Garagenkündigung in den neuen Bundesländern

Hat der Wohnungsmieter eine Garage auf einem ihm von der KWV mitvermieteten Grundstücksteil errichtet, so wird diese Teil des Wohnungsmietvertrages und kann nur mit diesem zusammen gekündigt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Herausgabe eines Garagenrohbaus. Die Kl. sind seit 2004 Eigentümer des Grundstückes R. Straße in Berlin. Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung vermietete dem Bekl. und seiner Gattin im Jahr 1981 eine Wohnung im auf dem Grundstück befindlichen Gartenhaus. In § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages heißt es: "Das Mietverhältnis erstreckt sich ferner auf die Nutzung ... 2 Schuppen ..." Im Jahr 1985 ergänzten die Mietvertragsparteien den Mietvertrag. In § 2 Ziffer 3 des Vertrages findet sich hinsichtlich der Schuppen der Zusatz: "abgerissen". Ferner heißt es in § 2 Ziffer 3 "+ 57 m2". Überdies erteilte der VEB KWV im Jahr 1985 dem Bekl. die Zustimmung zur Errichtung eines Garagen- und Nebengelaßgebäudes auf dem Grundstück R. Straße. (...)

Der Bekl. errichtete in der Folgezeit einen Garagenrohbau ohne Türen und Fenster auf dem Grundstück.

Mit Schreiben vom 29. Dezember 2006 sowie mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 7. Mai 2007 erklärten die Kl. die Kündigung "der Garage" bzw. des "Gebäudes" und der "Gebäudefläche" und forderten den Bekl. erfolglos auf, den Rohbau zu räumen und herauszugeben.

Mit vorliegender Klage verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter. (...)

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht gemäß § 23 Ziffer 2 Buchstabe a) ausschließlich zuständig, denn es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum.

Die Kl. sind gemäß § 566 Absatz 1 BGB in das Mietverhältnis des Bekl. mit dem VEB KWV eingetreten. Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses ist die Fläche, auf welcher der Bekl. den Garagenrohbau errichtet hat, denn die Mietvertragsparteien haben im Jahr 1985 den Mietvertrag ergänzt. Hinsichtlich der zwei ursprünglich vermieteten Schuppen findet sich im Mietvertrag der Zusatz "abgerissen". Dafür haben die Mietvertragsparteien in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbart, daß zusätzlich 57 Quadratmeter Fläche vermietet werden. Überdies hat der VEB KWV die Zustimmung zur Errichtung einer Garage auf dem Grundstück erteilt. Es ist kein Grund ersichtlich, warum der VEB KWV die Zustimmung zum Bau einer Garage auf einem Teil des Grundstückes erteilen sollte, der nicht zur vermieteten Fläche gehört. Für ein einheitliches Mietverhältnis spricht auch die Tatsache, daß ein gesondertes Entgelt bzw. eine gesonderte Miete nicht vereinbart wurde.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Garagenrohbaus gemäß § 546 Absatz 1 BGB, denn das Mietverhältnis über die Grundstücksfläche, auf welcher der Garagenrohbau errichtet wurde, ist durch die von den Kl. erklärte Kündigung nicht wirksam beendet. Eine isolierte Kündigung der Fläche aus dem Gesamtmietverhältnis (es handelt sich um ein Gesamtmietverhältnis, siehe oben) ist ohne eine entsprechende Vereinbarung nicht möglich, vgl. Nachweise bei Palandt, 66. Auflage 2007, Rdnr. 16 zu § 542 BGB.

Ein Herausgabeanspruch besteht auch nicht gemäß § 985 BGB. Hierbei kann dahinstehen, ob die Kl. tatsächlich gemäß § 94 BGB Eigentümer des Garagenrohbaus sind, denn dem Bekl. steht gemäß § 986 Absatz 1 Satz 1 BGB aufgrund des bestehenden Gesamtmietverhältnisses ein Recht zum Besitz an der Fläche, auf welcher der Rohbau errichtet wurde, und damit ein Recht am Besitz des Garagenrohbaus zu.

Hat der Wohnungsmieter eine Garage auf einem ihm von der KWV mitvermieteten Grundstücksteil errichtet, so wird diese Teil des Wohnungsmietvertrages und kann nur mit diesem zusammen gekündigt werden.

Die KWV vermietete im Jahr 1981 eine Wohnung in einem auf dem Grundstück befindlichen Gartenhaus. In § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages hieß es: "Das Mietverhältnis erstreckt sich ferner auf die Nutzung ... 2 Schuppen:" Bei der Ergänzung des Mietvertrages im Jahre 1985 wurde hinsichtlich der Schuppen der Zusatz: "abgerissen" und in § 2 Ziff. 3 eingefügt: "+ 57 m2". Überdies erteilte die VEB KWV im Jahre 1985 den Mietern des Gartenhauses die Zustimmung zur Errichtung eines Garagen- und Nebengelaßgebäudes auf dem Grundstück. Der Mieter errichtete in der Folgezeit dort einen Garagenrohbau ohne Türen und Fenster. Die Erwerber des Grundstücks erklärten in den Jahren 2006 und 2007 die Kündigung "der Garage" bzw. des "Gebäudes" und der "Gebäudefläche" und forderten den Mieter erfolglos auf, den Rohbau zu räumen und herauszugeben.

Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage ab. Die Fläche, auf der der Garagenrohbau errichtet worden sei, sei Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses, wie sich aus der Nachtragsvereinbarung von 1985 ergebe. Daher sei eine isolierte Kündigung dieser Fläche ohne entsprechende Vereinbarung nicht möglich.