Garantiehaftung

Garantiehaftung; Mangel; anfänglicher Mangel; Schadensersatz

Der Vermieter hat dem Mieter den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die mangelhafte Fassade des Gebäudes entsteht. Hierzu gehören alle Mangelfolge- und Begleitschäden, insbesondere auch der entgangene Gewinn.

Die Kl. ist dem Bekl. gemäß § 538 Abs. 1 1. Fall BGB zum Schadensersatz verpflichtet, weil die Mietsache von Anfang an mit einem Mangel behaftet war. (...) Daß die Fassade des Gebäudes, in dem sich die Mieträume befinden, mangelhaft war, steht außer Streit. (...) Diese Mängel im baulichen Zustand des Gebäudes führen zu einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB. (...) Der Umfang des Schadens, den die Kl. als Vermieterin zu ersetzen hat, erfaßt auch jeden Mangelfolge- oder Begleitschaden (...). Dazu gehört auch der entgangene Gewinn, der dem Mieter durch die Mängelbeseitigungsmaßnahmen des Vermieters, zu denen er gemäß § 536 BGB verpflichtet ist, entstanden ist (vgl. dazu BGH NJW 1987, 432/433 [= WM 1987, 53], Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 538 Rn. 14).

Entgegen der Auffassung des LG [München I] schuldet die Widerbekl. Schadensersatz auch wegen der Einrüstung des Gebäudes im Oktober 1991. Ein zwischen den Parteien vereinbarter Verzicht auf einen solchen Schadensersatzanspruch kann nicht aus § 5 Abs. 3 des Mietvertrages v. 11./12.7.1990 entnommen werden. Dort haben die Parteien geregelt, daß die Vermieterin Ausbesserungen oder bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes notwendig sind, vornehmen darf und dabei auf die Bedürfnisse der Mieterin gebührend Rücksicht zu nehmen hat. Diese vertragliche Regelung beinhaltet nach ihrem klaren Wortlaut nichts anderes und nicht mehr als die ohnehin in § 541 a BGB verankerte Pflicht des Mieters, Erhaltungsarbeiten der Mietsache zu dulden. Der Erklärungsinhalt der Vereinbarung ist nicht zu entnehmen, daß sich die Widerkl. für die Zeit der Durchführung solcher Arbeiten ihrer Rechte aus §§ 537, 538 BGB begeben wollte. Nichts anderes kann auch aus dem Schreiben des Vertreters der Widerbekl. v. 20.9.1991 und dem Einverständnis der Widerkl. mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten entnommen werden. Mit einem solchen Einverständnis hat die Widerkl. nur dokumentiert, daß sie ihrer vertraglichen und gesetzlichen Duldungspflicht zur Durchführung der Erhaltungsarbeiten nachkommen wird. Das Schreiben v. 20.9.1991 enthält noch die Bitte der Widerbekl., daß ihr auftretende Schwierigkeiten, die durch die Sanierungsarbeiten entstehen können, mitgeteilt werden. Daraus kann allein auf das Bemühen der Widerbekl. geschlossen werden, dafür Sorge zu tragen, daß die Sanierungsarbeiten möglichst schonend für den Geschäftsbetrieb der Widerkl. durchgeführt werden.