Garantie für Entfluchtung

Zur Frage der vertraglich übernommenen Garantie für die Sicherstellung der "Entfluchtung" des Kaufgrundstücks.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

1 Mit notariellem Vertrag vom 12. Februar 2004 kaufte die Kl. von der Bekl. das bebaute Grundstück T.straße 14 in B.

2 In dem Vertrag garantiert die Bekl., "dass eine ordnungsgemäße, den Vorgaben der Gesetze und Anforderungen entsprechende Entfluchtung des Kaufgrundstücks auch für den Neubau sichergestellt ist". Weiterhin heißt es, dass eine als Anlage beigefügte Vereinbarung "übergeben" worden sei. Bei dieser Vereinbarung handelt es sich um eine sog. Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Bekl. und der Eigentümerin des Nachbargrundstücks (CIF), über das die "Entfluchtung" stattfinden sollte. In der Vereinbarung verpflichtete sich die CIF u. a. zur Bewilligung der Eintragung einer Baulast, um den für die schon von der Bekl. in Aussicht genommenen Baumaßnahmen erforderlichen Fluchtweg sicherzustellen. Eine entsprechende Verpflichtung übernahm umgekehrt die Bekl. Diese wechselseitigen Verpflichtungen sollten "mit Wirkung für sich selbst und ihre jeweiligen Rechtsnachfolger im Eigentum" begründet werden.

3 Als die Kl. für die von ihr beabsichtigten Umbaumaßnahmen die Baulast von der CIF verlangte, scheiterte sie. Sie verhandelte daher mit der Bekl. streitig über den Inhalt der Garantie. Mit Schreiben vom 7. Juli 2004 teilte die Bekl. der Kl. mit, sie sei nicht in der Lage, Einfluss auf die CIF auszuüben, da die Kl. ihrerseits nicht zu den wechselseitigen Verpflichtungen aus der Nachbarschaftsvereinbarung stehe.

4 Am 2. August 2004 unterzeichneten die Parteien einen Besprechungsvermerk, in dem die Bekl. bestätigte, aufgrund des Grundstückskaufvertrages verpflichtet zu sein, für die Beibringung der Baulast durch die CIF zu sorgen. Sie versuchte das auch in der Folgezeit, jedoch ohne Erfolg.

5 Mit Schreiben vom 25. Januar 2005 forderte die Kl. die Bekl. zur Beibringung der Baulast bis zum 8. Februar 2005 auf. Nach Verstreichen der Frist nahm sie selbst Verhandlungen mit der CIF auf und kaufte ihr nach ihrer Behauptung die Bereitschaft zur Bewilligung der Baulast für 493.000 € ab.

6 Diesen Betrag verlangt sie von der Bekl. erstattet. Zur Klageforderung hinzu kommt ein Betrag von 21.499,11 €. Dabei handelt es sich um Mieten, die die Bekl. nach dem Zeitpunkt des Übergangs der Lasten und Nutzungen auf die Kl. vereinnahmt hat. Sie hat dagegen mit einem ihr ihrer Auffassung nach zustehenden Anspruch auf Vergütung für ihre Hausverwaltungstätigkeit aufgerechnet. Nach dem Vertrag oblag ihr bis zum 31. Dezember 2004 die Verwaltung des Kaufgrundstücks.

7 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; das Kammergericht hat sie abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision, mit der die Kl. die Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung erstrebt. Die Bekl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.