Garagenmietvertrag

Garagenmietvertrag; Kündigung

Ein Garagenmietvertrag, der ausdrücklich unabhängig vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde, kann gesondert gekündigt werden.

1. Die Kl. kann von dem Bekl. die Räumung und Her-ausgabe des vermieteten Garagenstellplatzes aufgrund ihrer Kündigung vom 24. September 1991 verlangen; § 556 Abs. 1 BGB. Voraussetzung für eine gesonderte Kündigung des Garagenstellplatz-Mietverhältnisses ist ein in eindeutiger Weise selbständig geschlossener Vertrag über die Vermietung des Garagenstellplatzes bzw. die hinreichend deutlich erkennbar gewordene Absicht der Parteien, daß die Wirksamkeit des Mietvertrages über den Garagenstellplatz unabhängig von der des Wohnraummietvertrages sein soll. Davon ist im vorliegenden Fall auszugehen.

Das Amtsgericht hat in seinem angefochtenen Urteil ausgeführt, daß der Mietvertrag über die Garage nur als Ergänzung des Wohnraummietvertrages anzusehen und demzufolge eine Befristung des Garagenmietvertrages unzulässig ist. Gegen diese Auffassung sprechen die in dem Garagenmietvertrag abweichend vom Wohnraummietvertrag eingesetzte Mietzeit für den Garagenstellplatz, nämlich von einem Jahr, wie auch die in § 2 Ziff. 1 und 2 des Mietvertrages für den Garagenstellplatz genannte Kündigungsfrist. Damit sind hier besondere Umstände gegeben, die den Willen der Kl. erkennen ließen, den Garagenmietvertrag vom Vertrag über den Wohnraum zu trennen. Dementsprechend ist auch von den Parteien in der Anlage 1 zum Mietvertrag für Garagen vom 30. Oktober 1990 "ausdrücklich vereinbart" worden, "daß das Mietverhältnis über den Wagenstellplatz rechtlich unabhängig von einem etwaig bestehenden Wohnungsmietverhältnis ist". Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es Mieter und Vermieter, in eindeutiger Weise einen solchen selbständigen Vertrag über den Garagenstellplatz zu schließen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30. März 1983, NJW 1983, 1499), wobei dahinstehen kann, ob es sich um eine spätere Anmietung der Garage oder eine Änderung des zuvor geschlossenen Wohnungsmietvertrages handelt. Insoweit greift die Einwendung des Bekl. nicht durch, nach der eine isolierte Kündigung eines Garagenplatzes unzulässig sei. Auf sein weiteres Vorbringen wegen der Unterschiedlichkeit der Personen des Vermieters der Wohnung und des Garageneinstellplatzes muß nicht eingegangen werden, da es nicht entscheidungsmaßgebend ist.

Ehernes Gesetz im Mietrecht ist die "Einheitlichkeit des Mietverhältnisses". Einzelne Teile davon dürfen also nicht durch Kündigung herausgebrochen werden; bei einem Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage ist eine gesonderte Teilkündigung der Garage damit nicht möglich. Wann ein solches einheitliches Mietverhältnis jedoch vorliegt, ist im Einzelfall umstritten; die Richter haben auch dann ein einheitliches Mietverhältnis angenommen, wenn der Wohnungsmieter erst Jahre später die Garage dazugemietet hatte.

In seiner Entscheidung vom 5. April 1993 hatte sich das Landgericht Berlin mit einem Mietvertrag für Garagen zu befassen, in dem es hieß, daß die Parteien ausdrücklich eine rechtliche Unabhängigkeit vom zuvor abgeschlossenen Wohnraummietverhältnis vereinbarten.

Das Landgericht folgerte daraus, daß ein einheitliches Mietverhältnis nicht vorliege. Die Garage konnte also gesondert gekündigt werden.

Ob eine solche "ausdrückliche Vereinbarung" über die rechtliche Selbständigkeit des Garagenmietvertrages als Formularklausel nach dem AGB-Gesetz Bestand haben kann, ist allerdings zweifelhaft. Das Thema wird die Rechtsprechung weiter beschäftigen.