erforderlich, entweder durch fremde Gärten oder um den gesamten Straßenblock herumzugehen, um auf die Hinterseite des Grundstücks zu gelangen und die äußere Vermauerung zu sehen; daher habe bei Anmietung keine Besichtigung von außen stattgefunden. Die Kl. habe nach dem Eindruck, den die Räume von innen bei der Vermietung machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden üblichen Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen dürfen. Dieser sei jedoch tatsächlich nicht eingehalten gewesen, was zu einem Mangel der Mieträume führe. Denn die Vermauerung der Wandöffnung sei nicht fachgerecht vorgenommen worden und habe deswegen einen Baumangel dargestellt. Die Vermauerung sei nämlich unstreitig ohne Verbund mit dem übrigen Mauerwerk erfolgt. Soweit die Öffnung mit einem Gitter versperrt gewesen sei, sei dieses nicht hinreichend einzementiert worden. Bei der Vermauerung sei ‑ ebenfalls unstreitig ‑ mit Zement gespart worden. Überdies sei die Mauer auch nicht von der gleichen Stärke wie das Restmauerwerk gewesen. Ein Putz ‑ wie er an der umgebenden Wand aufgebracht gewesen sei ‑ habe gefehlt, so daß sich die eingesetzte Mauer schon optisch vom übrigen Mauerwerk unterschieden habe. Durch diese nicht fachgerechte und nach außen erkennbare Vermauerung sei die Gefahr eines Einbruchs erhöht worden und habe sich an dieser Stelle auch tatsächlich realisiert. Mit dem Einbruch sei die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume wegen des beschriebenen Baumangels deutlich geworden.

8 Da es sich um einen Mangel handele, der als Gefahrenquelle bereits bei Abschluß des Vertrages vorhanden gewesen sei, treffe den Bekl. die in § 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB festgeschriebene Garantiehaftung, so daß es nicht darauf ankomme, ob er von dem Mangel hätte Kenntnis haben können oder müssen. Für den aus dem anfänglichen Mangel entstandenen Schaden habe der Bekl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Erwerber des Grundstücks einzustehen. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Darüber hinaus würde der Zweck des § 566 Abs. 1 BGB, die Rechte des Mieters bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruchs, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er allerdings nichts zu tun. 9 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei schließlich davon auszugehen, daß der Kl. durch den Einbruch u. a. auch der bislang geltend gemachte Schaden für den streitgegenständlichen Verstärker in Höhe von 856,41 € entstanden sei. Die Zeugin S. habe nämlich glaubhaft ausgesagt, der Verstärker sei unmittelbar vor dem Einbruch noch vorhanden und nach dem Einbruch zusammen mit anderen Elektrogeräten verschwunden gewesen. 10 2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

11 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache im Sinne des § 536 a BGB bejaht. 12 Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muß. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist‑Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll‑Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen.

13 Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll‑Zustand" getroffen, muß anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Senatsurteil vom 10. Mai 2006 ‑ XII ZR 23/04 ‑ zur Veröffentlichung bestimmt, m. N.). 14 Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht beachtet und einen anfänglichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Alt. 1 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Es ist durch Auslegung des Vertrages und unter Heranziehung der Verkehrsanschauung zu dem Ergebnis gelangt, daß die Vermieterin bei Abschluß des Vertrages auch hinsichtlich des Mauerwerks den üblichen Sicherheitsstandard schuldete. Dies wird auch von der Revision zu Recht nicht in Abrede gestellt. Allerdings macht sie geltend, daß der Zustand der Räume dem üblichen Sicherheitsstandard entsprochen habe, denn dieser verlange nicht, daß das Gebäude in einer Weise gegen Einbruch gesichert sei, daß ein solcher überhaupt nicht mehr möglich sei. Einbrüche in Geschäftslokale ereigneten sich immer wieder, ohne daß dabei zugleich ein Mangel der Mietsache vorliege. Mieträume müßten daher, um dem üblichen Sicherheitsstandard zu genügen, nicht gegen Einbrüche gesichert sein, die ‑ wie im vorliegenden Fall ‑ eine erhebliche kriminelle Energie voraussetzten.

15 Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, daß die üblichen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, daß jedweder Einbruch ausgeschlossen ist. Hiervon ist jedoch das Landgericht nicht ausgegangen. Vielmehr hat es festgestellt, daß die nicht fachgerechte Vermauerung eine erhebliche Gefahrenquelle für Einbrüche darstellte und es den Einbrechern ermöglichte, an dieser Schwachstelle "ohne größere Schwierigkeiten" in die Mieträume einzubrechen. Unter diesen Voraussetzungen aber ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die bereits bei Vertragsschluß bestehende, nicht fachgerechte Vermauerung einen anfänglichen Mangel der Mietsache darstellte.

16 b) Die Revision rügt weiter, daß das Berufungsgericht nicht geprüft habe, ob die Kl. in den fünf Jahren zwischen Abschluß des Mietvertrages und dem Einbruch Kenntnis von der fehlerhaften Vermauerung erlangt habe. Der Bekl. habe nämlich geltend gemacht, daß die Kl. die bearbeitete Stelle im Mauerwerk hätte erkennen müssen. Dies beinhalte die Behauptung, daß die Kl., wenn schon nicht bei Vertragsschluß, so doch jedenfalls später von dem Zustand des Gebäudes Kenntnis erlangt habe, jedenfalls aber hätte erlangen müssen. 17 Eine Schadensersatzpflicht des Bekl. entfällt auch nicht etwa deshalb, weil die Kl. ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkenntnis nicht angezeigt hätte (vgl. BGHZ 68, 281, 284). Denn nach den Feststellungen des Landgerichts liegen keine Anhaltspunkte vor, daß die Kl. den Mangel kannte. Er mußte sich ihr auch nicht aufdrängen, da er von innen nicht sichtbar war und von außen nur bei einer besonderen Nachschau, zu der die Kl. als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. BGHZ aaO. 285), zu erkennen gewesen wäre. Der Bekl. hat insoweit auch keine substantiierten Behauptungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht hätte nachgehen können.

18 c) Die Revision rügt weiter, daß das Berufungsgericht kein Mitverschulden der Kl. beim Zustandekommen des Schadens angenommen hat. Die Kl. habe nämlich in den Räumen elektronische Geräte gelagert, die erfahrungsgemäß bei Dieben besonders beliebt seien, ohne sich insoweit davon zu überzeugen, daß diese ausreichend gegen Diebstahl gesichert seien. 19 Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht kein Mitverschulden der Kl. angenommen. Vielmehr hatte die Kl., die auch mit der Lagerung hochwertiger Geräte von der Mietsache nur den vertragsgemäßen Gebrauch machte, keinen Anlaß, das Mauerwerk, das von innen fehlerfrei erschien, von außen auf Mängel zu überprüfen.

Nach § 536 a BGB haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz an sich nur, wenn er einen Mangel der Mietsache zu vertreten hat. Anders ist es bei anfänglichen Mängeln.

Der Kläger hatte vom Voreigentümer Geschäftsräume gemietet. Auf der Rückseite des Gebäudes (von innen nicht sichtbar) war eine Öffnung ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert worden; durch diese Rückseite drangen Einbrecher in die Geschäftsräume ein und entwendeten hochwertige Elektrogeräte. Die Klägerin verlangte Schadensersatz.

Mit Urteil vom 7. Juni 2006 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanz, daß die Klage begründet war. Die neue Vermieterin hatte nach § 566 BGB für den Schaden einzustehen, da sie in den Mietvertrag eingetreten war. Es lag ein anfänglicher Mangel vor, da die nicht fachgerechte Vermauerung der Wandöffnung eine Diebstahlsgefahr erhöhte. Eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, daß der konkrete schlechte Bauzustand als Sollbeschaffenheit vereinbart werde (was zulässig gewesen wäre), fehlte. Der Vermieter haftete daher auch ohne Verschulden auf Schadensersatz.

Der Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, in Mietverträgen (zulässigerweise) die Garantiehaftung des Vermieters auszuschließen.